中鐵建+象嶼布局三大地塊！上海第九批次土拍預熱，主城供應結構將迎變動

上海進深 嚴明會 近期，中鐵建與象嶼陸續在官網披露多宗住宅用地招標計劃：象嶼鎖定浦東川沙PDP0-0706單元C05A-18地塊；中鐵建則同步布局楊浦定海社區K8-03地塊與寶山共康板塊N120702單元B2-08雙軌交地塊。

川沙作為東部門戶，以“軌交+商業+教育”的完整生活配套出圈；楊浦定海社區地處內中環北岸，已被一線房企新盤帶熱；寶山共康板塊是北部改善片區，交通樞紐與教育資源優勢突出。

這三處地塊共同構成第九批次土拍前的“預熱三角”，預示著明年上海主城的居住供應結構與節奏，或將迎來值得重新審視的新變動。

01｜川沙回到C位：近站、近商、近學

象嶼旗下象唯房地產發布的PDP0-0706單元C05A-18地塊，計劃總投資達273523.5萬元；同批還將搭配C05A-17商業地塊出讓。

位置上，C05A-18緊鄰軌交2號線川沙站，日常通勤與機場、高鐵的城市級鏈接都更為便捷。商業半徑內，百聯川沙購物中心、恒越生活廣場、家樂福等體量可觀；教育與醫療方面，浦東實驗小學、浦東新區人民醫院均在周邊，形成完整的日常配套閉環。

更關鍵的是，可對標的在售/已售項目，已給過市場答案。南側的華潤觀宸潤府自2023年以來四次開盤、現已清盤；陸家嘴錦繡云瀾因體量較大大仍在續銷中。

從空間距離與出行時間看，擬入市的C05A-18更貼近2號線川沙站，意味著對“軌交半徑敏感型”的剛改人群更具吸引力；再疊加商業、教育、醫療的均衡配置，該地塊兼具去化效率與產品溢價的基礎條件。對于象嶼而言，這既是延續其在浦東板塊深耕的邏輯，也是以“輕改善總價帶”搶占明年成交窗口期的主動出擊。

02｜楊浦再上牌桌：中鐵建押注濱江北岸

在西派海上、花語前灣、朗拾花語等項目逐步去化后，中鐵建對核心城區的補倉訴求愈發明確。其發布的楊浦N090602單元K8-03地塊招標計劃，總投資434219萬元、建安68260萬元。

區位上，K8-03位于定海社區，緊鄰中海云邸玖章K8-05北側，貼近波陽公園，自然景觀可塑性較強；與既有12號線相距稍遠，但在楊浦濱江整體更新與公共空間織補的背景下，社區生活半徑的品質仍可觀。

市場對比方面，中海云邸玖章兩個地塊每次開盤熱度都不錯，目前仍有少量房源在售，顯示板塊依舊處于“熱度可持續、價格有韌性”的階段。同時，保利譽濱江亦在列隊待發。

中鐵建此時切入，更像是在做結構化卡位：一邊承接濱江與公共空間帶來的確定性，一邊通過新品的立面、園林、精裝和戶型，把體驗做出區隔。如果成功拿地之后，還把價格策略拿捏得好，明年在楊浦的“改善盤對比”里，會是個有記憶點的選手。

03｜寶山共康雙軌交疊加的能級躍遷

另一側，中鐵建對寶山區N120702單元B2-08地塊亦同步發布招標，地塊總投資853580萬元。該宗地用地面積約55952㎡、容積率1.8、限高60米，規劃計容約100713.6㎡。

不到2.0的容積率，為高低配產品提供了操作空間——既能在界面上做出層次與居住舒適度，又有機會為不同家庭結構提供差異化總價帶。

交通是這塊地的核心優勢。其位于蕰藻浜與南北高架交匯處，距18號線二期（在建）及1號線呼蘭路站約400米，實現“老牌通勤動脈+新增軌交走廊”的雙重疊加。

教育資源方面，地塊南側分布寶山第二中心小學與陳伯吹實驗幼兒園，家庭型客群的基礎盤較為穩固。

對標周邊，北側華發四季河濱、佳運瑞璟灣于2023年入市，彼時均價約6.6萬/㎡。在同等價格帶下，B2-08若能以“軌交+公園水系+教育”三要素構建更優的社區動線與日常體驗，疊加1.8容積率帶來的尺度優勢，產品競爭力有望進一步增強。

04｜從補倉到卡位：供應節奏的三種隊形

把三個地塊放在同一坐標系里看，更能讀懂房企“補倉”的底層邏輯。其一是“軌交優先”。川沙C05A-18直連2號線，寶山B2-08疊加1號線與18號線（在建），楊浦K8-03雖距12號線相對更遠，但以公園與濱江開放空間彌補日常動線，皆以可達性與舒適性形成平衡。其二是“配套閉環”。川沙以商業+教育+醫療構成生活服務的高密度聚合，寶山以教育+交通為先手，楊浦則以濱江與公園資源打造生活品質的認同感。不同維度的閉環，對應不同客群的決策邏輯。其三是“產品錯位”。容積率約1.8的寶山，適合做高低配疊加；川沙以近站小高層或中高層的效率產品為主，強調通勤友好與總價控制；楊浦則更強調立面質感、景觀與精裝體系，走“改善向”的體驗曲線。

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