保利金茂“三間房共識”

壹

5月26日下午，北京地產圈的社交媒體被兩張海報刷屏。這兩張海報既不是拿地戰報，也不是業績喜報，之所以能刷屏，是因為兩大央企在北京的兩個項目——保利朝觀天珺、金茂滿曜——互相出現在了對方的海報上，相互致意不算，還要相互致敬。

這與當下北京樓市的劍拔弩張形成了鮮明對比。兩個項目都在朝陽的三間房，比鄰而居，規劃條件相似，又幾乎同期入市。保利與金茂選擇在此協同發力，以各自優勢共促板塊成熟，推動區域整體價值的持續釋放。

這款“三間房共識”，給當下動輒拼到刺刀見紅的北京樓市，吹來一股清流。

兩家央企高層的態度很能說明問題。我們掌握的消息顯示，保利和金茂的高層領導，都曾在不同場合向兩個項目的操盤團隊明示，朝觀天珺和金茂滿曜是“競合關系”，兩個項目不搞惡性競爭，更不搞價格戰，要專心做好產品和服務，提升區域板塊的價值，最終實現共贏。

領導的指示自然不能落空。銷講之中，從頭就沒有攻擊對方項目的內容，兩個項目還都“不約而同”地選擇了“不上渠道”。在入市節奏上，似乎都有謙讓之意，朝觀天珺先開，金茂滿曜后至。

這種打法，頗具北京地產市場上的”古典主義氣質”。樓市黃金年代，“花花轎子人人抬”是北京開發商的共識。那時幾乎沒有競品，而只有“友商”，兩個甚至多個同區域板塊的項目，共同做好，相互支持，區域板塊價值提升，所有開發商和購房者都能受益，對區域板塊也是善莫大焉。

貳

兩個項目都把心思放在了自己的產品上，在細節上下的力度最能說明問題。

滿曜是金茂“金玉滿堂”新產品系中，滿系首個北京落地項目。金茂從上至下非常重視，集團高級領導甚至親自對項目規劃設計方案把關、調整，樓棟排布、項目規劃、戶型設計、園林設計、裝標配置等都幾易其稿。

金茂滿曜在社區主入口打造了150米的“超級界面”，首次使用特制陶板構建外立面，愛馬仕同款的藍綠色陶板為金茂專門開模定制，據說燒制過程中良品率只有30%，成本頗高，但視覺效果很好，既通透，又有質感。在這樣的細節上舍得投入，金茂滿曜的目的在于強化用戶歸家的儀式感和體驗。

而在159平方米的戶型中，滿曜采用了雙玄關的設計，客廳面寬高達6.9米，空間尺度足以滿足居住的舒適性。在這個戶型中，“家庭公區”面積達到了75平方米，使得家庭結構變化后，親情交流的空間有了足夠的保障。這種空間尺度，幾乎達到了三套房的居住感受。

金茂團隊在室內采用了大量高水準的倒角工藝，使用了更多弧形倒角的設計和手法。業內周知，弧形倒角對施工質量控制的顆粒度要求很高，也增加成本，圓角的設計要比普通的貴三倍，通常只有單價20萬以上的豪宅才會采用。金茂細節層面上投入如此大的力度，足見開發商的誠意所在。

能檢驗開發商誠意的另一處細節，在于對石材的運用。滿曜多處采用石材鋪裝。電視背景墻鋪裝巴西魚肚灰石材，地面鋪裝月光米黃石材，在彰顯高級感的同時，也通過配色體現了滿曜不同于其他項目的審美水平，而這也是滿曜產品的核心競爭力所在，畢竟這一代的青年用戶，對居住環境的要求不再是簡單粗暴的標識財富，而是要將高級和個性蘊含于獨特的審美之中。這就對細節的處理提出了更高的要求，能滿足這種需求的，都不是一般水平的團隊。

敢于而且樂于在不是那么顯眼的細節處投入的項目，必然是對產品品質和使用體驗有極高的追求。滿曜就是這種風格，本來南向落地窗已經在視覺上營造了很好的審美視野，但是金茂并不滿足于此，還是采用了金屬埡口包邊工藝，同樣的手法還在木飾面的骨骼線、浴室門極窄邊框等方面體現。這其實要增加不少成本，但金茂仍然做了這個選擇，在不顯眼的地方花錢，十分能說明問題。

從這種細節處下功夫的角度而言，再加上建筑科技系統的加持，在生活舒適度、室內空間舒適等方面，都比肩廣渠金茂府，甚至在建筑科技系統方面，還保有迭代改進的后發優勢。對于三間房整個板塊而言，毫無疑問是居住品質和功能的提升。

“先開先走”的朝觀天珺，產品足夠“扛打”。據說背后是保利團隊102次總圖方案推倒重來的堅持，是36版社區大門模型反復打磨的執著。這不是簡單的數字游戲，而是一場關于“中國式好房子”的極限挑戰。以“東魂西技”的手法，朝觀天珺成為整個朝陽北路的新地標。

保利的團隊創新性地采用了以層疊退臺的金屬拱架構筑建筑冠頂的手法，以鋁板+石材+玻璃幕墻為材質，運用故宮拱券門的元素，加之“鎏金光瀑立面”的效果，在朝陽北路上形成了新的視覺景觀，和長達240米的景墻一起，豐富了北京的城市天際線和城市界面的審美層次感。

在同樣體現審美水平的園林方面，保利團隊選取了具有在東方文化中有高潔之意的玉為核心元素，構建了以如意為精神圖騰做的立體生態園林，汲取傳統造園工藝和現代西方園林技法，打造了五進園林、五重橋景，還形成了九章如意園和兩大景觀環線的園林系統，中央園林面積突破萬平米關口，甚至從不同角度觀察，都能形成不同的視覺效果和景觀。

這樣的技法，保證了居住者既可以領略園林的文化內涵和景觀營造的氛圍感，也得以完成從城市喧囂到居所寧靜的切換。

朝觀天珺還做到了堪稱尚佳的視野與采光。以157平方米戶型為例，總共8個外窗，其中6個都為落地窗，把窗墻比在規劃條件內做到極致。既滿足采光的功能性需求，又把景觀視野的層次提升到了一個新的高度。

至于細節，朝觀天珺也下足了功夫。例如139平方米戶型中的2.5衛，以0.5衛的設計，為老人房配屬了專門的衛生間，并以玻璃墻替代傳統墻體，盡可能增加市內空間。又如廚房，采用了罕見的六扇門”的設計，追求與冰箱的軸線對稱，這也體現了在細節層面的審美追求。

朝觀天珺和金茂滿曜都是“好房子”政策之后的產品，都有很不錯的得房率表現，也都不約而同地采用了滿配策略，廚衛家電的贈送有足夠檔次的同時，也都注重了功能性，都能滿足高品質生活的需要，甚至在一定程度上，都已經接近“拎包入住”。

開發商把心思花在這些方面，比搞價格戰更有價值。

叁

如此作風的兩大開發商同期進駐同一板塊，還能對完善區域的城市功能起到很大作用。

兩大開發商同步入駐，同樣意味著更大體量的人口導入和更穩定的居住需求預期，有利于推動區域內基礎教育、醫療衛生、交通出行等公共配套的系統升級。政府部門在資源配置時更傾向于向這類集中連片、具備發展潛力的板塊傾斜，加快補齊短板。

三間房板塊作為成熟居住區，周邊產業基礎扎實，生活配套完整，城市界面已有較高完成度，長期以來吸引了大量改善型購房關注。然而，區域內始終缺乏優質教育資源，成為影響購房決策的重要因素。盡管居住需求充足，但家庭型客戶對教育配套的顧慮，使該板塊的發展潛力未能充分釋放。

隨著保利和金茂兩大項目的落地，教育短板開始被正視并逐步補齊。在該區域內，有兩塊預留教育用地，將引入兩所不低于陳經綸中學水平的九年一貫制學校，均為集團化辦學模式。目前，選址確定，學籍安排及引入校方均由區教委主導，正在積極落推進之中。

兩大項目的落地，還對周邊基礎設施建設起到提速作用。板塊所在的城市支路黃渠東路、三間房南一街有望于2026年2月完成施工。這些支路的竣工，將極大的豐富三間房板塊內的路網密度，便利這一板塊與其他城市區域界面的交通聯系，既有利于日后業主的出行，也有利于區域內的新地塊盡快入市，從而進一步提升區域板塊的成熟度和價值高度。

在對區域板塊的價值貢獻上，保利和金茂都有“傳統”。金茂以廣渠金茂府“開場”，不僅依靠自身品質帶熱了當時整個北京樓市，還帶動大郊亭板塊的迅速崛起和區域功能的提升，并在此之后，形成了金茂的建筑科技口碑，以完善的建筑科技系統提升居住舒適度，也實質上提升了所在板塊的人居價值水平。三間房板塊上的滿曜，也有著同樣的效果。

而保利在朝陽區也有著同樣的傳統。從保利國際廣場到東郡，再到錦上、和光煦境，無一不是區域板塊開創或發展關鍵結點的重要項目，對區域板塊的價值提升十分明顯。

朝陽北路一線是北京樓市的傳統板塊，區域成熟度很高，但是，近年來缺乏高品質的住宅項目供應，沿線基本上都是房齡10年甚至更長的“老項目”，這使得在產業有支撐，需求有積攢的情況下，朝陽北路一線的居住功能和品質反倒成為了短板，形成了區域板塊整體價值兌現的障礙，保利和金茂的兩個新項目的到來，直接將短板變成長板，極大地提升了這個板塊的價值所在。

當競合塑造秩序，一個板塊的未來就有了更清晰的方向。

肆

其實，這兩個項目所在的三間房板塊，當下的處境十分微妙。北京樓市向來是板塊輪動，無論市場環境如何，每年都會有幾個熱點板塊。一旦“入圍”，意味著更高的關注度，更多的流量，更好的業績，更快的流速。

要成為這種第一梯隊的熱點板塊，要有個關鍵要素，一個是區域內的項目，產品品質要有保障。這不能是一個項目，而是要多個項目合力而為才行；另一個是板塊內部要有較好的秩序，較為合理的價格體系，這樣才能確保價值。

這兩點，當下市場不是隨隨便便哪個開發商都能做到的。

三間房板塊具備了這樣的素質：首先這個區域供給稀缺，多年已經沒有供地，朝觀天珺、金茂滿曜的出現，正當其時；其次，這個區域板塊的產業、生活配套已經十分成熟，區域價值來到了兌現時刻；再次，兩個項目都是高品質項目，產品品質在北京均屬一線。

但是，三間房板塊也面臨著不確定性，朝陽北路，包括黃杉木店地塊在內，都是外在的壓力性因素。直白點說，如果三間房板塊的兩個項目“內亂”，相互傾軋，那么，秩序混亂之后的三間房板塊，進入第一梯隊的局面將不容樂觀，屆時，區域板塊價值的貶損，將是所有人的損失。

因此，三間房遇到保利、金茂這兩個央企開發商是幸運的，把心思和精力花在產品和服務上，而避免價格戰，既是相互的托舉，也是共同對三間房板塊價值的托舉和提升，這才是真正的“共贏”所在。

一個版塊的高度，是由競爭對手的格局決定的。

價格戰，只能帶來雙輸，對“友商”的惡意詆毀與惡性競爭，也只能帶來板塊價值體系的最終崩潰，屆時誰也不能幸免。這正是我們反復強調市場秩序重要性的原因所在。懂得這些，并且做到，在當下市場比黃金還寶貴。這就是“三間房共識”的最大價值所在。

當爭斗成為本能，和平反而更有力量。

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