地王潮突現：樓市春天來了？

就在大家還在討論樓市何時筑底、何時回穩的時候，一場突如其來的地王潮，在南北多個城市跳躍而起。

核心城市掀起“搶地盛宴”

2月25日，上海靜安區國資委100%持股的上海靜投置新城市更新建設有限公司，以16萬元/平方米的價格，拿下靜安區的高品質袖珍地塊，打破全國單價地王紀錄。

3月18日，北京海淀區樹村HD00-0705-0035-1地塊開啟出讓，吸引了中海、綠城、建發、越秀、海開、首開、保利、金茂、招商+華潤聯合體等多家房企及聯合體競爭。樹村地塊用地規模大約3.97萬平方米，規劃地上建筑面積大約7.33萬平方米，起拍價58.64億元，位于五環沿線，容積率1.6。經過274輪競拍，中海75.02億元摘得地塊，溢價率27.9%，樓面價約10.23萬元/平方米，打破北京土地市場單價歷史紀錄。

3月25日，杭州市區迎來2025年第五批住宅用地出讓，濱江區西興單元地塊由濱江集團以52.03億元競得，成交樓面價77409元/平方米，溢價率69.86%，刷新杭州單價地王紀錄。

3月27日，成都錦江區柳江街道包江橋社區、祝國寺社區地塊出讓，面積32495.39平方米，起始樓面地價為20000元/平方米，建發集團以41200元/平方米競得，成交總價為33.5萬元，溢價率106.00%。成為成都涉宅用地單價新“地王”。

此前的3月11日，成都高新區桂溪街道銅牌村一宗地，面積約63.88畝，起拍價18600元平方米，經過132輪角逐，招商蛇口競得，樓面價達31700元/平方米，成都地價首進“3萬+”時代。但半個月后該記錄就被打破。

這是偶然現象還是趨勢初顯？這些創紀錄的數字后面，傳達了什么信號？這可能是所有房地產從業人員、機構和購房者關心的問題。

幾大特征分析

此輪房地產松綁，已持續三年。也該看到一些效果了。

中央對房地產的政策基調是，持續用力推動房地產市場止跌回穩。在此方針指導下，很多城市取消“限地價、限房價、競自持”等調控工具，回歸“價高者得”的原始拍賣模式。有些城市允許房企自主定價，直接刺激高價拿地沖動。

最近一個多月來的土地拍賣市場，可以看出以下幾個明顯特征：

其一，央國企主導。以上幾幅高價地塊，無一例外都是央企國企奪得。中海、華潤、保利等央企近兩年持續加碼北京百億級地塊，而上海靜安、杭州錢江新城等核心地塊的爭奪戰幾乎成為“國家隊”的內部競賽。

其二，本質上是存量時代的“核心資產爭奪戰”。這些項目，基本位于城市核心區。成都高新區經過多年培育，也已成為成熟區域。房企蜂搶稀缺地塊，反映了資本對安全邊際的極致追求，將有限資金押注在“絕對安全”地塊。

其三，這是土地財政2.0版本。房地產已再次明確為支柱產業。當前，地方政府財政偏緊，賣地收入是非常重要的收入來源。但是，今年1-2月，國有土地使用權出讓收入4744億元，同比下降15.7%。這種狀況必須扭轉。所以，這一輪地王潮，可以視為地方政府與國有房企共同演繹的“土地財政升級版”，即土地財政2.0版本。

而地方政府敢于放開地價限制，實質是通過制造價格預期來維持土地信用體系。惟有如此，房價高價拿地→銀行抵押融資→土地財政維持→地方債務滾動存續，這種模式才能繼續運轉下去。

結構化的春天

經濟不確定性加劇的背景下，一二線城市核心地塊被視為“硬通貨”。央國企蜂擁而至拼搶優質地塊，必須推動地價大幅上漲，其結果就是，這些地塊無一例外地走向“豪宅化”。

比如，我們已經分析過，北京樹村項目上市后，其售價將朝著15萬+靠攏。一方面，它將周邊在售項目帶出了溢價，10萬+再上一個臺階，可能到達12萬+；另一方面，半年后，大家一起回到同一個競爭界面。

有專家問，在經濟景氣度呈現收縮的態勢下，能消化這么多的豪宅嗎？因為，孤注一擲的賭博式拿地，可能會導致區域性風險增大——當所有玩家都涌向狹窄的安全區，安全區終將變成危險區。

從上海的情況看，2024年反而是豪宅大年。根據鳳凰網房產上海的統計，去年上?？們r3000萬元以上的豪宅，成交套數達到2530套，占全國比重的61.6%。而2020年到2023年這四年，上海豪宅的供應總量也只有3309套。2024年12 月，上海頂級豪宅西郊檀宮一套建筑面積1612平米的獨棟大別墅，以3.5億元的總價成交，單價接近22萬元，地上單價超過30萬元。這顯然為靜安單價地王的勝者提供了勇氣。

3月16日，頤海澐頌開盤：短短30分鐘，成交606套，銷售額破72.5億。這在無意中為兩天后房企搶奪北京樹村地塊提供了絕佳的注腳。

我們認為，此輪部分一二線城市優質地塊高價成交，呈現的將是結構化的春天：

其一，核心區域的豪宅跑贏大勢。今年北京海淀區域將迎來豐收。上海在高價地塊的帶動下，10萬+豪宅仍有繼續上漲的可能，但動能恐怕沒有去年那么強了。

其二，“好房子”的指揮棒，正在產生效應。也就是，一批高凈值人群將其持有房產重新進行配置，賣掉位置不好、產品有瑕疵的一套或兩套，置換一套真正的“好房子”。

其三，同城分化繼續。即使是杭州，有些區域的新房去化周期也在加劇，有的新盤去化周期達到18個月。而上海外環的新盤，不少也達到15個月去化周期。在北京，不要忘了去年初南三四環區域的價格戰。

其四，一線和二線熱點城市與三四線城市之間，二線城市之間，都還在分化。三四線城市還在為回穩而苦苦掙扎。二線城市，西安、武漢、南京，也還沒聽到土地市場的驚雷。

其五，二手房的信號。春節后，多數一二線城市的二手房掛牌量仍在增長，要消化這些增量，并不容易。前面我們說了，不少豪宅買家要把手里的一套或兩套二手房，置換為真正的“好房子”（豪宅），這取決于二手房的消化能力。另外，從一季度截至目前情況看，二手房租金還沒有企穩，這在一定程度上說明，收入不達預期的背景下，人口的吸納量是相當有限的。房地產市場的復蘇，必須是建立在二手房市場的率先回穩基礎上。

地王潮折射出樓市仍處于多極分化的現實：核心城市優質資產受資本追捧，但普通住宅市場還在爬坡。此輪回暖是結構性而非全局性的，市場主體的博弈遠未結束。地王盛宴的所有參與者都注定要支付超額溢價。樓市沒有春天，只有永恒的價值輪回——那些在資本狂歡中保持清醒的人，終將在周期輪轉中收割真正的價值紅利。

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