五問樹村拿地

蛇年北京土地市場的第一個王炸，來得比往年更早一些。

3月18日，在北京備受矚目的樹村地塊出讓，歷經(jīng)264輪競價之后，中海以總價75.02億勝出，折合樓面成本價10.23萬元，溢價27.93%。自此，北京樓面成本單價首次突破10萬元大關(guān)。

樹村地塊位于海淀上地，土地面積約39.7公頃，規(guī)劃建筑面積73299.74平方米，容積率1.6，這樣的條件被視為“一塊寶地”無疑。如今勝者已出，懸念揭曉，但并非所有市場關(guān)心的問題都得到了解答，而通過樹村拿地，得到這些答案，也就基本洞悉了當(dāng)下北京樓市的格局、態(tài)勢甚至未來。

一問：為什么央企能在土地市場上持續(xù)大手筆投入？

樹村地塊出讓，一共10家開發(fā)商競價參與，華潤、招商、越秀、中建三局、建發(fā)、中海、首開、海開、金茂、綠城悉數(shù)亮相，除綠城是多元股份制企業(yè)外，清一色國央企。

再向前追溯，近期參與北京熱點好地競買的，基本上也都是國央企。功德寺地塊也好，朱房村地塊也罷，還有酒仙橋新地塊，最終都被國央企收下。這已經(jīng)形成了一種基本態(tài)勢。

這個問題的答案很簡單，就是有錢。歲末年初，不少國央企都從銀行拿到了大額授信，有的還成功發(fā)債融資，而且利率水平不高。因此，即便幾輪熱點高價地塊出讓后，國央企手中還有足夠的資金子彈，所以，有好地，必然出手，一點也不意外。這一點我們在先前的《》一文當(dāng)中，已有詳盡闡述。

國央企“補倉”同時，也給地方財政“補血”，從銀行出來的是貸款，從財政拿回去的就是現(xiàn)金，通過開發(fā)商“轉(zhuǎn)一道”，“負債”就成了“收入”。跑通這個模式，也非常重要。

二問：為什么是中海？

樹村地塊，不少開發(fā)商志在必得，所以有了264輪的舉牌競價，也有了中海和華潤+招商聯(lián)合體激戰(zhàn)到最后方才分勝負。不少朋友多少有些迷惑，為什么中海如此堅決？畢竟中海在北京并不缺地。

這個問題的答案，首先是中海實力足夠強。其次是中海在北京有自己的特殊性。中海在北京有兩個公司：中海北京公司和中海新城公司。此次拿下樹村地塊的，是中海北京公司。

中海北京公司此前拿下了兩個地塊，萬泉寺地塊和西郊冷庫地塊。這兩個地塊并沒有太強的豪宅屬性，基本上是拼速度與周轉(zhuǎn)的策略打法。中海新城公司近期在高端豪宅市場表現(xiàn)得更活躍，西城的京華玖序拿到去年北京銷冠，去年出讓的酒仙橋地塊也最終歸屬中海新城，定名萬吉玖序，已經(jīng)積極籌備準備入場。

相比之下，中海北京公司上一個真正稱得上高端豪宅的項目，還是中海甲叁號院，這個項目入市之時，從產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)等都在北京市場建立了良好口碑，堪稱本公司的“燈塔項目”，但是，自此以后，多年之間，中海北京公司再無這樣的“燈塔”。

中海內(nèi)部素有“賽馬”文化。中海北京公司和中海新城公司雖然同屬中海大體系，但也有內(nèi)部良性競爭。之前小道消息還曾傳言，兩個公司會合并。中海新城近年來風(fēng)頭更盛，燈塔項目“連莊”，在這樣的情況下，中海北京公司在樹村地塊上如此堅決，就不難理解了，因為亟需一個“新燈塔項目”。

也正因如此，在近期已經(jīng)花了100多億拿地之后，中海還是在樹村地塊上戰(zhàn)斗到最后一刻，并且戰(zhàn)而勝之。

三問：樹村地塊，中海能不能做好？

樹村地塊樓面成本價已經(jīng)突破10萬，鑒于地塊條件，高端大戶型高總價頂級豪宅的產(chǎn)品定位基本已無懸念。

中海素有“利潤王”之稱，但業(yè)內(nèi)對于中海的產(chǎn)品能力，多多少少總有些不一樣的看法。當(dāng)樹村地塊未來售價很可能直逼15萬/平方米，總價量級很可能達到2500~3000萬甚至更高。業(yè)內(nèi)關(guān)心的問題是，中海會做出什么樣的產(chǎn)品？這個問題連帶著一個更實質(zhì)的問題：在速度、利潤和產(chǎn)品品質(zhì)之間，中海這次如何平衡？

中海北京公司的上一個頂豪標(biāo)桿 ——中海甲叁號院，當(dāng) 時可謂做出了產(chǎn)品力，無論是耳目一新的立面設(shè)計，還是精裝標(biāo)準等，都在北京樓市起到了引領(lǐng)作用。也正是因為此等產(chǎn)品力，在當(dāng)時市場上創(chuàng)下了“靠圖紙就能清盤”，網(wǎng)簽價格也突破了12萬元/平方米的高價，可以說是銷售和產(chǎn)品口碑雙豐收，成為“一代標(biāo)桿”。

不過，此后的項目，都給人以“均好性”的感覺，市場表現(xiàn)也不溫不火，一切正常，雖然并無明顯不當(dāng)，但也沒有當(dāng)年甲三號項目形成的位勢與氣勢。也正因如此，當(dāng)中海北京公司此次拿下樹村地塊時，市場上便有了這樣的疑問。

中海內(nèi)部有一種管理方法，就是重要地塊重點項目集團直管。樹村地塊關(guān)注度高，甚至不僅北京關(guān)注，甚至在全國都廣受關(guān)注。因此，樹村項目由集團直管順理成章，絲毫不意外。這也是對產(chǎn)品品質(zhì)、項目表現(xiàn)的一種保障。

不久前，中海新城公司拿下的酒仙橋地塊，也就是現(xiàn)在定名萬吉玖序的項目，就采用了集團直管的模式，在產(chǎn)品定位、策略、設(shè)計等方面，都由集團主導(dǎo)。萬吉玖序項目會在近期入市，從我們了解的情況看，產(chǎn)品會在北京給人以“耳目一新”的感覺。集團直管的效果，十分明顯。

集團直管樹村地塊，也是我們對這個項目的產(chǎn)品力和市場表現(xiàn)有更多信心的重要來源所在。

四問：北京的富人還夠不夠用？

低密度，高總價，再加上北京高端項目今年新增供應(yīng)量大，很多一線的職業(yè)經(jīng)理人都對市場有些擔(dān)心。

操盤過頂級豪宅項目的團隊都知道，在北京市場，總價2000萬和總價3000萬的市場，完全不是同一個概念。

最近，有房企資深人士因為所在公司有此類項目，特意對去年以來北京總價3000萬以上豪宅的情況進行系統(tǒng)性調(diào)研，拿到的情況雖不意外，但也值得引起重視。

去年一年，甚至更長時間緯度內(nèi)，全北京總價3000萬以上豪宅的總成交套數(shù)，大約為400多套的量級，其中還不乏一些產(chǎn)品形態(tài)特殊的存量項目。這個數(shù)字看起來并不多，但去年卻是這種總價段操盤團隊“體感”較好的一年，市場一線的經(jīng)理人都擔(dān)心，2025年北京高端新盤新增供應(yīng)不少，“北京的富人是不是不夠用了”。

這個問題并非沒有答案，主要是看能不能做出足夠品質(zhì)可以“激發(fā)出購買力”的產(chǎn)品。換句話說，就是那些原本已經(jīng)認定自己無須再買房、換房的財富群體，看過新房之后，因為新房全方位的功能、體驗更新，而重新產(chǎn)生買房、換房的需求。

之前海開的圓明天頌證明過一次。說來也巧，圓明天頌和樹村地塊比鄰，中間就隔著一個公園。圓明天頌在當(dāng)下市場絕對是經(jīng)典戰(zhàn)例，現(xiàn)在二手房均價已經(jīng)趨近19~20萬元，而且據(jù)說還一房難求。

圓明天頌的“戰(zhàn)力”，除區(qū)域之外，產(chǎn)品是另一大因素。產(chǎn)品投入的量級達到了什么程度？一個細節(jié)：交房時，連社區(qū)外圍圍墻都采用“掛上”石材，這種操作，在全北京市場都是十分罕見的。樂觀者認為，只要產(chǎn)品做到這個力度，甚至更強，需求不是問題。

這確實有一定的道理，但不足以完全打消擔(dān)憂。原因是海開的圓明天頌不是公開市場拿地。話只能說到這里：如果地價相對低，而售價比較高，會觸發(fā)什么情形？這種情形之下，房企會選擇怎樣的策略？這樣的策略又和幾乎不計血本的產(chǎn)品投入是什么關(guān)系？保持冷靜的人認為，圓明天頌對產(chǎn)品的投入力度，是特殊環(huán)境因素導(dǎo)致，難以復(fù)制。

中海在樹村地塊上能不能做出這樣的產(chǎn)品，達到這樣的效果，將是一個更具普適性的答案。

五問：樹村項目能否對全北京市場產(chǎn)生帶動作用？

如果說中海拿下樹村地塊，再做出好產(chǎn)品，是“陶冶自己”，那么，樹村地塊能否帶動全北京的市場，就是“成全別人”的問題了。

突破10萬元的樓面成本單價紀錄，肯定會對其他項目產(chǎn)生帶動作用。典型如功德寺地塊兩項目，10.5萬元左右的售價，和樹村地塊的樓面成本單價持平，而兩者相距大約兩公里，未來增值空間顯而易見。同樣的邏輯在今年1月拍出朱房村兩地塊上也是成立的，這兩個項目不出意外也將在近期入市，有了同一大片區(qū)市場里的樹村地塊做價值參照系，朱房村兩地塊上的項目，也有可期。

樹村地塊出讓結(jié)果一出，連已經(jīng)開盤入市的項目都發(fā)海報“恭賀”。比如，開盤熱賣的頤海云頌，用樹村10.23萬元的樓面成本單價，恭喜他們的業(yè)主，提示他們買值了。甚至連“有點距離”的香山版塊豪宅香山樾，也發(fā)出“賀電”，“海淀豪宅炙手可熱，香山樾價值再攀新”。

有開發(fā)商朋友告訴我們，部分之前猶豫是否下手的客戶，在3月18日樹村拍地之后立刻不再猶豫，出手買房。這種帶動效應(yīng)，從這兩天的情況看，是實打?qū)嵈嬖诘摹?/strong>

這不禁讓人想起去年的北京宸園。在當(dāng)時市場氛圍悲觀，信心孱弱的情況下，宸園的熱銷，不僅是自己賣房回款，更是給全北京市場信心。事實也證明，宸園之后的樓市，疊加政策調(diào)整效用逐步發(fā)揮，在信心、預(yù)期和市場表現(xiàn)層面，都有了明顯的進步與改善。

樹村拍地是在3月，恰逢北京小陽春。這個“不限價”地塊的高價成交，顯然對全市場會有一定的帶動作用，只不過最終效果如何，帶動有多大，還需要市場表現(xiàn)來檢驗。

無論從哪個緯度考慮，拿到樹村地塊都值得慶賀。中海北京公司也好，中海新城公司也罷，中海已經(jīng)進一步確立了在北京這個最重要區(qū)域市場上的優(yōu)勢地位。在北京“最富裕”的三個區(qū)，西城、海淀、朝陽，現(xiàn)在的中海都有了自己的標(biāo)桿高端豪宅項目，西城有京華玖序，朝陽就萬吉玖序，海淀則是樹村地塊。當(dāng)下高端市場反而是利潤和價值最有保障的領(lǐng)域所在，從這一點而言，中海構(gòu)建了自己的“贏面”和“護城河”。

還是那句話——更多的答案最終需要市場給出。“成全了別人，陶冶了自己”才是在樹村拿地的更高境界所在。

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