土拍速遞｜福州2宗宅地均由本地國企競得，鼓樓最大城更項目順利收官

來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

福州土拍成交總價34億元，3宗宅地中，2宗宅地均由本地國企左海競得，1宗出讓前取消拍賣；4宗商辦用地合計成交總價6.08億元。

◎ 文 / 馬千里

11月5日，福州四城區2025年第八次供地進入出讓環節，合計出讓7宗經營性地塊，成交總價34億元，3宗宅地中，2宗宅地均由本地國企左海競得，1宗出讓前取消拍賣。4宗商辦用地合計成交總價6.08億元。

45號宅地為本日起始價最高的一宗宅地，由福州左海以25.6億元競得，平均樓板價2.5萬元/平方米。該地塊是河南小柳新村舊改項目的核心宅地，處于福州市中心區域，周邊優質新房售價在4萬/平方米以上。

46號宅地為小體量低密宅地，建面不到1.3萬平方米，容積率僅為1.1，限高24米，同樣由左海競得，平均樓板價1.86萬元/平方米，溢價率0.4%，地塊位于煙臺山板塊，學區優勢突出，周邊尚無同質競品，同板塊2.0容積率項目價格在2.2萬元/平方米以上。

47號宅地為二次出讓地塊，本次再度取消出讓，其前身為2023年51號宅地的西側部分。該地塊曾于2023年10月掛牌出讓，出讓底價2.9億元，樓板價7494元/平方米，最終因未能如期出讓而撤牌。后續該部分地塊被拆分為兩宗獨立地塊掛牌上市，其中東側地塊為安置房用地，已于2024年由福州安居以底價競得，成交總價1.1億元，平均樓板價6001元/平方米。

詳細來看本日重點出讓的河南小柳新村宅地（鼓樓區二環路東側的45號宅地），地塊面積3.3萬平方米，容積率3.06以下，計容總建筑面積約10.1萬平方米，起拍底價25.62億元，競買保證金5.1億元。出讓附加條件包括：限高100米，競買人需具備房地產開發資質，同一申請人及其控股公司不得參與同一宗住宅地塊競買。

該地塊是河南小柳新村舊改項目的一部分，該項目是近年來鼓樓核心區規模最大的城市更新項目。該土地一級開發項目總投資37億元，使用專項債融資7.4億元。共分為5宗子地塊出讓，前3宗地塊已于2025年9月30日出讓，其中41、42號地塊為安置房用地，合計出讓價格27.96億元，樓板價均為8400元/平方米左右，38號宅地成交總價6.74億元，樓板價約為2.5萬元/平方米。再加上本日成交的45和48號地塊，5宗地塊合計成交總價達到63.85億元，完成了1.7倍左右的收益/投資倍數。

45號地塊處于福州市鼓樓區核心板塊，距離地鐵4號線陸莊站僅300米，交通便捷；周邊聚合5A級景區三坊七巷、華潤萬象城、西禪寺等文化商旅資源，且劃片小柳小學，教育配套優質。劣勢方面，地塊所在的河南小柳新村舊改項目涉及大規模拆遷，短期內施工可能對周邊環境造成一定影響，且區域內以老小區為主，城市界面有待更新。

周邊新房售價方面，華潤中寰悅府、建總烏山梧桐序等新房價格已在4萬元/平方米以上，項目利潤空間較為充足，但鑒于本身較高的容積率（3.06），也面臨著不小的競品壓力。

延伸閱讀：2025年福州啟動19個土儲類專項債項目，預計土地出讓金可達240.8億元

2025年以來福州啟動19個土地儲備類專項債項目，總投資151億元、預計收入240.8億元，平均收益/投資比1.6，扣除融資利息后，預計相關項目收益可達80億元左右。這些項目覆蓋全市12個區縣市，中心城區多聚焦舊改、新興區域側重產業配套與交通樞紐、縣域側重盤活存量，既為土地市場補充優質宅地，也有效緩解了地方財政壓力。

其中投資規模最高的，即為鼓樓區小柳片區河南新村及周邊地塊土地一級開發項目，該項目預計收益/投資比高達1.8，包含本日出讓的西二環路東側45號宅地，是專項債相關項目中的核心標桿。

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