買房如何買到穿越周期的船票

壹

當(dāng)下買房，最怕什么？答案就是：買到手就跌，想賣還賣不掉。

這種局面有時(shí)無關(guān)樓盤高低貴賤，只是純純的周期因素。那么，是不是當(dāng)下所有的買房都逃不出這樣的命運(yùn)？答案當(dāng)然是否定的。資產(chǎn)周期切換得再慘烈，也總有能夠穿越周期的船票，買對這樣樓盤，就算是找到了正確的碼頭。

既然如此，這個(gè)問題就應(yīng)該拆解為兩個(gè)方面。其一，保值，甚至增值。其二，和其一一樣關(guān)鍵——流動(dòng)性，想賣的時(shí)候有人買。兩者缺一不可，互為因果。

保值與增值看稀缺性，具體到房產(chǎn)，就是地段。但只有地段還不夠，北京市場上現(xiàn)在有不少這樣的區(qū)域，位置核心，價(jià)格堅(jiān)挺，但成交量極低，甚至為零。一旦如此，就變成了“孤懸的高價(jià)”，保值有名無實(shí)。只靠這一點(diǎn)，穿越不了周期。

那么，流動(dòng)性怎么來？靠人來。一個(gè)區(qū)域板塊，人口持續(xù)有增量，市場就會(huì)有流動(dòng)性。不過，這個(gè)人口的增量，不是簡單的數(shù)量累加，而是有居住生活需求，有較強(qiáng)支付能力人口的注入。否則，市場流動(dòng)性也是偽命題。

這個(gè)條件聽起來有點(diǎn)抽象。這樣的人口增量從哪來？從產(chǎn)業(yè)來，只有穩(wěn)定增長的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的人口，才是有真正居住生活需求的人口，才是有較強(qiáng)支付能力的人口。一個(gè)區(qū)域，一個(gè)板塊，有了這樣的增量人口，就會(huì)有市場流動(dòng)性，有流動(dòng)性支撐的價(jià)格價(jià)值，才是真價(jià)格，真價(jià)值。

這樣一來，就具象多了。能穿越周期的房產(chǎn)一定處在這樣條件的板塊：城市核心位置+優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐。前者標(biāo)定稀缺性，后者保證流動(dòng)性。買到具備這種條件的房產(chǎn)，穿越周期就不再是一句只提供情緒價(jià)值的空話了。

這是個(gè)需要天然稟賦，也需要后天努力的組合。

貳

北京“減量發(fā)展”大環(huán)境下，這種組合看起來有點(diǎn)矛盾。資產(chǎn)市場流動(dòng)性需要人口，人口需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要空間，而絕大部分城市核心地段已然沒有空間。

紅利不會(huì)從天而降砸到買房人的頭上，這需要眼光來識別。

這個(gè)問題不是無解的，它有兩個(gè)關(guān)鍵因素，一是“能量級”，產(chǎn)業(yè)的內(nèi)核是企業(yè)，企業(yè)越大越強(qiáng)，在區(qū)域版塊內(nèi)的“級別”越高，釋放的能量也就越大；二是“城改”，核心地區(qū)不是存量空間逼仄么？那好，通過城中村改造，提升城市功能，釋放發(fā)展空間。

路徑已經(jīng)清晰起來了。按照這個(gè)組合尋找，麗澤商務(wù)區(qū)是少有的幾個(gè)答案之一。

從位置上看，處在西二環(huán)與三環(huán)之間的城市黃金地段，城市核心區(qū)域毫無爭議。從產(chǎn)業(yè)上看，麗澤商務(wù)區(qū)是北京城市核心區(qū)域中，產(chǎn)業(yè)仍在快速發(fā)展，而且具備進(jìn)一步發(fā)展空間的區(qū)域板塊。

圖1：麗澤金融商務(wù)區(qū)空間布局示意圖

既有核心位置，又有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，前者決定了房產(chǎn)價(jià)值的高位起點(diǎn)，后者決定了高價(jià)值的市場支撐。這毫無疑問是一個(gè)完美的答案。而中海斥巨資在這一大片區(qū)拿下土地，也就是西郊冷庫地塊，并投入巨大精力和資源開發(fā)建設(shè)麗澤叁號院項(xiàng)目，即是這個(gè)答案最有力的佐證。這一點(diǎn)，后文中再行詳細(xì)解釋。

麗澤商務(wù)區(qū)的“能級”很高，因此釋放的“能量”巨大，產(chǎn)業(yè)的核心在于金融。政府賦予的定位能級，往往決定了資源投入的強(qiáng)度和力度。在這一點(diǎn)上，麗澤商務(wù)區(qū)的定位近年來一路抬升，最初是“新興金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”，后來是“首都金融改革試驗(yàn)區(qū)”，再后來就提升至“第二金融街”，同時(shí)還被賦予了“金融科技創(chuàng)新示范區(qū)”和“北京法定數(shù)字貨幣試驗(yàn)區(qū)”的職能。

能級抬升之路，遵循的是一條“金融+科技”的主線，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，科技促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展，麗澤商務(wù)區(qū)主線的兩要素，都是當(dāng)下政府的“心頭好”，是大力倡導(dǎo)的方向，資源投入的重點(diǎn)。在中國，政府主導(dǎo)的意愿和力度，是一個(gè)區(qū)域板塊產(chǎn)業(yè)最終能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)能力的最重要的幾個(gè)要素之一。

政府的目標(biāo)很明確。麗澤金融商務(wù)區(qū)要建成：具有全球影響力的新興金融商務(wù)區(qū)、支撐首都現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要功能區(qū)和現(xiàn)代化大都市高品質(zhì)建設(shè)的典范區(qū)域——從產(chǎn)業(yè)到人居，一個(gè)都沒少。

這些政府強(qiáng)勢投入的資源，都是逆周期的紅利所在。

叁

客觀而言，善于“有為”的中國政府，一般不搞“拍腦門”的空中樓閣。麗澤商務(wù)區(qū)有如此大力度的投入和如此高的能級，源于其城市核心位置與地處復(fù)興門的北京金融街的天然聯(lián)系。這使得大量重要金融機(jī)構(gòu)近年來落址麗澤商務(wù)區(qū)辦公。

豐臺區(qū)政府的數(shù)據(jù)顯示，麗澤金融商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)達(dá)到1200多家，其中不乏銀河證券、長城資產(chǎn)、中信資管以、華為中國等總部。國際金融機(jī)構(gòu)也進(jìn)駐麗澤商務(wù)區(qū)，倫敦證券交易所集團(tuán)下屬的路孚特金融科技信息服務(wù)（中國）集團(tuán)有限公司等也已經(jīng)落戶辦公。

除此之外，中國銀行匯率避險(xiǎn)服務(wù)中心，北京金融法院麗澤金融商務(wù)區(qū)金融巡回審判庭等金融業(yè)“基礎(chǔ)設(shè)施”也已紛紛進(jìn)駐麗澤商務(wù)區(qū)運(yùn)行。這意味著一條完整的金融產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)開始正常運(yùn)行。也意味著區(qū)域板塊的價(jià)值即將到達(dá)兌現(xiàn)時(shí)刻。

一組數(shù)據(jù)頗具佐證價(jià)值。2022年時(shí)，麗澤商務(wù)區(qū)留區(qū)稅收為18.3億元，而到兩年之后的2024年，全口徑稅收就增長到了80.3億元，其發(fā)展速度和釋放的能量由此可見。一旦一個(gè)區(qū)域板塊進(jìn)入到這樣一個(gè)階段，直接帶來的效果就是產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始導(dǎo)入人口，而且是有居住生活需求，有較強(qiáng)支付能力人口。

“能級高”除了注入增量人口之外，還有重要影響，就是基礎(chǔ)設(shè)施的快速升級和建設(shè)。麗澤商務(wù)區(qū)擁有亞洲級別的TOD，在全北京范圍內(nèi)，是唯一可以實(shí)現(xiàn)五條軌道交通換乘的樞紐，其中麗金線等軌道交通線路可以直抵金融街，大興機(jī)場線可以直抵大興國際機(jī)場，未來甚至還可以直接辦理行李托運(yùn)、通關(guān)等值機(jī)手續(xù)。這也意味著這個(gè)區(qū)域板塊內(nèi)有豐富的軌道交通資源，10號線、19號線、16號線、14號線、11號線、大興機(jī)場線以及規(guī)劃中的麗金線可以串聯(lián)起CBD、中關(guān)村、機(jī)場、北京西站、南站、金融街等北京重要城市功能區(qū)。

圖2：麗澤金融商務(wù)區(qū)交通區(qū)位示意圖

就在今年4月底，麗澤商務(wù)區(qū)最重要，施工難度也最大的麗澤路建成通車，打通了和西三環(huán)、西二環(huán)的直接交通聯(lián)系。這也再次說明，麗澤商務(wù)區(qū)瓜熟蒂落，就在區(qū)域板塊價(jià)值兌現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)期。

圖3：麗澤叁號院軌道交通資源示意圖

肆

既然處城市核心地段，也就不可避免地面臨同樣的發(fā)展空間問題。在解決這個(gè)問題上，麗澤商務(wù)區(qū)“又搶了個(gè)先”。全國首個(gè)城中村改造（下稱城改）項(xiàng)目掛牌入市的經(jīng)營性地塊“花落麗澤”，這就是西郊冷庫地塊，為中海斥巨資拿下。

這個(gè)城改項(xiàng)目由財(cái)政部專項(xiàng)債資金支持。整個(gè)片區(qū)總規(guī)劃約28.1公頃，其中規(guī)劃地上建筑規(guī)模約18.34萬平方米，包括居住用地、學(xué)校、醫(yī)療、城市道路以及公園綠地。其中，約有14.41公頃的綠地，占到了用地總面積的51%。既然是“全國首單”，這個(gè)項(xiàng)目便帶有“折子工程”的屬性。

這就保證了拆遷和環(huán)境整治工作的進(jìn)度。從西郊冷庫搬遷到掛牌，只用了4個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了“場清地凈”，而周邊的環(huán)境整治和提升工作，由政府集中推進(jìn)，進(jìn)度很快，幾乎是“每天一個(gè)樣”。在此次中海拿下地塊建設(shè)的麗澤叁號院比鄰位置，除了緊鄰項(xiàng)目南側(cè)的公園綠地，還有成片的生態(tài)景觀用地，未來環(huán)境不僅是“可期”，而是很快就要“見真容”。

我們一直覺得，對于城市核心區(qū)板塊而言，城改是很好的進(jìn)入機(jī)會(huì)。它是城市核心區(qū)難得的新增價(jià)值兌現(xiàn)點(diǎn)。一般情況下，經(jīng)過多年快速發(fā)展，一輪一輪的建設(shè)，城市核心區(qū)已經(jīng)沒有新物理空間承載價(jià)值提升，而城改恰恰是針對存量動(dòng)手，通過存量整治釋放出增量，而此時(shí)，城市核心區(qū)的功能已經(jīng)十分成熟，城改地塊釋放出的空間，恰恰是最有力的價(jià)值點(diǎn)所在。

還有一重因素值得考慮，城改會(huì)有“置換”人口結(jié)構(gòu)的效用，這也是人口給市場帶來有價(jià)值的真實(shí)流動(dòng)性的重要因素所在。

圖4：西郊冷庫城改地塊情況示意，有豐富的綠地、公園和各類生活配套

中海讀懂了這個(gè)邏輯。市場能不能讀懂，購房人看懂與否，關(guān)乎著自身能否穿越周期的問題——核心位置標(biāo)定稀缺，產(chǎn)業(yè)成熟導(dǎo)入人口，缺的就是區(qū)域板塊內(nèi)的新增價(jià)值兌現(xiàn)點(diǎn)了。中海的麗澤叁號院，就是這樣的項(xiàng)目。

伍

我們一直覺得麗澤商務(wù)區(qū)——西郊冷庫這個(gè)板塊，和北京很多有產(chǎn)業(yè)的功能區(qū)不一樣，除了城市核心的位置之外，還有政府的目標(biāo)中包括：現(xiàn)代化大都市高品質(zhì)建設(shè)的典范區(qū)域。這就意味著人居環(huán)境的高水平，而不是只有產(chǎn)業(yè)。

麗澤叁號院就是這種思路的延續(xù)。中海在這個(gè)項(xiàng)目上落地的產(chǎn)品線是藏峰系，大有來頭。2020年的中海甲叁號院就是藏峰系產(chǎn)品，疫情之下，僅憑圖紙就實(shí)現(xiàn)售罄，一時(shí)傳為業(yè)界佳話。

作為藏峰系入市五年后的又一新作，在加之整個(gè)行業(yè)“好房子”的風(fēng)向標(biāo)，中海也在完成著自我迭代，打造了第四代住宅，實(shí)現(xiàn)了使用率超90%，雙園林雙會(huì)所的好房子作品。

也將整個(gè)產(chǎn)品的核心定義在了：新一代森境美學(xué)作品。

畢竟在整個(gè)區(qū)域規(guī)劃內(nèi)，擁有著14公頃的公園綠地，內(nèi)外雙園林的配置，超大的樓間距，讓自然與建筑共生，足以稱得上森境美學(xué)。

圖5：項(xiàng)目布局示意。呈現(xiàn)低密度特征，樓間距都可達(dá)到55~60米。

基于此，在整個(gè)項(xiàng)目的意境與氛圍的打磨中，也在更突出森境的融合。這也是我們?nèi)タ疵恳徊坎胤逑档淖髌罚谡J(rèn)真思考的設(shè)計(jì)原點(diǎn)，對每一個(gè)高端產(chǎn)品而言，設(shè)計(jì)的筆法并非僅僅只是停留在物理層面，如何去表達(dá)居住美學(xué)、生活意境以及造物理念，這些都應(yīng)該被融入到一個(gè)空間的設(shè)計(jì)表達(dá)中。

項(xiàng)目打造了建面約99㎡~158㎡的三到四居，其中，三居的起步戶型設(shè)定在了99㎡，打造了一個(gè)全能戶型。不但能夠享受到南北雙拓展的超高使用率，還做到了全明雙衛(wèi)，且整個(gè)LDK空間也實(shí)現(xiàn)了將近40平米的公共區(qū)域。在廚房空間，中海率先啟用了智能燃?xì)獗O(jiān)測系統(tǒng)，一旦系統(tǒng)監(jiān)測到燃?xì)庑孤┏瑯?biāo)，便會(huì)自動(dòng)打開廚房的窗戶，實(shí)現(xiàn)通風(fēng)，排除安全隱患。

這也就意味著，在總價(jià)一千萬左右，可以擁有一張推開二環(huán)內(nèi)城大門的“門票”，這樣的獲得感，應(yīng)該很難被超越。

而建面約114平方米的三居，論舒闊程度足以比肩過往很多建面約135平方米的戶型空間，近10米的南向面寬，創(chuàng)造了超大采光面，南向陽臺與空中花池更是營造了更豐富的生活場景。

但作為藏峰系這一標(biāo)桿之作，麗澤叁號院也在構(gòu)建著二環(huán)奢闊的天花板，在四居的戶型中，麗澤叁號院打造了建面約139平方米與建面約158平方米兩種產(chǎn)品，其中139平方米的四居，可以說沿著整個(gè)二環(huán)找上一圈都很難有如此經(jīng)典全能的戶型。約11米的南向面寬，其中三間臥室的面寬都超過了3米，空間感與實(shí)用性同時(shí)拉滿。

此外，建面約158平方米的全景IMAX4+1居，得益于好房子的高得房率，從陽臺到戶外花池，整個(gè)空間的尺度感，可以輕松與過往187平方米的產(chǎn)品劃等號，整個(gè)南向超過12米的極致觀景面，目之所及，是屬于這座城市僅有的少數(shù)可以擁有的視野。

至此，中海在這張穿越周期的船票上又增加了一道保險(xiǎn)——產(chǎn)品。當(dāng)城市核心位置+優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐的稀缺組合已在麗澤商務(wù)區(qū)大片區(qū)就位時(shí)，麗澤叁號院的品質(zhì)，湊齊了最后一張拼圖，能讓這張穿越市場周期的船票更為完整，航程更遠(yuǎn)，最終抵達(dá)那個(gè)走出周期的彼岸。

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