紅牌樓都沒翻紅，武侯咋支棱起來？

在上一次的土拍稿件中，我們提出了一個疑問：

評論區(qū)很多網(wǎng)友批評我們：三環(huán)怎么和一環(huán)比？

話音剛落，武侯二環(huán)邊紅牌樓的地就在今天成交了，成交樓面價19200元/㎡，和三環(huán)外的林家壩、繞城邊的駙馬比，還是有很大差距。

原因我們暫且不去分析，先看地。

武侯今天出讓的土地，位于正兒八經(jīng)的紅牌樓，為17.87畝住兼商用地，容積率2.5，吸引6家房企參拍，終于花落澳南，成交樓面價又一次沒有“破2”，為19200元/㎡，成交總價5.7億元，溢價19.25%。

從地圖就能看出，這宗地，很武侯。

首先，身在二環(huán)旁，煙火氣非常濃厚。周邊已建成多個小區(qū)，社區(qū)底商、菜市、學校、公園統(tǒng)統(tǒng)不缺，熟得不能再熟。

其次，交通優(yōu)勢特別強，門口就是二環(huán)+二環(huán)高架+BRT站點，3號線和10號線三期（在建）換乘站紅牌樓站步行約500米能到。

▍紅牌樓地鐵站

劣勢也很武侯：周邊有不少老破小以及房齡超10年的老小區(qū)，范圍再大些則有 汽配城、皮革城這樣的專業(yè)市場； 近些年幾乎沒有土地出讓，也沒有成規(guī)模的新樓盤面市，整體界面比較一般。

當然，地塊的優(yōu)劣勢，還是要跳出地圖去看，下面奉上我們昨天實拍的地塊情況↓

1、地塊方正，北側(cè)有加油站+二環(huán)高架，東側(cè)為一座在建綜合體。

現(xiàn)場信息顯示，東側(cè)的商業(yè)綜合體占地10.4畝，由武侯發(fā)展投資建設(shè)，地上15F+地下3F，總高64.3米，涵蓋購物、辦公、酒店等業(yè)態(tài)，曾出現(xiàn)在去年10月成渝兩地發(fā)布的100個城市機會清單中，明年 （計劃） 建成后也必將為地塊的未來業(yè)主帶來方便。

2、周邊商業(yè)較多，但品質(zhì)普遍不高。

在現(xiàn)場實地看過才知道，地塊旁的商業(yè)綜合體不僅是區(qū)域便利性的加分項，更是區(qū)域商業(yè)界面的新頂梁柱。

紅牌樓確實不缺商業(yè)，但品質(zhì)屬實不算高。比如紅牌樓商業(yè)樓，現(xiàn)在主營羽毛球館；鴻達汽配城，現(xiàn)在只有外圍商鋪在營業(yè)，內(nèi)部已人去樓空；永盛南街社區(qū)底商連片，煙火氣爆棚……稍遠些的 萊蒙都會、雙楠伊藤等商業(yè)，品質(zhì)更高一些。

3、區(qū)域整體比較低密。

除了 藍光雍錦世家之外， 地塊周邊的老小區(qū)樓層都不高，整體環(huán)境還是很宜人的。

▍地塊西側(cè)永順路街景

4、很多房企在開拍前就很關(guān)注這宗地。

為了防止閑雜人/車隨意進出，武侯還給地塊配了專門的守門大姐。據(jù)大姐說，近段時間“已經(jīng)來了幾潑人了，還有帶著設(shè)計師來的“。

整體來看，這宗地沒爆，和操作難度太大有關(guān)，比如2.5的容積率，大概率做高層，雖然享受臨近二環(huán)的便利，但要考慮規(guī)避高架噪音；周邊建筑樓層低矮，高樓層可以輕松獲得較好的視野，但窗景可能不會太美……

因此雖然是二環(huán)，但與沒破2的樓面價也是適配的，至于澳南會如何打造，可以期待一下。

借著今天這宗地，我們順便說說，武侯和錦江的差距在哪里。

其實從近兩年的土拍市場就可以看出，在整個主城區(qū)中，錦江一騎絕塵， 大面積可開發(fā)土地+整體的城市規(guī)劃，使其穩(wěn)坐一哥的位置。再者，一個時間段卯足力打造一個區(qū)域 （比如從白鷺灣、林家壩再到駙馬挨個走紅） ，也是錦江在策略上的亮點。

因此與其說“比較”，不如說“取經(jīng)”——武侯，乃至所有其他主城區(qū)，想提高土地價值，必須得 有一盤棋的規(guī)劃能力，還要大刀闊斧的 魄力。

就以今天這宗地為例：南側(cè)不遠處就是一直沒有官宣過整體規(guī)劃的太平園TOD，如果動作再快一些、態(tài)度再堅決一些，市場的信心一定會更足一些。

當然，以上只是UP君粗淺的思考，有其他想法歡迎留言討論～

說完武侯今天出讓的土地，我們再看看明天要出讓的兩宗龍泉連襟土地。

龍泉明天將出讓的兩宗土地，位于東洪片區(qū)，為84.87畝+69.87畝的連襟宅地，起拍樓面價分別為10250、10150元/㎡，同時將采取組合供應(yīng)方式拍賣（兩宗地一起拿，且每一次出價都是兩宗地同時加價），起拍總價26.3億元。

東洪片區(qū)上一次出地，是去年12月26日， 中國金茂與經(jīng)開城投聯(lián)合以6770元/㎡的底價拿下1號宗地西側(cè)的62.62畝宅地 （東城金茂曉棠） ，并被 龍泉官方賦予「標志著片區(qū)城中村改造范圍內(nèi)的首宗經(jīng)營性用地實現(xiàn)價值兌現(xiàn)」的 重大意義。

如今剛好半年時間過去，起拍樓面價直接跳漲了3380～3480元/㎡，漲幅為50%！并且在許多 二圈層 板塊還在“破5”線上苦苦掙扎時，東洪直接跨上了1w+臺階。

此時觀眾腦子里只有一個問題：憑啥？

這就要call back一下我們前面說的：一個區(qū)對一個板塊的專注力和執(zhí)行力。

龍泉對發(fā)展東洪片區(qū)的決心有多強呢？

其實早在2023年，東洪片區(qū)城市更新就被列入 《龍泉驛區(qū)2023年城市價值推廣暨“三個做優(yōu)做強”六大功能片區(qū)投資機會清單》，并有了「東部新城門戶」的城市定位。

但那一年，大運會舉辦地東安湖才是龍泉的主角，東洪屬于小配角。

直到今年，東洪片區(qū)開始頻繁地出現(xiàn)在龍泉的官方新聞中。

? 2月， 中國金茂+經(jīng)開城投競得的63畝土地 僅用9個工作日即實現(xiàn)“雙證齊發(fā)”，刷新了重大工程報規(guī)的“龍泉驛速度”，并宣告成都首個金茂“棠系”產(chǎn)品線落地；

? 3月， 成都洪河城市更新項目公布最新進展，由金茂聯(lián)合體操盤的龍泉驛區(qū)5747畝城市更新項目——“東城錦帶”規(guī)劃閃亮登場。

▍東城錦帶效果圖

根據(jù)設(shè)計，規(guī)劃建設(shè)“公園式”的城市綜合體，集合產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅與全新教育體系。同時，依托成都公園城市優(yōu)勢，首創(chuàng)“綠道+場景”復(fù)合街區(qū)模式，未來，一條“公園式”的特色商業(yè)（產(chǎn)業(yè)）街將出現(xiàn)在龍泉驛區(qū)大面板塊，涵蓋辦公研發(fā)、主題場館、產(chǎn)業(yè)街區(qū)，成為“成都潮流新中心”。現(xiàn)場資料顯示，東城錦帶街區(qū)將在2028年開街。

整個片區(qū)的規(guī)劃非常詳細，非常高大上，還包含了惠王陵TOD，這里不做贅述，感興趣的朋友可以戳→ 還有區(qū)域建設(shè)進度哦～

▍東城錦帶效果圖

你看，這種明確責任方、規(guī)劃設(shè)計甚至竣工時間的板塊，是不是讓人充滿信心？

當然，東洪的起飛與錦江的托舉也不無關(guān)系：沒錯，作為難能可貴的三環(huán)邊的二圈層板塊，東洪隔壁就是三圣鄉(xiāng)。三圣鄉(xiāng)離繞城更近的駙馬板塊今年樓面價已經(jīng)飆到2.5w+了，而資源共享且離三環(huán)更近的東洪起拍價才1w+，是不是聽上去就很合理了？

因此，新上市的兩宗地，大概率會圓滿成交。至于會不會溢價，其實并不重要，因為即使底價成交，板塊價值也實現(xiàn)了50%的上浮——在此，提前恭喜龍泉、東洪以及東城金茂曉棠的業(yè)主！

龍泉土地還沒拍就已經(jīng)把市場期待拉滿了，而同為二圈層的雙流、郫都，也在本周二有土地成交，表現(xiàn)如何？一起來看！

本周二（6月24日），雙流的1宗土地與郫都的2宗土地走上拍賣臺，成交情況如下↓

雙流底價成交，郫都溢價1%成交，表面來看，沒什么驚喜。但仔細研究地塊，還是有些值得說的點。

01

雙流華府61畝

/ 當前二圈層成交樓面價TOP2 /

雙流出讓的土地，位于久未露面的華府板塊，為60.92畝住兼商用地（兼容商業(yè)3%～10%），容積率2.0，由空港發(fā)展以10100元/㎡樓面價、8.2億元總價競得。

說實話，空港發(fā)展托底是在UP君的意料之外，畢竟這里可是曾經(jīng)大熱的華府板塊啊！從地圖來看，地塊周邊配套較為豐富，學校很多，距離19號線溫家山站步行也在1公里內(nèi)。

▍拍攝于2023年9月

但定睛一看，底價成交又在情理之中——“成熟”主要是華府大道以東，而地塊所在的華府大道以西片區(qū)，還有大量空地待開發(fā)，地塊周邊也規(guī)劃了教育和醫(yī)療用地，空港發(fā)展還得承擔「拓荒」重任，這可不是普通房企就能干的事。

再者，托底歸托底，這宗地的樓面價還是超過了1w，在二圈層中也屬于扛把子了，僅次于怡心湖的1.2w樓面價——這里要再次感謝高新大哥的托舉。

02

郫都紅光連襟地

/ 吸引了一個生面孔！/

郫都出讓的兩宗土地，是位于紅光的相鄰地塊：35畝+24畝、容積率1.5的住宅用地，被甘肅鵬悅拿下，成交樓面價4550元/㎡，溢價率1.11%，總價約2.7億元（1.6億元+1.1億元）。

拿地的甘肅鵬悅，對于成都市場而言是個生面孔，其官網(wǎng)顯示，這是一家集地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、酒店管理、生態(tài)治理、金融投資、航空運營、工業(yè)生產(chǎn)為一體的綜合性現(xiàn)代化管理企業(yè)集團。

此前，甘肅鵬悅主要是在起源地甘肅搞地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)理念上“始終堅守‘建老百姓住得起的好房子’的使命”，并且擁有從前端規(guī)劃設(shè)計、建材供應(yīng)、建筑施工到物業(yè)服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈條。

一言以蔽之：一家很專業(yè)的外地房企。

那么，郫都這兩宗地是怎么吸引到外地房企的呢？

UP君認為原因應(yīng)該包含以下3點：

1、試錯成本較低。

甘肅鵬悅謀劃布局成都已經(jīng)有些時日了，此前他們不僅參拍了4月22日的郫都土地，還在6月與新都區(qū)進行了合作交流座談會，連成都總部也是近一年內(nèi)投用的。

目標很宏偉：以成都為起點，不斷輻射西南地區(qū)。

而這次他們拿下的兩宗地，總共花了不到3個小目標 （上次他們參拍了但沒拍到的郫都地塊，起拍總價也沒超過2億） ，作為試水成都市場的第一個項目，成本不算太高。

2、地段優(yōu)勢比較明顯。

步行約800米可達有軌電車 雙林村站，5站換乘地鐵6號線，開車可5分鐘內(nèi)上繞城；西側(cè)約1公里就是大學城，高性價比美食觸手可及；周邊規(guī)劃有社區(qū)綜合體與幼兒園、中小學，建成后生活會更便捷（周邊大面積待開發(fā)土地也說明步行300米范圍內(nèi)不夠成熟，算是劣勢，希望郫都可以動作快一些）。

3、地塊可操作性強。

南側(cè)就是環(huán)城生態(tài)區(qū)，就在前兩天，成都規(guī)自局發(fā)布了《環(huán)城生態(tài)帶國土空間規(guī)劃》，地塊所在的板塊南側(cè)有大片永久基本農(nóng)田。

這就意味著，兩宗地可以做出無敵視野，尤其是24畝地塊，可以做出正南北向+高樓層南向直面環(huán)城生態(tài)區(qū)、幾公里無遮擋視野（如果35畝地南側(cè)規(guī)劃的不是住宅用地，應(yīng)該也可以做到）。這在成都有多難得，不需要UP君多說了吧。

整體來看，雖然有溢價，但成交樓面價依然沒有過“破5”線，適合打造高性價比的產(chǎn)品，加上離高新西區(qū)較近的優(yōu)勢，可能會為部分周邊上班族提供優(yōu)質(zhì)選擇。

ps：郫都今年已出讓的5宗地，沒有一宗是托底成交，不僅全部溢價成交，甚至還創(chuàng)造了59%的高溢價，成交樓面價也快沖破1w大關(guān)——今年它會不會是新的“二圈層之光”呢？莫名期待！

以上，就是本周土拍的全部內(nèi)容。

下周一，成都中心城區(qū)將迎來二季度的最后一場土拍，金牛茶花板塊壓臺登場！屆時表現(xiàn)如何，我們將持續(xù)關(guān)注！

對于土拍，你有啥看法？歡迎進群討論↓

今年土拍合集↓

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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