謝逸楓：這些城市房價可能暴漲，這些城市房價將暴漲，你信嗎？

文/謝逸楓

現在就拋出“這些城市房價可能暴漲、這些城市房價將暴漲”的猜測，缺乏市場根據和科學性。短期之內，所謂的“這些城市房價可能暴漲，這些城市房價將暴漲”，都不可能實現，所以除了吸引眼球外，毫無參考價值。

目前市場上有10來個城市房價上漲明顯，最主要的原因是因為樓盤限價、限簽的取消，高價盤和大戶型盤及高單價盤成交帶來的結構性、階段性的上漲。其次是政策刺激下，帶來的短期成交量帶來效應。最后是資產價格端修復的短期效果。

所謂的“這些城市房價可能暴漲，這些城市房價將暴漲”猜測，文章中更多的是統計部門1月房價指標的數據、1-2月成交量比較火爆的十來個城市統計，加上人口增長、基礎設施，產業布局，科教文衛的配套簡單概況而已。

“這些城市房價可能暴漲，這些城市房價將暴漲”的猜測，為什么無法在短期內實現，是因為不符合房價暴漲的邏輯、條件。一是供求關系。現在房地產市場是供大于求，短期無法逆轉。供應端改善需要時間、需求端修復需要時間。

在房地產市場供求關系沒有逆轉之前，所謂的“這些城市房價可能暴漲，這些城市房價將暴漲”的猜測都是不現實的。即使有的城市去庫存周期已經短到7個月-13個月，在售庫存大、需求端居民收入、預期和信心未修復前，房價暴漲缺乏支撐。

例如深圳住宅庫存去化周期由26個月降至7個月，房價為什么沒有暴漲，僅僅是相當于2024年前有所上漲，主要是在售庫存大，需求端的修復需時間，及房地產債務、交房、庫存出清未完成，同時限制政策未取消及收儲庫存有限。

新房去化周期是市場觀察一個城市供求關系的市場動態參考指標，用來了解一個城市現階段的市場供應、購買狀況。去化周期超過18個月是超過警戒線，12個月內是相對緊張狀態，6個月內，供應緊缺，容易出現房價上揚。

截至2025年2月底，深圳一手預售住宅庫存量為30385套，去化周期從去年高峰的26個月，降至7個月，新房“庫存告急”，是否表示樓市見底，需要根據實際情況分析，與庫存計算口徑、方式和在售庫存大及新增供應階段性的減少有關系。

深圳去年出臺樓市利好政策后，四季度以來，庫存量確實出現大幅度下降，市場修復加快。市場得到修復，不意味著即將出現反彈。按當前的庫存量、新房成交行情及限制政策來看，深圳市場遠未到庫存告急、供不應求的狀態。

之所以出現這種情況，與數據口徑及計算方法，有一定關系。房地產庫存周期的計算公式為庫存去化周期=當前庫存量/平均銷售量。從公式本身來看，庫存量及平均銷售量的數值變動，即分子、分母的變動，均可對去化周期數值產生影響。

從平均銷售量來看，發布去庫存周期僅7個月的機構，是以近6個月的平均月度銷售面積為計算口徑。按照行業去庫存周期一般以近12個月數據為基準，如果以近一年成交數據為基準，呈現的數據可能會有所不同。

克而瑞數據顯示，2025年2月深圳一手住宅（含普宅、別墅）庫存約去化周期約12.9個月，環比上月縮短0.9個月。中指院數據顯示，2025年2月深圳新房（含住宅在內所有物業類型）可售面積約617.09萬平，庫存去化周期為14.92個月。

庫存量來看，按照官方的披露數據顯示，截至2025年2月末，深圳可售新建商品房套數為3.0385萬套，可售面積為318.4756萬平。說明深圳待售新房規模依然較大，可售住宅面積超過318萬平，加上別墅、公寓等類住宅房源，體量就更大。

目前階段性供應減少因季節性、淡季的因素影響，未必充分反映出深圳市場全貌。歷年的2月恰適春節期間，很多項目并沒有在此期間上市，加上房企忙于去庫存，加快銷售回款，季節性因素使得2月新增供應量大幅度減少。

二是貨幣。現在是房地產去杠桿、去債務時期，無法天量放水。房地產債務、交房、庫存的風險未出清下，加上房地產去杠桿、去債務、去高周轉的背景，貨幣放水（印鈔機啟動）缺乏前提條件。

過去1998年、2008年、2014年中國經濟、金融、房地產出現大危機，靠的是貨幣放水（印鈔機啟動），其中房地產三次危機，金融二次危機，都是通過貨幣放水（印鈔機啟動）解決的，結果就是多次的房價暴漲。

目前中國經濟正在逐步恢復，用過去的貨幣放水（印鈔機啟動）來解決經濟發展中的金融、房地產、債務風險，會留下更多的經濟發展后遺癥。因此，缺乏經濟的因素條件，這就是為什么要通過改革、財政、去庫存的方式去解決。

三是經濟下臺階形勢。過去房價暴漲的階段、時期，經濟平均大幅增長，而現在經濟下調、增速下降、下行壓力大，主要是有效需求不足、投資低迷、地緣形勢、疫情后的收入等恢復緩慢，房價暴漲缺乏經濟支撐。

經濟下臺階形勢，國家主要是通過改革、市場化、法制化的手段穩定經濟，不會采取貨幣放水（印鈔機不啟動）和大規模、大范圍、大力度、無對象差別拯救房地產，應對經濟的金融、債務、房地產風險。房地產去債務、去杠桿沒有結束。

四是房地產救市政策。過去國家每次房地產救市，都是國家層面、貨幣放水（印鈔機啟動）、財稅大規模、主體和項目一視同仁。2020年開始，到現在是房地產救市，國家層面的救市針對性強，主體和項目分開，地方成主要責任方。

政策落地機制上，是地方層面代替國家層面主導。2022年以來，國家出了好多拯救房地產大招，地方大多無法落地、落實。2020年開始，財政刺激代替貨幣放水（印鈔機不啟動）但是規模、范圍、對象有限，例如白名單、收儲、城市更新。

房地產政策目標和基調及目的，已經發生多次變化，現在是持續用力推動房地產市場止跌回穩，是通過市場化、法制化、法律化、原則化、改革化，不是靠計劃化、貨幣化來穩定房地產市場，目的就是避免房地產市場大起大落的局面。

總結來看，假如這些城市房價可能暴漲，這些城市房價將暴漲，首先是供求關系實質性地全面改變，不是階段性的供應減少，不是短期政策刺激需求增長。其次是貨幣放水（印鈔機啟動），不是精準輸血，針對性的房企、項目輸血。

再次是經濟大幅增長。目前經濟大幅度增長的可能性不大，居民的收入和就業不穩定，況且市場預期和信心的修復需要時間。最后是國家大救市。目前不會對房地產大規模、大范圍、大力度、全方位的大救市，因為房地產風險沒有出清。

中國房價在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現暴漲行情，中國每輪房價暴漲的背后邏輯來看，都是與住房供不應求、貨幣放水（印鈔機啟動）、經濟大幅增長、房地產救市政策有關。

一是供不應求的邏輯，1998年房改以來，人口大幅度增長，帶來的大量剛性和改善住房需求，而住房、土地短缺，住房需求井噴。直到2014年、2023年的二輪去庫存啟動，到2024年收購存量商品房和收回閑置土地，短期總體供大于求。

供求關系發生重大根本性的變化，首先是城鎮化率放緩?。2017年之前城鎮化率年均增速較快，自2017年開始，城鎮化率增速明顯放緩?。對比3年（2021-2023年）城鎮化率年均提高僅為0.76%，此前20年年均保持在1.4%。

其次是人口下降。人口出生率在1990年開始下降，一直持續到2024年依然在下降。人口凈增長在2020年中國人口凈增長417萬人，到了2021年減少48萬人、2022年減少85萬人、2023年減少了208萬人、2024年減少了139萬人。

再次是住房供大于求。2023年底，城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，加上累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套，另外是大量的新建商品房和存量房及小產權房、集體房，短期住房總體供大于求，所以去庫存啟動。

最后是土地供應過剩。土地供應量過大，新房需求端大幅減少。2014年、2024年，國家就要求去庫存周期超過36個月的城市，暫停土地供應。目前市場上呈現結構性短缺與結構性過剩并存，一線和核心二線城市相對于三四線城市短缺。

因疫情沖擊后的經濟恢復吸引時間和加上2020年開始房地產去杠桿、去債務、去高周轉，房企債務、庫存、交房風險爆發，大量的房企無力開發土地，2023年開始房企退地、2024年閑置土地集中爆發，土地供應呈現結構性過剩。

二是貨幣放水（印鈔機啟動）。房價在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現暴漲行情，背后有直接的關系就是貨幣放水（印鈔機啟動），導致市場流動性過剩、投資確渠道狹窄、投資投機盛行、地價暴漲。

三是經濟平均大幅增長。房價在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現暴漲行情，與經濟平均大幅度增長、保增長的政策目標、買房抗通貨膨脹、居民收入大幅增長、地方賣地發展經濟和獲得財稅收入有直接的關系。

四是國家房地產救市政策有關。房價在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現暴漲行情，與國家房地產救市政策的導向有關，在規模、范圍、力度、工具、對象上都是史無前例的。