包干制、酬金制、信托制，三種物業(yè)管理模式小區(qū)怎么選？

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包干制、酬金制和信托制是三種物業(yè)管理模式，我們來比較一下三者的差別，看看哪種更適合你家小區(qū)？

包干制是目前上海絕大部分住宅小區(qū)選擇的物業(yè)管理模式。上海有14000多個小區(qū)，除了800多個小區(qū)選擇了酬金制，其余都是包干制。信托制在上海還沒有落地，但在成都等城市已有不少實操案例。

包干制是目前國內(nèi)最主流的物業(yè)管理模式，其核心是小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費，物業(yè)公司自負盈虧。包干制合同一經(jīng)簽訂，意味著物業(yè)費定了、服務(wù)標準定了，業(yè)主什么也不用管了。這對業(yè)主來說很省心，但鬧心的是隨著物業(yè)人工成本上升，在物業(yè)費漲價難的情況下，物業(yè)公司為了確保項目利潤，要么在人員安排、物業(yè)服務(wù)上降低標準，要么通過私藏停車收益等其他方式“找補”。由于管理信息不透明，造成小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾頻發(fā)。

和包干制相比，酬金制管理模式中物業(yè)費按照實際支出結(jié)算，賬目向全體業(yè)主公開，物業(yè)費到年底的結(jié)余歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司按約定比例收取酬金。由于賬目相對透明，酬金制小區(qū)矛盾會少于包干制小區(qū)，但問題是對業(yè)委會的要求高，業(yè)委會的主任或者財務(wù)委員往往需要非常專業(yè)，才能發(fā)揮酬金制的優(yōu)勢。酬金制中，由于物業(yè)酬金與總支出掛鉤，要警惕物業(yè)為增加酬金而擴大不必要開支。

信托制物業(yè)是一種新型的物業(yè)管理模式。物業(yè)公司作為受托人，按照信托合同管理小區(qū)物業(yè)費和公共收益，所有收入存入專屬賬戶，物業(yè)公司按約定比例獲取酬金，余額歸全體業(yè)主所有。和上述兩種管理模式中對業(yè)委會的依賴不同，信托制依賴的是全體業(yè)主，也就是說每一位業(yè)主都可以質(zhì)疑，在某種程度上，物業(yè)公司要直面每一位業(yè)主的需求；此外，信托制追求“有多少錢辦多少事”，每年一部分業(yè)主不交物業(yè)費，也將影響當年的小區(qū)管理品質(zhì)。

從現(xiàn)實情況看，信托制相比包干制和酬金制，提供了一個更理想化的模型，更能適應(yīng)現(xiàn)在小區(qū)公開透明的訴求，消除業(yè)主對物業(yè)公司藏著掖著的疑慮。但在具體的運作中，對于一個“物業(yè)費8毛錢、體量一萬方”的小區(qū)，如何讓這個小區(qū)的業(yè)主們能理性地認為并接受“自己小區(qū)的物業(yè)費就只能配一名保安和一名保潔”，這是非常大的考驗。

原標題：《包干制、酬金制、信托制，三種物業(yè)管理模式小區(qū)怎么選？》

本文作者：解放日報 謝飛君