浙江
01
繼封陽臺之后，封連廊又成了部分小區(qū)的新問題和新焦點。
日前，交付不久的龍湖·攬境，一戶業(yè)主在連廊外安裝了一扇門，并將屬于同層業(yè)主的連廊占為己有，引發(fā)周邊鄰居強烈反對。
之后，有關部門曾對這扇門強制拆除了兩次，但該業(yè)主還是將其裝回去。
此事經(jīng)媒體報道后，在市民中引起了較大的討論熱度。
來源：溫州零距離
無獨有偶，在未來城壹號，也有一戶邊套業(yè)主，不僅在連廊外安裝了一扇門，還在連廊的護欄之上安裝了窗戶，仿佛多了個小房間。
前幾天，外加的門和窗戶也已被拆除。
封閉后的連廊（現(xiàn)已拆除）
我們都知道，連廊是中間套業(yè)主北側(cè)房間的采光、通風處。
若安裝了窗戶，中間套業(yè)主的采光、通風的權利，掌握在邊套業(yè)主手中，大概率會受影響。
封閉后的連廊（現(xiàn)已拆除）
類似做法，在市區(qū)一些有連廊的小區(qū)，或多或少都存在。
除了封閉連廊，其他事關連廊的問題，也曾在溫州多個小區(qū)，均發(fā)生過鄰里糾紛。
前些年，在萬科·潤園，一位業(yè)主在連廊安裝了鞋柜，鄰居稱影響其采光，從而發(fā)生糾紛。
就連安裝鞋柜都能產(chǎn)生糾紛，更不用說安裝門、窗了。
可見，這類連廊的存在，已成為不少小區(qū)的矛盾隱患。
02
其實，這種連廊，規(guī)范的名稱叫作消防連廊。
一般情況下，這種連廊設置在同一樓幢兩個獨立單元之間，以連接兩側(cè)的消防通道，在緊急情況下為業(yè)主的安全疏散提供第二出口。
根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》（2018年版）規(guī)定：建筑高度大于54米的建筑，每個單元每層的安全出口不應少于2個。
若每個單元均設置兩個消防通道（樓梯），則會增加建筑造價，并增加公攤面積、降低得房率，從而影響戶型，不利于住房銷售。
那么，在兩個單元各設置一個消防通道，通過消防連廊相連，即可滿足規(guī)范要求。
連廊與消防通道示意圖。來源：地產(chǎn)參謀
而一些高度低于54米的住宅建筑，同樣出于節(jié)約建設成本、減少公攤面積的考慮，只建設一個消防通道，設置在中間，通過消防連廊連接兩邊住戶。
因此，在2017年溫州修改容積率規(guī)定、杜絕拓展面積后，再加上《建筑設計防火規(guī)范》（2018年版）的出臺，這類帶有消防連廊設計的住宅越來越多，主要出現(xiàn)在剛需、首改戶型的樓幢中。
帶連廊的住宅
而在一些大板樓里，單層戶數(shù)較多，邊套便通過消防連廊入戶。
相比較之下，改善、高端產(chǎn)品，由于戶型面積大，得房率相對沒那么重要，從而很少出現(xiàn)連廊設計。
而不同形式的連廊設計，又受不同版本的《建筑設計防火規(guī)范》影響，從而呈現(xiàn)出一些年代感。
早期的連廊設計
可以看出，消防連廊是《建筑設計防火規(guī)范》及開發(fā)商利潤最大化等多重因素之下的產(chǎn)物。
03
盡管這種連廊設計，帶來了相對更高的得房率，確保了中間套南北通，但不少業(yè)主并不喜歡這種帶消防連廊設計的戶型。
連廊與北側(cè)房間
對于中間套來講，盡管可以通過消防連廊獲得采光、通風，但效果并沒有那么理想。
更何況，消防連廊是公共區(qū)域，可能對業(yè)主的隱私造成影響。
這種設計之下，中間套的衛(wèi)生間，往往朝北，易被連廊看到。
出于隱私考慮，衛(wèi)生間窗戶很難打開，采光、通風如同虛設。
若消防通道被部分業(yè)主安裝了窗戶，則對中間套戶型的北側(cè)采光、通風更加不利。
因此，在二手房市場上，若中間套與邊套面積相近，往往邊套更好賣。
當然，若均為剛需戶型，中間套往往能做到三朝南，而邊套只有兩朝南。
可能存在安全隱患的連廊
對于那些經(jīng)消防通道入戶的邊套來講，消防通道雨天易積水，從而不利于防滑，影響歸家舒適性與安全性。
同時，對于兒童來講，消防連廊也是個安全隱患。
因此，一些業(yè)主出于這些方面的考慮，選擇封閉連廊，安裝窗戶。盡管這樣做不合規(guī)，但站在業(yè)主角度考慮，也是有原因的。
04
從以上案例可以看出，這種消防連廊的設計，確實存在不少問題。
在住房緊缺的年代，大量建設小戶型、大板樓，盡可能在一幢樓里塞下更多住戶，自然不可避免地出現(xiàn)這類消防連廊。
如今，住房不再緊缺，提倡建設“好房子”，就有必要優(yōu)化設計，盡可能減少這類消防連廊的出現(xiàn)。
有連廊設計與無連廊設計對比
當然，這會增加建筑成本，增加公攤面積，影響得房率。
那么，我們的容積率規(guī)定，是否可以繼續(xù)優(yōu)化？
同時，在住房充足的情況下，今后54米以上的高層住宅，也沒必要建那么多了。
對于剛需住宅來講，若需規(guī)避消防連廊，可將建筑高度控制在54米以下，僅需一個消防通道，再加上建筑本身不高，公攤面積將大大減少，得房率將明顯提升。
相比較一層四戶甚至更多的大板樓，僅一層兩戶點式建筑，同樣不會出現(xiàn)消防連廊。
當54米以上高層住宅、超高層不再是多數(shù)，樓間距拉開，具備了更好景觀視野自然可以設計為大平層，面向高端客群，同樣不需要消防連廊。
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