市場(chǎng)上真的會(huì)出現(xiàn)第二個(gè)杭州濱江？

關(guān)注：點(diǎn)擊上方藍(lán)字“地產(chǎn)一品塘”，歡迎置頂或設(shè)為星標(biāo)， 快速獲取地產(chǎn)干貨

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

又是企業(yè)半年年中總結(jié)季，各大頭部房企都陸續(xù)發(fā)布了2025年半年報(bào)，真的是幾家歡喜幾家愁，房企之間的經(jīng)營差距是越來越大。

不僅僅是民企陣營的集體熄火，在國央企陣營也都是虧損漫天飛舞的景象，深度調(diào)控的這幾年，已經(jīng)暴露了很多大房企的通病，規(guī)模取勝的市場(chǎng)已經(jīng)完全消失。

看到很多年報(bào)數(shù)據(jù)，不由得感嘆，當(dāng)年很多優(yōu)等生，如今都漸漸殘廢，當(dāng)年看不起眼的小民企，如今個(gè)個(gè)混的風(fēng)生水起。

杭州濱江，一個(gè)近五年來，直接登頂行業(yè)頂流的純民營房企，當(dāng)2025年半年報(bào)發(fā)布之后，或許很多人才明白，如今的很多友商已經(jīng)高攀不起了。

8月26日，濱江集團(tuán)發(fā)布2025年半年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入454.49億元，同比上升87.8%。

公司實(shí)現(xiàn)凈利潤26.92億元，同比上升120%，其中歸母凈利潤18.53億元，同比上升58.87%。

主要系公司2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。上半年毛利率12.24%，較上年同期上升2.67個(gè)百分點(diǎn)。

看到以上數(shù)據(jù)，估計(jì)很多人都不敢相信，這是一家民企的半年報(bào)，杭州濱江扛起來了民營房企最后的一片疆土。

杭州濱江，對(duì)于很多地產(chǎn)人眼里，一定不可能跟龍湖，萬科等早期全國化發(fā)展的頂流房企媲美，但是這家房企已經(jīng)悄悄登頂行業(yè)十強(qiáng)多年。

杭州濱江是如何從一個(gè)區(qū)域型房企，一躍而起成為行業(yè)前十的頭部頂流，或許各位老鐵都有各自的視角。

其實(shí)如今民企還能持續(xù)拿地的已經(jīng)不多了，民企能夠持續(xù)生存的土壤似乎已經(jīng)不會(huì)很多，但是如今的民企江湖仍然值得期待。

如今房地產(chǎn)年總開發(fā)量已經(jīng)變成了如今的7萬億左右，已經(jīng)從規(guī)模導(dǎo)向變成品質(zhì)導(dǎo)向，民營房企仍然大有可為。

今天小編想討論一個(gè)大家感興趣的話題，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家企劃：市場(chǎng)上真的還有第二個(gè)杭州濱江出現(xiàn)？

頂層設(shè)計(jì)最接近濱江：深圳鵬瑞

杭州濱江集團(tuán)，一家總部位于杭州的民營房企，如今不管是規(guī)模還是穩(wěn)健度都已經(jīng)在行業(yè)留下來自己的名號(hào)，確實(shí)未來很能出現(xiàn)第二家類型杭州濱江這種民企巨無霸。

簡(jiǎn)單來說，杭州濱江的經(jīng)營模式與頂層設(shè)計(jì)是無法復(fù)制的，這也與早期深耕杭州這座網(wǎng)紅城市有很大關(guān)系，杭州這10幾年的快速發(fā)展也成就了濱江的發(fā)展。

杭州房地產(chǎn)本身起點(diǎn)就非常高，當(dāng)年浙系房企六大金剛的時(shí)代，把產(chǎn)品力已經(jīng)提升到一個(gè)很高的水準(zhǔn)，加上還有綠城中國這種產(chǎn)品大師房企坐鎮(zhèn)。

因此，杭州這座城市本身就是無法復(fù)制的存在，濱江地產(chǎn)能夠穿越整個(gè)行業(yè)周期，其最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力是老板超強(qiáng)的資源整合能力。

戚老板已經(jīng)成為一個(gè)“帶頭大哥”的角色，把浙系民間資本完全綁定在一起，利用其多年的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，打造出“濱江”這塊招牌，這也是其笑傲江湖的關(guān)鍵。

縱觀整個(gè)行業(yè)，其實(shí)民企房企還能夠可持續(xù)的發(fā)展，其已經(jīng)從早期全國化變成了如今的強(qiáng)屬地化，因此，第二個(gè)杭州濱江出現(xiàn)，只能是深耕一二線城市的房企。

小編把范圍再次縮小到五大城市：南京，深圳，合肥，西安，成都，如今民營房企還有機(jī)會(huì)可持續(xù)發(fā)展的肯定不是最大的一線城市，比如北京，上海。

深圳雖然也是一線城市，但是其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)都是民營為主，以民營經(jīng)濟(jì)為主體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，科技型產(chǎn)業(yè)扎實(shí)，因此，也是最接近杭州產(chǎn)業(yè)布局的大城市。

在這片熱度，小編想到一家深耕頂豪市場(chǎng)的民企房企：深圳鵬瑞集團(tuán)。鵬瑞集團(tuán)也是如今房企陣營頂層設(shè)計(jì)最接近杭州濱江的存在，走的是老板影響力思維。

其創(chuàng)始人是前醫(yī)療器械領(lǐng)域的頭部企業(yè)邁瑞集團(tuán)的董事長徐航，可以說是國內(nèi)憑借一己之力把國內(nèi)醫(yī)療器械行業(yè)帶入國際市場(chǎng)的牛人。

如今深圳成為醫(yī)療器械第一城市，邁瑞集團(tuán)一定是領(lǐng)頭羊，也是這個(gè)行業(yè)的第一批絕對(duì)的領(lǐng)軍企業(yè)。

可以想象到，在創(chuàng)立鵬瑞的初期，徐總作為掌舵人，其頂層設(shè)計(jì)可以說是絕對(duì)的不走尋常路，專注高端，專注頂豪，鵬瑞集團(tuán)已經(jīng)領(lǐng)先很多房企好幾個(gè)身位。

許總作為清華畢業(yè)的高材生，本身就與很多包工頭出身的地產(chǎn)公司創(chuàng)始人完全不同，其朋友圈本身就是非富即貴，這種背景完美匹配鵬瑞集團(tuán)的整體投資戰(zhàn)略。

2012年，他辭任邁瑞醫(yī)療聯(lián)席CEO并專注于房地產(chǎn)行業(yè)，2013年更是推出了深圳豪宅標(biāo)桿“深圳灣一號(hào)”。

該項(xiàng)目曾榮獲國際房地產(chǎn)大獎(jiǎng)，最高單價(jià)突破30萬元/平方米，12年過去了，地產(chǎn)江湖已經(jīng)不是之前的江湖，但是“深圳灣一號(hào)”已經(jīng)載入行業(yè)史冊(cè)。

因此，從企業(yè)本身調(diào)性來看，鵬瑞老板也是另外一種“帶頭大哥”的思維，是頂級(jí)企業(yè)家的帶頭大哥，是行業(yè)資源頂流資本圈的牽頭人。

從規(guī)模與全國知名度來看，鵬瑞集團(tuán)肯定是無法與杭州濱江集團(tuán)對(duì)比，但是從行業(yè)影響力與企業(yè)戰(zhàn)略邏輯來看，鵬瑞集團(tuán)是可以比肩杭州濱江的。

扎實(shí)產(chǎn)品型，區(qū)域品質(zhì)型

其實(shí)如果是區(qū)域深耕型房企還能出現(xiàn)類型杭州濱江的，肯定需要去南京，成都，西安三大熱門城市尋找。

成都，如今已經(jīng)全國房企高管參觀項(xiàng)目最多的城市之一，甚至已經(jīng)趕超上海，杭州兩大強(qiáng)產(chǎn)品基地，產(chǎn)品已經(jīng)卷到瘋狂的地步是成都地產(chǎn)人的共識(shí)。

其實(shí)這對(duì)于這種城市來說絕對(duì)是行業(yè)的最大受益者，民企江湖想要可持續(xù)突圍，如今唯獨(dú)只有在產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新方面發(fā)力了。

在成都，我們遇見了萬華集團(tuán)，一家可能全國知名度一般的優(yōu)秀民企，但是在成都絕對(duì)是前無古人后無來者的頂流品牌。

在成都，萬華花費(fèi)數(shù)十年打造的超級(jí)神盤：成都麓湖生態(tài)城，可以說是直接顛覆了所有地產(chǎn)人對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全部印象。

麓湖被稱為 “四大神盤” 之一，距離傳統(tǒng)市中心 20 公里，總規(guī)劃面積 8300 畝，最開始的目標(biāo)不是一個(gè)社區(qū)，而是一座能夠容納 15 萬人在其中生活、消費(fèi)、工作的新城。

所以是神盤，除了本身的淺丘地形、重新引入湖水形成獨(dú)特生態(tài)，還因?yàn)殚_發(fā)起點(diǎn)就和其他的開發(fā)商邏輯不一樣，也因?yàn)槠湓诳斓哪甏矣诼檬畮啄觊_發(fā)一個(gè)大盤。

除去極致的開發(fā)節(jié)奏與心態(tài)，萬華在產(chǎn)品研發(fā)底層邏輯方面已經(jīng)與主流開發(fā)商進(jìn)入了兩個(gè)不同賽道，可以說萬華的研發(fā)體系已經(jīng)完全走向了定制設(shè)計(jì)。

這種頂層的思維打造，萬華總裁羅立平作為職業(yè)經(jīng)理人，可謂是小編極其尊敬的一位業(yè)內(nèi)大佬，既有傳統(tǒng)企業(yè)老板的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，又有工匠層面的企業(yè)家格局。

萬華的產(chǎn)品研發(fā)體系已經(jīng)是一個(gè)開放式平臺(tái)，這與傳統(tǒng)開發(fā)商設(shè)計(jì)管理這種思維是完全不同的，萬華這里沒有甲方與乙方的管理界面。

說到再簡(jiǎn)單一點(diǎn)，萬華是歡迎任何有才華的設(shè)計(jì)師加盟，而不是傳統(tǒng)開發(fā)商的所謂標(biāo)準(zhǔn)化的甲方設(shè)計(jì)管理人才。

在萬華這里需要的是創(chuàng)意，更多的是在產(chǎn)品價(jià)值與客戶需求本身。因此，可以看到，萬華的操盤手幾乎都來自乙方為主。

這就對(duì)操盤手有更高的要求，其本身審美要求，其對(duì)客戶需求的領(lǐng)悟力，久而久之，萬華的產(chǎn)品研發(fā)底層競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)高出友商幾個(gè)身位。

大家看到如今萬華的很多項(xiàng)目，無論是十年前的作品，還是近期出品，都能領(lǐng)先市場(chǎng)，審美一直是在引導(dǎo)行業(yè)前進(jìn)。

因此，這種固執(zhí)的長期主義戰(zhàn)略堅(jiān)持，也會(huì)吸引全球更多的設(shè)計(jì)大師做萬華顧問，去與萬華合作項(xiàng)目，因此，萬華項(xiàng)目身上往往都有很多國際化建筑的影子。

小編更是佩服萬華集團(tuán)創(chuàng)始人汪俊剛，整體萬華集團(tuán)全部都是職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，完全放權(quán)管理，其格局在民企江湖也是非常罕見。

老板工匠型，口碑出圈

其實(shí)懂行的朋友應(yīng)該知道，南京作為江蘇省城，也是國內(nèi)超級(jí)大城市之一，但是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在南京可以說是最艱難的，多數(shù)房企都鎩羽而歸。

南京，一座超級(jí)有文化沉淀的核心準(zhǔn)一線城市，在這里有各種央企與國企巨頭扎營，但是無論如何發(fā)展，似乎都缺少一口氣。

南京是典型的國企扎堆的城市，民營產(chǎn)業(yè)弱，這里是房?jī)r(jià)與收入最不不成正比的大城市之一，因此，房地產(chǎn)行業(yè)走的有點(diǎn)艱難。

但是，南京仍然還是江蘇第一城，達(dá)官顯貴聚焦地，南京整體消費(fèi)實(shí)力也不差，旅游文化也非常發(fā)達(dá)。

在這里布局的房企面臨著超強(qiáng)的壓力，土地價(jià)格升溫，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌入谷底，加上新房供應(yīng)量減少，早期開發(fā)的項(xiàng)目很多房企已經(jīng)集體開始砸盤銷售。

南京整體庫存壓力已經(jīng)把很多開發(fā)商逼上絕路，因此在新房市場(chǎng)，大家也開始在產(chǎn)品力方面下功夫，行業(yè)內(nèi)卷也開始。

南京金基集團(tuán)，在南京屬于絕對(duì)的頂流品牌，一家在南京深耕數(shù)十年的純民營房企，憑借過硬的產(chǎn)品品質(zhì)直接殺出了一條血路。

這家房企的特點(diǎn)也非常鮮明，與之前我們提到的民營是完全不同的路線，金基的出圈完全是老板個(gè)人能力的體現(xiàn)。

在南京，但凡金基出品的項(xiàng)目，絕對(duì)是需要依靠搶的，只要是在金基在建項(xiàng)目附近開發(fā)的項(xiàng)目，其操盤手必然會(huì)來金基項(xiàng)目參觀學(xué)習(xí)。

金基，這家以“產(chǎn)品主義”為核心理念的房企，憑借其卓越的產(chǎn)品質(zhì)量和精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，在南京高端住宅市場(chǎng)中成功脫穎而出。

這家房企就是非常簡(jiǎn)單的“精品注意”思維，老板愿意實(shí)打?qū)嵃殉杀净ㄔ诋a(chǎn)品細(xì)節(jié)方面，愿意沉下心的打造高品質(zhì)項(xiàng)目，并且非常懂南京人的審美調(diào)性。

前段時(shí)間，當(dāng)小編看到京基出品的項(xiàng)目交付實(shí)景圖，小編眼睛幾乎都挪不開，基本上比當(dāng)時(shí)看到的實(shí)體還要驚艷，并且是100%滿意度的完美交付。

要知道，這是在南京市場(chǎng)，當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目都很難做到100%交付，這幾乎只有在金基打造的項(xiàng)目上才能看到。

金基瞻月府，作為南京最新交付的豪宅項(xiàng)目，憑借其超低容積率和獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，吸引了眾多購房者的目光。

自2022年7月12日土地摘牌以來，金基瞻月府經(jīng)歷了1085個(gè)日夜的精心雕琢，終于在2025年6月30日盛大交付，作為“亞洲10大超級(jí)豪宅”之一。

金基走向了民企房企另外一個(gè)極致方向，依靠口碑出圈，扎實(shí)做好產(chǎn)品。

總結(jié)：產(chǎn)品是唯一出路

可以看到，如今從全國找到第二家濱江地產(chǎn)，似乎非常困難，但是其接近濱江地產(chǎn)，并且持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的民企仍然還是存在的。

這些企業(yè)可能不像濱江那樣光芒四射，但它們共同的特點(diǎn)是：戰(zhàn)略克制、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、深耕區(qū)域、產(chǎn)品扎實(shí)，從而在本輪周期中保持了生存和發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。

未來的中國房地產(chǎn)行業(yè)，這類“精而穩(wěn)”的企業(yè)，將比過去“大而倒”的巨頭更具生命力。

今天就聊到這里，大家身邊有類似杭州濱江的房企嗎？，都可以留言討論，感謝大家。

您的認(rèn)可，是對(duì)我最好的鼓勵(lì)

地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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