獨家：招商蛇口內部文件曝光！取消所有區域公司

　　大家好，我是地產高富帥。

　　回顧整個2025年上半年，可以說是央企軍團最忙碌的半年，一邊是忙著換帥，另外一邊是忙著組織調整，央企軍團正在試圖通過大變革以適應最新一輪的行業周期。

　　近期跟很多地產人在交流，整個房地產行業已經真正經歷了30年，也是時候需要一定進入調整期，回歸更加健康穩定的發展狀態。

　　2025年上半年央企的密集調整與房地產行業的深度轉型，確實折射出中國經濟結構在多重周期疊加下的主動變革。

　　最近被中海地產南京的這一系列操作整蒙了，消化了半天今天小編才有點頭緒，這波操作還是非常中海的，去庫存一直都是央企重點操作。

　　中海南京的砸盤大甩賣基本上就是攤牌了，就是為了現金流，甭管多少錢，只要能賣，對于這種頭部央企就是勝利，維持整體現金流安全才是王道。

　　中海的這波操作，是央企在“保交付、穩現金流、守份額”三角目標下的必然選擇。其副作用在于加速了樓市預期分化，但客觀上也為行業出清提供了催化劑。

　　可以看到，央企軍團對于政策的理解其實已經是非常深刻了，只要能持續穩健的貢獻現金流，任何組織調整與管理動作都必須要先行，并且更加堅決與果斷。

　　就在剛剛，招商蛇口又有新動作：距離中國金茂調整組織構架不到三個月，招商蛇口開動，全面從三級管控轉向二級管控。

　　組織重塑：管理突圍

　　整體來看，不少房企在去年底及年初就開始調整組織架構，顯然也是在為打硬仗做準備，如今行業真正來到拼刺刀環節，憑綜合實力穿越周期。

　　從目前四大頭部央企組織調整力度來看，這幾年也開始加速起來，不管是中海地產還是華潤置地，減少組織層級，總部直接拉通一線業務成為重點調整方向。

　　小編本次獨家獲悉，招商蛇口也開始放大招：全國五大區域平臺逐漸取消，從三級管控體系轉向到二級管控體系。

　　無論是如今頭部房企的弱區域管控到如今部分中型房企的純二級管控，其實都是如今各大房企調整的一個重要方向，集團直接對城市項目一線要業績成為必然。

　　招商蛇口整體體量在2000億級別，很多城市公司投資額度逐年降低，區域公司管控范圍越來越集中，如今取消區域平臺，完全有利于為了城市深耕戰略。

　　早在2024年初，招商蛇口就曾經進行過一輪組織調整，從早期7個區域公司減少到后期的5個區域公司。

　　在2025年初，華東區域與江南區域也做出了一系列的城市合并調整，整體來看，頭部央企對于全面轉型二級管控早已經做出了充分的準備。

　　回歸2024年，招商蛇口的整體業績來看，雖然穩定住了行業前五，但是其整體利潤表現力與行業影響力，確實已經與前面幾大央企存在一定距離。

　　本次四大頭部央企里面率先開動，小編覺得也是具備一個歷史意義，說明招商蛇口似乎要開始發力了，不能等著競爭對手超越，必須自己先干掉自己，優化自己。

　　背水一戰：破局關鍵

　　其實很顯然，如今招商蛇口確實已經遇到了行業發展瓶頸，不盡快破局的話，后面的幾個追兵仍然在虎視眈眈，行業前五的位置能否保得住仍然值得關注。

　　從業務方面來看：招商蛇口的超級核心大問題：86%營收來自開發業務（保利78%、華潤72%），2024年22個重點城市住宅毛利率降至14%（商業物業毛利率保持28%+）。

　　非住宅業務方面，存量資產沉淀：自持商業面積不到300萬㎡（華潤1340萬㎡），REITs發行規模落后（累計發行80億 vs 華潤240億）。

　　從城市投資來看，招商蛇口在2024年重點進入了南通，徐州等三線城市，盡管在產品研發方面做出了較大創新，但是整體來看與其他頭部央企有著明顯的戰略差異。

　　另外一個方面，長租公寓賽道，招商蛇口錯過了最好的發展時機，長租公寓"戰略猶豫"，2022年收縮規模，如今已經與頭部公司打開了較大距離。

　　2025年上半年開始，招商蛇口有了不小的改變，首先城市布局方面已經極度克制，城市布局已經完全依托改善產品為主的一二線核心城市。

　　超強的執行力背后是多城市的銷售提速，拿地金額分配：北京、上海、深圳、杭州四城占比達75%（2024年僅45%）。

　　從前五月來看，招商蛇口權益新增貨值已經位居前三，并且在上海，杭州等地已經有陸續新產品上架，并且都取得了不錯的銷售反饋。

　　2024年招商蛇口全年項目銷售均價為16629元/㎡，根據前四個月官方數據，2025年前四月招商蛇口的銷售均價已經超過2萬+。

　　很顯然2025的招商蛇口已經在產品口發力，并且在改善與豪宅市場搶占先機，特別是北上深等一線城市，8萬+產品線頻繁出擊。

　　招商蛇口通過“首席設計師產品經理制”重構產品體系，以高定豪宅“璽系”和“天青系”“啟序系”“攬閱系”等產品線迭新，精準匹配市場需求，在

　　核心城市實現高溢價 。

　　招商西安璽、北京招商序、成都招商錦城序、上海康定壹拾玖、蘇州招商序、佛山招商華璽”六大項目的成功面世，也宣告招商蛇口的“產品新戰略”逐漸啟航。

　　另外值得關注的，招商蛇口不僅僅在住宅產品方面在持續發力，在商管，代建板塊今年動作頻頻，顯示出強勁的發展勢頭。

　　5月22日，招商商管2025全國招商大會在上海隆重舉行，正式宣布三大核心產品線——海上世界、招商花園城、招商花園里的迭新升級，并對其備受關注的【Love】系列特色服務體系進行了詳細解讀。

　　代建板塊，招商蛇口雖然正式獨立平臺公司時間較晚，但是代建業務對于招商蛇口來說并不陌生，招商蛇口自2010年起開展代建業務，已累計承接代建項目超540個。

　　值得關注的是，招商蛇口總部目前已經開始調兵遣將，很多一線高手都已經回歸總部擔任要職，特別是產品口，運營口等。

　　地產一品塘獨家消息，前招商蛇口華西區域總馬軍已經調任總部，從早期深圳公司副總一直到升任西南區域總，如今重回深圳，勢必得到領導重視。

　　總結

　　招商蛇口本次組織調整，可以看作是主動突圍的一次大膽嘗試，保利、華潤維持「全業態+全能級」模式，招商選擇「精品路線」，形成差異化競爭。

　　另外最值得關注的是，招商蛇口手里還有一張王牌正在等待發力，那就是招商蛇口旗下的產業園。

　　產業園業務猶如招商蛇口的"核反應堆"——當前僅釋放了30%的能量。若能成功打通"空間運營-產業培育-資本循環"的商業閉環，該板塊估值有望在3年內突破千億，成為拉動企業二次增長的核心引擎。

　　今天就聊到這里，對招商蛇口本次調整有想分享的朋友，都可以留言討論。