為什么說2026年將是絕大多數(shù)買房人的一道坎？

為什么說2026年將是絕大多數(shù)買房人的一道坎？這不是危言聳聽，而是基于宏觀大勢(shì)和市場(chǎng)規(guī)律的判斷。

首先得認(rèn)清一個(gè)大前提，中國(guó)房地產(chǎn)底層邏輯已經(jīng)變了。過去20年支撐房?jī)r(jià)上漲的核心動(dòng)力有三個(gè)：人口紅利、城市化加速、貨幣寬松。但現(xiàn)在這三個(gè)動(dòng)力都在減弱。全國(guó)人口總量2022年已經(jīng)見頂，達(dá)到了14.1億后，連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)；出生率2023年為6.39‰，2024年小幅回升到6.77‰，但仍處于歷史極低區(qū)間。上海盡管保持人口凈流入，常住人口卻在2024年末回落至2480.26萬，距離2500萬的規(guī)劃紅線僅剩約20萬空間，增長(zhǎng)極為有限。

從全國(guó)看，1998~2020年房地產(chǎn)高速發(fā)展期，年均新增城鎮(zhèn)住房需求約1200萬套；而2025年后，這個(gè)數(shù)字會(huì)降到700萬套以下。上海作為超大城市，雖然需求韌性更強(qiáng)，但2021年至今，上海年均新增住房供應(yīng)量約7萬套以上，二手房年成交20萬套左右，而新增家庭戶數(shù)每年不足10萬，供大于求的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。這種基本面的變化不是短期政策能扭轉(zhuǎn)的，就像黃河改道，水流可能暫時(shí)被大堤擋住，但是大方向難以改變。

再看經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)的影響。過去房地產(chǎn)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，2003~2020年，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占GDP比重長(zhǎng)期維持在25%以上。但現(xiàn)在高層明確提出房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了重大變化，本質(zhì)上是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變，從依賴土地財(cái)政、房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、高端制造。

這種轉(zhuǎn)型必然伴隨著資源的重新分配，過去流向房產(chǎn)的資金、人才會(huì)逐漸分流，行業(yè)的利潤(rùn)會(huì)回歸到社會(huì)平均水平，這是必然結(jié)果。這就解釋了為什么2021年之后，房企融資“三道紅線”、房貸集中度管理等政策密集出臺(tái)，本質(zhì)上是給房地產(chǎn)行業(yè)“降溫”。行業(yè)去杠桿的過程中必然會(huì)傳導(dǎo)至價(jià)格，價(jià)格向下的調(diào)整不是偶然，而是行業(yè)去泡沫化的必然階段。

2026年之所以成為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，更深刻的原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)“擊鼓傳花”游戲的規(guī)則可能會(huì)被打破。過去買房賺錢的邏輯，本質(zhì)上是用今天的價(jià)格賭明天有人出更高價(jià)。這個(gè)預(yù)期在2021年達(dá)到了頂峰，當(dāng)年上海積分制下很多項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率超過200%，買房人寧愿接受五年限售也要搶房，因?yàn)橄嘈拧百I到就是賺到”。

但這種預(yù)期建立在“后面總有接盤俠”的假設(shè)上，而2026年限售解禁恰好會(huì)遇到兩個(gè)壓力因素：一是2021年至今，上海觸發(fā)限售的新房約11.5萬套，將在2026年解禁；二是2024~2025年政策刺激可能會(huì)帶來短期需求釋放。

從金融層面看，居民部門的杠桿空間已經(jīng)達(dá)到了臨界點(diǎn)。2015年全國(guó)居民貸款余額16.3萬億，2023年達(dá)到了38.6萬億，年均增長(zhǎng)11.7%；而同期居民可支配收入年均增長(zhǎng)8.2%，債務(wù)增速持續(xù)高于收入增速。上海作為高房?jī)r(jià)城市，居民杠桿壓力顯著，核心城市房?jī)r(jià)收入比仍高達(dá)20~30倍。當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅跑不贏房貸利率時(shí)，買房抗通脹的邏輯就會(huì)崩塌，而2026年可能是這個(gè)邏輯被徹底證偽的時(shí)間點(diǎn)。

更值得警惕的是人口結(jié)構(gòu)變化帶來的長(zhǎng)期壓力。2023年，全國(guó)0~14歲人口占比16.8%，60歲以上占比20.8%，老齡化程度超過了社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的11%。上海的老齡化更為突出，全國(guó)25~39歲的購(gòu)房主力人口到2027年預(yù)計(jì)會(huì)減少4200萬。

這種人口結(jié)構(gòu)意味著未來10年繼承房產(chǎn)的年輕人會(huì)越來越多，而新增購(gòu)房需求卻在減少。根據(jù)測(cè)算，2030年上海住房存量將達(dá)到13億平，按戶籍家庭戶均100平計(jì)算，可滿足1300萬家庭，而屆時(shí)上海家庭總戶數(shù)預(yù)計(jì)1100萬戶，住房過剩將成為常態(tài)。

那有人會(huì)說，上海作為一線城市，核心地段的房子永遠(yuǎn)保值。但歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，沒有永遠(yuǎn)上漲的資產(chǎn)。東京核心區(qū)域房?jī)r(jià)從1991年峰值到2003年跌幅超過55%；紐約曼哈頓房?jī)r(jià)在2008年金融危機(jī)中跌幅約30%。高盛報(bào)告預(yù)計(jì)，2027年全國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅約30%，一線城市15%~20%；瑞銀則預(yù)測(cè)，2030年初房?jī)r(jià)可能企穩(wěn)。核心城市、核心地段抗跌性確實(shí)更強(qiáng)，但這不代表不會(huì)跌，只是跌得相對(duì)少、恢復(fù)相對(duì)快。而上海除了內(nèi)環(huán)內(nèi)少數(shù)板塊，大部分區(qū)域在2026年都可能面臨調(diào)整壓力。

現(xiàn)在計(jì)劃買房的人更需要想清楚，當(dāng)2026年市場(chǎng)邏輯從“買漲不買跌”轉(zhuǎn)向“買跌不買漲”時(shí)，你的心理預(yù)期和財(cái)務(wù)狀況能否接受？過去20年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了4次調(diào)整，但每一次都在政策刺激下創(chuàng)新高，這讓很多人形成了“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的思維定勢(shì)。但這次不同，因?yàn)橹畏績(jī)r(jià)上漲的人口、經(jīng)濟(jì)、金融條件都已經(jīng)發(fā)生根本變化，就像一個(gè)人從青年進(jìn)入了中年，新陳代謝變了，再想像年輕時(shí)那樣快速成長(zhǎng)已經(jīng)不可能。

對(duì)于上海的房東來說，更應(yīng)該關(guān)注的不是短期政策波動(dòng)，而是資產(chǎn)的流動(dòng)性。2023年上海二手房掛牌量突破了20萬套，是2019年的3倍，而成交量?jī)H為2019年的80%，這種供過于求的格局2026年可能會(huì)加劇。這意味著未來想賣房，“賣得掉”比“賣得貴”更重要，尤其是非核心區(qū)域的房源，很可能面臨著降價(jià)才能成交的困境。

2026年不是魔咒，而是這個(gè)轉(zhuǎn)型期的一個(gè)縮影，它會(huì)讓市場(chǎng)回歸理性，讓房子從投資品重新變?yōu)榫幼∑?。?duì)于買房人來說，這意味著買房更關(guān)注住得舒服，而非賺得多快；對(duì)于房東來說，更關(guān)注資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而非短期價(jià)格波動(dòng)。