你覺得房價還要跌多少才算真正到底？

先問大家一個問題：你覺得房價還要跌多少才算真正到底？

先看看日本的慘狀，泡沫破了之后，三線以下城市狠砸52%，二線直接砍60%，一線城市更狠，直接跌穿70%。時間上更離譜，一線跌了15年才喘口氣，二線硬跌20年，三線至今還在往下掉，沒個停。那我們的房價能逃得過？

別急著猜，后面我教你算到底價的精確方法，但現(xiàn)在先拆個更惡心的局，就是純屬扯犢子的“越救越崩”。你沒發(fā)現(xiàn)嗎？每年二三月份全是“樓市小陽春”的騙局，新聞鋪天蓋地忽悠你“再不買就沒了”，結(jié)果呢？房價撐死倆月就歇菜，跟早泄似的，1到5月數(shù)據(jù)就打臉，接著陰跌，買房子全被套牢，這不就是明擺著請君入甕，把你當(dāng)傻子耍。

為啥政策時效這么短？你搞反了，政策救的從來不是你那套縮水的房子，是快斷氣的開發(fā)商和怕崩的銀行，你不過是他們救命的墊腳石。

有關(guān)部門和銀行最怕啥？怕你斷供。一旦大面積斷供，金融系統(tǒng)就炸了。你以為你咬牙還貸是為了房子，其實(shí)是你的心理防線在撐，只要房價比貸款本金高，你就愿意還；可要是跌到本金以下，誰還當(dāng)冤大頭。現(xiàn)在斷供的越來越多，法拍房堆成山，就是因為大家醒了。

所以那些利好政策根本不是讓你解套，是給房價踩剎車，讓它貼著你的心理防線慢慢跌，你還一點(diǎn)貸款，它掉一點(diǎn)價，再時不時畫個漲價的餅，溫水煮青蛙，煮到你麻木，乖乖還貸，不鬧事，銀行才能睡安穩(wěn)覺。

就開發(fā)商更直白，房價一直跌，誰還敢買？開發(fā)商等不起，再等就破產(chǎn)了，于是就搞集中放利好的把戲，讓你以為這就是底，趕緊沖進(jìn)去。本質(zhì)上就是把全年的剛需硬塞進(jìn)倆月耗光，幫開發(fā)商清庫存、回現(xiàn)金流，好處全歸他們：開發(fā)商有錢續(xù)命、少爛尾，銀行能收回貸款、不暴雷，地方財政還能靠賣地回血。但甘蔗哪有兩頭甜，代價全甩給你，你買套天天貶值的房子，還傻等著漲價解套，醒醒吧。所謂救市，救的是房企和銀行，從來不是你。

供需早反過來了，房價根本不可能漲回去，政策只求穩(wěn)住，說白了就是讓你接盤，把開發(fā)商和銀行的大風(fēng)險拆成無數(shù)小坑，讓每個買房家庭填。房子在開發(fā)商手里暴雷是硬著陸，分散到你身上，就是讓你一起背鍋，這就是軟著陸的真相。

別再問底在哪兒，先搞懂一個理：房價要穩(wěn)，必須供需平衡，可現(xiàn)在供需早崩了。先看供給，國務(wù)院說，全國有6億棟房子，是“棟”不是“套”，一棟里多少套自己算。再看掛牌量，2025年5月，僅100個城市的二手房就掛了271.8萬套，還在以15%到20%的速度瘋漲。

更糟的是，成交時間越來越長，一二線掛牌后賣掉的時間多了10%，成交價連跌36個月。現(xiàn)在的二手房市場就是越降價越想賣、越想賣越難賣的死循環(huán)，誰碰誰虧。

再看投資者，以前買房是賺差價，現(xiàn)在房價跌，這群人早跑了，剩下的只有想靠租金賺錢的。可他們什么時候才會進(jìn)場？得租金回報率夠高才行，這才是判斷底價的核心，別被蒙了。

計算公式很簡單：一年租金÷當(dāng)前房價=租金回報率。比如100萬的房子，年租金2.5萬，回報率就是2.5%。但這數(shù)好不好？得看標(biāo)準(zhǔn)：一線城市核心區(qū)最低2.5%，偏遠(yuǎn)點(diǎn)的必須3%以上。為啥偏遠(yuǎn)房子不抗跌？租客還容易斷租，風(fēng)險大就得靠高回報補(bǔ)，就像銀行給老賴放貸，利息得高才敢干，不然誰傻。二線城市得3%到3.5%，三四線3.5%到4%，四線4%到5.5%，小縣城直接卡死5.5%以上。

別問為啥小城市要求高，大城市有人口接盤，以后還能變現(xiàn)；小縣城呢？貝殼數(shù)據(jù)顯示，60%的二手房掛半年都賣不掉，掛一年都正常，變現(xiàn)這么難，回報率不高，誰會當(dāng)冤大頭？

回到剛才的例子，100萬的房子年租金2.5萬，回報率2.5%。要是在三線核心區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)是3.5%，明顯不達(dá)標(biāo)，真實(shí)底價得這么算：2.5萬÷3.5%≈71萬。還沒完，房租還在跌，都跌回10年前了，所以得把租金打7折、8折，算出來的底價才靠譜。為啥房租跌？高位接盤的人套牢了，舍不得賣就出租回血，保障房又多，房東搶著找租客，房租能不跌？現(xiàn)在租房砍價都有底氣，你要是租客趕緊去談，說不定能省一大筆。