唐山市樓房拆遷中，每平方米置換多少平方米以補償？

根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例第十七條規(guī)定，被征收人可獲得的補償包括：被征收房屋價值的補償；該規(guī)定表明土地增值收益歸不動產(chǎn)所有人。有人據(jù)此設(shè)問：“樓房拆遷中，每平方米置換多少平方米以補償？”然而，根據(jù)民法典及其他相關(guān)法律規(guī)定，土地增值收益應(yīng)歸屬于國家或全民所有；同時，國家與社會應(yīng)充分探討行政法規(guī)的合憲性。

土地增值收益歸屬爭議之原因

土地增值收益應(yīng)歸屬于國家或全民所有的觀點，不少普通民眾可能持反對態(tài)度。然而，多數(shù)大陸法系國家或地區(qū)，其立法均有明文規(guī)定，例如我國臺灣地區(qū)的法律。不僅如此，大陸地區(qū)針對普通民眾的拆遷，亦實施“拆一還一”政策，其含義為每拆遷一平方米房屋，即補償一平方米。但若被征收人符合住房保障條件，則為例外情況，例如，當(dāng)被拆遷人房屋面積未達到住房保障標(biāo)準(zhǔn)時，其補償將提升至該標(biāo)準(zhǔn)。

普通民眾持反對態(tài)度的原因在于資本早已布局。例如：有觀點主張，國家應(yīng)對不動產(chǎn)征收占有稅；然而，少數(shù)資本大佬認(rèn)為，土地公有制下不應(yīng)開征此稅。普通人通過類比個人所得稅稅基較寬的現(xiàn)象，從而支持了資本大佬的觀點。事實上，在土地私有制的情形下，不動產(chǎn)征收占有稅的稅基相對較窄。鑒于土地公有制度下實行用益物權(quán)的期限制度，開征不動產(chǎn)占有稅的建議在邏輯上缺乏關(guān)聯(lián)性，因此未被國家采納。

有人或許追問，資本大佬此番炒作之真實目的何在？目標(biāo)實為明確，即依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例第十七條所規(guī)定之“被征收房屋價值的補償”，在建設(shè)用地的期限內(nèi)建房并銷售房屋。關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限及庫存商品房土地使用期限，完全不在資本的考量范圍內(nèi)，多數(shù)普通民眾亦未考慮例如二手房的土地使用期限。其原因在于，已售房屋的相關(guān)風(fēng)險已轉(zhuǎn)移至公眾及政策制定者的考量范圍。

鑒于國有土地上房屋征收與補償條例第十七條之規(guī)定，當(dāng)前在諸多地方政府信息公開答復(fù)中，甚至明確指出集體土地之補償費用歸屬于投資者所有，例如：南京市某街道辦事處針對村民之答復(fù)。值得關(guān)注的是，信息公開結(jié)論亦符合演繹邏輯推理，例如：依據(jù)土地管理法第四十七條第一款規(guī)定，集體土地需先依照法定程序批準(zhǔn)后可轉(zhuǎn)為國有土地，由縣級以上地方人民政府公告并組織實施。

土地增值收入歸屬的推理

有人可能質(zhì)疑，原土地管理法實施條例為何規(guī)定補償費用歸屬于集體經(jīng)濟組織所有，而修訂后的本法第四十九條為何依然規(guī)定，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)向本集體經(jīng)濟組織成員公布征收土地的補償費用的收支狀況，并接受監(jiān)督？此質(zhì)疑涉及民法典第三百五十八條的體系解釋問題，即土地增值收益究竟歸誰所有。

民法典第三百五十八條，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本法第二百四十三條的規(guī)定對該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。根據(jù)當(dāng)然推理規(guī)則，在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，基于公共利益的需要，國家不予以補償。其原因在于，在土地公有制的情形下，不能開征不動產(chǎn)占有稅。但住宅建設(shè)用地為例外，例如：第三百五十九條規(guī)定了自動續(xù)期制度。

民法典第二百四十三條第二款規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，……”就土地補償而言，土地增值收益實際上體現(xiàn)為土地價值的提升，例如農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時，土地利用價值得以增加。鑒于集體土地增值收益歸所有者所有，故可推知，國有建設(shè)用地的增值收益應(yīng)歸國家或全民所有。

實際上，國有土地上房屋征收與補償條例第十八條所規(guī)定的“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件”之依據(jù)，源自民法典（原物權(quán)法）第二百四十三條第三款之規(guī)定，即：征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。有人或會追問，在國有土地上房屋拆遷過程中，政策為何存在差異對待，例如：普通民眾適用“拆一還一”政策，而對資本方則計算土地增值收益。

拆一還一與土地使用期限

除了無法在體系上解釋民法典第二百四十三條的規(guī)定外，國有土地上房屋征收與補償條例或許與原礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則存在同質(zhì)性。即：對資本作出了有利規(guī)定，例如，行政法規(guī)規(guī)定了私人開采企業(yè)的設(shè)立。兩部行政法規(guī)并行實施的結(jié)果可能導(dǎo)致資本充裕，而國家通過財政補貼支持公益事業(yè)的能力反而削弱。例如：免費教育和醫(yī)療服務(wù)的實現(xiàn)面臨困難。

當(dāng)前礦產(chǎn)資源法已完成修訂，或許有人會問：國有土地上房屋征收與補償條例是否也需要修訂？這涉及合憲性審查；答案可能是，無需修訂。通過體系解釋，可以闡明為何對普通居民的拆遷采用“拆一還一”原則。其根本原理在于公共利益的需求，同時，在農(nóng)村拆遷中，宅基地面積也起到關(guān)鍵作用。此外，宅基地面積的規(guī)定同樣源于公共利益的考量。

一般而言，城鎮(zhèn)居民住宅用地面積有限，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十八條規(guī)定，城鎮(zhèn)居民可將依法取得土地使用權(quán)進行合作開發(fā)的權(quán)利。然而，由于城鎮(zhèn)居民僅擁有土地使用權(quán)，而非所有權(quán)，土地增值收益仍歸屬于國家或全民所有。

針對“唐山市樓房拆遷中每平方米置換補償比例”之議題，首要步驟應(yīng)為計算剩余土地期限；若認(rèn)定土地增值收益歸屬于國家，則采取“拆一還一”原則，并重新核定土地使用權(quán)期限，可視為最優(yōu)解決方案。若認(rèn)為土地增值收益為投資人所有，資本可能成為最大受益者，但有違公共利益，且違反民法典第二百四十三條之規(guī)定。

鑒于觀察視角存在差異，上述結(jié)論或與主流觀點存在分歧，甚至可能形成對立。上述分析也未經(jīng)繩墨不中體裁，倘有疏失之處，敬請各方海涵，并不吝賜教。