300萬元預算在京置業指南

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

近期，招商朝棠攬閱開盤熱銷，給下半年開局原本平淡的京城樓市，添了不少光彩。

該項目的爆紅，背后是定位剛改路線的勝利。

它創造了北京樓市的一個紀錄——69平米最小三房，總價400萬元左右，首付約60萬元即可上車。

事實上，能購買一套總價低、戶型好的房子，是每一個購房者的心愿。

但，魚和熊掌往往不能兼得。

大多數情況下，選擇了低價，房子的戶型就得做出犧牲；反之，房子的產品品質好了，也就意味著售價低不了。

可在偌大的北京城，總有一些不易被人發現的“寶藏房”，隱藏在這座城市的各個角落。它們定位剛需，價格親民，戶型從小到大有多種，可滿足不同購房者的居住需求。

不久前，樓花網專門盤點了幾個定位剛需，且帶有陽臺的在售項目的表現。

它們的單平米售價從2.5萬元至6.1萬元不等，總價在170多萬元至800萬元之間，跨度較大。

今天，樓花網則將目光集中在南城的大興區域，對這里300萬元左右的幾個新舊項目，進行梳理，來看看它們的表現。

一、京璽

2023年12月6日，中鐵置業+首開股份+住總集團+興創投資，以19億元的價格摘得京璽地塊，溢價率1.06%，樓面價2.71萬元/平米。

京璽位于大興新城東區，距地鐵19號線南延觀音寺不遠，離南五環西紅門橋的距離，約在3公里。

它共規劃了12棟9-18層住宅樓，戶型段位從79平至120平，共分5個面積段位。

100平以下戶型約396套，占比達到56%，為絕對主力戶型。其中79平約175套，也算主力戶型之一。

這是一款2+1室兩廳一衛可拓展戶型，其北向兩間臥室可合二為一。它擁有南向奇偶陽臺，北向也有開敞陽臺相送，南邊主臥里有飄窗贈送。

雖然有陽臺，但目前看京璽79平米戶型，在該段位還是有些落伍。

京璽于2024年7月17日取得預售證，供應712套，截至目前網簽193套，成交均價4.55萬元/平米，網簽金額7.95億元，去化率27.11%。

如果按照成交均價計算，京璽79平米的總價約在360萬元左右，首付在55萬元左右。

二、和悅璞云

該項目位于大興去榆垡板塊，在大興國際機場的西邊，距離約在5.5公里左右。

2021年15月，保利發展+首開股份+新航城，以14.6億元的價格那個和悅璞云地塊，折合樓面積1.51萬元/平米。

它分南北兩個區域，分別在2021年9月和2022年4月取得預售許可證，目前已成為現房，但仍有少量房源在售。

和悅璞云定位純剛需，從52平米一居到100平米三居，共分6個面積段位。

主力戶型為68平米兩居，約有580套，占比達到40%。它的實際成交價在2.7萬元至2.9萬元/平。

產品力上，和悅璞云畢竟作為老一代項目，相較于當下的新盤差了許多。

它只在南向客廳和臥室，有飄窗贈送，其余贈送手段，均與其無關。

三、中建T5未來住區

該項目是當下京城300萬元預算內，為數不多的具有好房子元素的項目之一。

中建T5未來住區共規劃了7棟9-14層住宅，共357戶。截至目前，網簽84套，成交均價2.51萬元/平米，網簽金額1.852億元。

它看似較遠，但開發商規劃有泊車接送，從小區出發，到達南三環宋家莊地鐵站的車程，只需35分鐘。在這里，再轉乘其他地鐵前往國貿、亦莊、豐臺總部基地等，用時也就40分鐘。

不僅如此，規劃中的地鐵20號線，以及一期已經開通的懷興城際鐵路，也將從中建T5未來住區旁邊經過，未來的出勤配套，將逐步完善起來。

中建T5未來住區定位剛改，從70平米兩居到142平米四居，共5個面積段位，8款戶型。

其中主力戶型為70平米至100平米的兩居和三居，占比近80%。總價在170萬至270萬之間，性價比很強。

中建T5未來住區全部戶型，均為一梯兩戶、南北通透，南向均設置了陽臺，分內嵌式和奇偶式兩種，北向則全部有設備平臺贈送。

100平米以下戶型，全部標配了進深1.5米的內嵌陽臺，南向打通；北面則有進深1.2米的設備，全部贈送。

它的實際得房率，最高可達到100%。在大興300萬元左右的預算中，足以秒殺其他一切項目。

四、頤和公館

2023年8月3日，中建壹品+北京興創以28.75億元的價格，拿下頤和公館地塊，其中包含1.8萬平米現房銷售，綜合樓面價3.2萬元/平。

它的位置不錯，距離地鐵4號線義和莊站的直線距離，不到500米。

頤和公館的定位是個大雜燴，從72平米兩居到222平米大平層，全部覆蓋。共規劃19了8-11層洋房，共752戶。

其中北區規劃10棟住宅，共424戶，以72平-99平米剛需戶型為主；南區共9棟住宅樓，328戶，全部為128平以上改善戶型。

頤和公館于2024年3月取證，目前網簽371套，成交均價4.75萬元/平米，網簽金額18.07億元，去化率51.74%。

按照成交均價計算，頤和公元72平米的小戶型，總價約在342萬元，首付50萬元出頭，即可拿下。

不過，由于是好房子政策前的產物，頤和公元在贈送手段上，顯得有些單一。

以72平米為例，它只在南向的客廳和臥室中，送了飄窗。

整體看，在當下的南城，向要300萬元總價選擇具有好房子屬性的項目，不是很多。

唯一具備條件的只有中建T5未來住區，它位置上雖然較京璽、頤和公館等較遠，但在總價300萬元左右的前提下，在產品和位置之間，似乎也只能二選一了。