京西北樓市“非典型樣本”：中建方程如何用“好房子”點(diǎn)燃京北改善熱潮？

很難想象，在京西北遠(yuǎn)郊區(qū)域，能出現(xiàn)北京城內(nèi)核心區(qū)也少有的“開盤近磬”盛況。

9月27日，北京延慶中建臻源府項(xiàng)目一經(jīng)開盤就引爆市場，一日之內(nèi)218套高品質(zhì)住宅被搶購一空，刷新延慶改善型住宅銷售流速的歷史紀(jì)錄。截至10月31日，中建臻源府銷售網(wǎng)簽已達(dá)259套，所推房源基本售罄。

更難得的是，這一銷售數(shù)字并未停滯在宣傳口徑上，而是得到切實(shí)的網(wǎng)簽印證。北京市住建委顯示，截至10月31日，中建臻源府已銷售網(wǎng)簽9.5億元，遠(yuǎn)超5.6億元地價(jià)。這也意味著，開盤1個(gè)月，中建臻源府地價(jià)款已經(jīng)回正。

不同于北京其他區(qū)域，延慶是一個(gè)高度依賴本地化客群的市場，據(jù)案場銷售人員透露，中建臻源府99%客源是本地改善，具有鮮明的本地市場屬性。在這樣市場邊界相對閉合的特殊場域，產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量缺陷都可能會(huì)引發(fā)鏈?zhǔn)絺鞑バ?yīng)，因而要賣出好成績并不容易。

可中建臻源府的出現(xiàn)，承受住了市場的考驗(yàn)，成為了京西北遠(yuǎn)郊樓市的非典型樣本。它如同一個(gè)棱鏡，折射出北京樓市深層次的結(jié)構(gòu)性變化與未被充分滿足的龐大需求。

跳出簡單的銷量狂歡，臻源府現(xiàn)象背后，是好房子稀缺性與價(jià)值覺醒共振，更是中建方程對城市發(fā)展邏輯、區(qū)域價(jià)值潛力與人民真實(shí)居住向往的精準(zhǔn)洞察與極致兌現(xiàn)。

從延慶改善“供需錯(cuò)位”破局

臻源府之所以突破區(qū)域限制，甚至跑贏五環(huán)外主流改善盤，與延慶樓市的特殊性不無關(guān)系。延慶既非傳統(tǒng)意義的“價(jià)值洼地”，也不是“投資熱土”，而是一個(gè)被長期低估的“改善需求沉淀池”。

作為北京生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，延慶常住人口約34萬，其中不乏私營業(yè)主、退休干部、教育醫(yī)療系統(tǒng)骨干等高凈值人群，以及因產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入而來的“新延慶人”和向往延慶生態(tài)的養(yǎng)老族。這些市場客戶改善為主流，二次置業(yè)超65%，對空間尺度、地段和生活品質(zhì)有著較高要求。

可過去十年來，延慶主力供應(yīng)多為剛需盤或“偽改善”項(xiàng)目，面積大但品質(zhì)低、配套差，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)真正符合“改善標(biāo)準(zhǔn)”（南北通透、低密、配套完善、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)）的住宅長期稀缺。這也造成了延慶改善的供需錯(cuò)位，延慶人不是不想換好房子，是市場上幾乎沒有“值得換”的選擇。

中建臻源府效果圖

從供給上，市場結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。2020年至今延慶整體市場年容量穩(wěn)定在2300套左右，因新房供應(yīng)有限，區(qū)域二手房市場成交更為活躍，二手房年均置換量近1700套，成交量保持穩(wěn)中有升。2024年延慶二手房成交超2000套達(dá)到近五年峰值，但二手成交均價(jià)回落至17565元/平方米。

新房供應(yīng)有限，本質(zhì)上還是庫存及去化壓力下，銷售難以跑出高流速，產(chǎn)品難以獲得客戶認(rèn)可；二手房量漲價(jià)跌背后，同樣有產(chǎn)品落后、品質(zhì)不及需求，被迫以價(jià)換量的考量。

臻源府的出現(xiàn)，穿透了延慶改善客群的居住需求痛點(diǎn)，在“好房子”的加持下，控面積、控總價(jià)并可確保居住舒適度與空間尺度，以更優(yōu)區(qū)位、更優(yōu)配套、更優(yōu)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)競爭突圍。

延慶城區(qū)以媯水河為界，分為南北城。南城為新興城區(qū)，地緣客戶認(rèn)可度相對偏低，單價(jià)2.3萬元~2.9萬元；北城學(xué)區(qū)帶動(dòng)，地緣認(rèn)可度更高、配套更優(yōu)質(zhì)，單價(jià)較高，但流速有限。臻源府落位延慶城區(qū)核心區(qū)位，毗鄰延慶鎮(zhèn)政府及區(qū)政府，享有成熟完善的配套資源的同時(shí)，精準(zhǔn)卡位105~125平方米三至四居主力戶型，將套均總價(jià)錨定320萬~400萬元。

中建臻源府效果圖

這一策略定位，向上看遠(yuǎn)低于市區(qū)同品質(zhì)項(xiàng)目的千萬門檻，對市區(qū)外溢客具有顯著吸引力；向下看顯著超越區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)及剛需產(chǎn)品，形成清晰的產(chǎn)品代際差與價(jià)值區(qū)隔；平行看相比延慶少量在售大平層及別墅產(chǎn)品，提供了更優(yōu)性價(jià)比與生活便利度。可以說，臻源府的出現(xiàn)填補(bǔ)了市場空白，成為延慶改善客群“踮踮腳夠得著”的最優(yōu)選。

“好房子”穿透地域性需求

在信息透明的時(shí)代，品質(zhì)是建立信任、贏得口碑的核心。臻源府能實(shí)現(xiàn)“開盤即熱銷”，離不開中建方程將“中建好房子”深度落地，其產(chǎn)品力對延慶本地改善需求的精準(zhǔn)穿透力與強(qiáng)大適配性，跳出了“標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”的窠臼。

在前期客戶定位時(shí)，中建方程就以精準(zhǔn)的“顯微鏡”視角，摒棄“大而泛”的市場覆蓋，深入研究延慶本地改善客群畫像，他們多為政企精英、事業(yè)編骨干、企業(yè)管理層等25~45歲中產(chǎn)客群，關(guān)注配套、戶型、地段等核心因素，追求品質(zhì)升級但預(yù)算相對理性，偏好實(shí)用性強(qiáng)、空間利用率高的戶型，渴望社區(qū)歸屬感與生活便利性。

基于項(xiàng)目客群畫像，中建方程拿地后就對目標(biāo)客戶的戶型、精裝、配置需求反復(fù)調(diào)研，一方面積累幾十余組鐵粉，一方面對客戶需求進(jìn)行針對性提升。在精準(zhǔn)項(xiàng)目定位和產(chǎn)品細(xì)節(jié)反復(fù)調(diào)改鉆研下，中建臻源府短期內(nèi)迅速爆發(fā)。

84天完成從拍地到取得預(yù)售證全流程，開盤首月去化率81%、地價(jià)覆蓋率170%，無論是從運(yùn)營速度、網(wǎng)簽速度還是資金周轉(zhuǎn)效率，中建臻源府都遠(yuǎn)超市場預(yù)期，交出一份含金量十足的成績單。

好運(yùn)營帶來的奇高效率，是中建臻源府的顯性價(jià)值，隱于項(xiàng)目之后的產(chǎn)品品質(zhì)，是最終打動(dòng)市場與購房者的決定性因素。

在項(xiàng)目建造上，中建方程堅(jiān)定提升質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、環(huán)保“五位一體”項(xiàng)目建設(shè)管理，從問題導(dǎo)向出發(fā)，提升“進(jìn)度”與“成本”管理績效，切實(shí)把管理創(chuàng)效落到實(shí)處。同時(shí)，圍繞中建好房子體系“6633”標(biāo)準(zhǔn)，全面落實(shí)基礎(chǔ)101條，提升項(xiàng)59條，同時(shí)客戶群像描摹，梳理市場聲音和切實(shí)需求，形成“101+59+X”好房子標(biāo)準(zhǔn)。

中國建筑好房子營造體系

比如，項(xiàng)目聚焦建筑結(jié)構(gòu)耐久安全、綠色節(jié)能環(huán)保、健康舒適環(huán)境、智慧科技應(yīng)用、全齡友好社區(qū)、精益品質(zhì)交付，構(gòu)建全面的品質(zhì)保障框架。在關(guān)鍵工藝節(jié)點(diǎn)，如地下室防滲漏、外墻保溫、室內(nèi)隔音、管線鋪設(shè)、精裝修收口、防開裂處理，推行高于國標(biāo)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與精細(xì)化施工流程。同時(shí)，通過嚴(yán)格的過程監(jiān)控、第三方獨(dú)立飛行檢查、交付前多輪分戶查驗(yàn)，確保質(zhì)量閉環(huán)管控。

在好房子體系落地外，臻源府還實(shí)現(xiàn)“在地化”設(shè)計(jì)的深度共情。比如在氣候適應(yīng)性設(shè)計(jì)上，強(qiáng)化外墻保溫體系、高性能門窗配置、精細(xì)化處理冷熱橋，確保嚴(yán)寒冬季的室內(nèi)溫暖舒適度與節(jié)能性，直擊本地居民痛點(diǎn)。

空間實(shí)用主義方面，臻源府戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)方正通透、高得房率，實(shí)現(xiàn)從“面積大”到“功能精”的進(jìn)化。約3.1~3.15米層高，近100%的高使用率是臻源府區(qū)別于延慶其他新房項(xiàng)目的顯性優(yōu)勢，主力戶型105~125平方米三至四居看似常規(guī)，但南向三面寬、LDK一體化客餐廳、主臥套房帶獨(dú)立家政間、南北雙陽臺等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)優(yōu)化，讓每一平方米都“有價(jià)值”。

全屋收納體系、隱形晾衣桿及智能化設(shè)計(jì)，在保障品質(zhì)的同時(shí)，讓居住細(xì)節(jié)更貼近日常需求。同時(shí)，臻源府還特別強(qiáng)化家政間預(yù)留、合理的動(dòng)靜分區(qū)，滿足多代同堂或雙職工家庭對高效、整潔居住空間的需求。

社區(qū)場景營造上，臻源府以約1.62容積率精心規(guī)劃全齡友好活動(dòng)場地，融合延慶山水意境的景觀設(shè)計(jì)，營造有溫度的社區(qū)歸屬感，契合本地居民重視鄰里交往的生活習(xí)慣。

中建臻源府效果圖

無論是精工、戶型還是社區(qū)，臻源府的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，始終圍繞一個(gè)核心問題：延慶的改善客戶到底需要什么樣的房子？中建方程基于這一問題給出的方案，不是“堆配置”，而是“解決具體問題”。同樣的思維也落實(shí)到了銷售層面，不是“我想賣什么”，而是“你需要什么”。產(chǎn)品跨越式迭代和用戶思維的轉(zhuǎn)換，讓臻源府的客群感受到了被妥帖照顧的誠意。

從“建設(shè)者”到“運(yùn)營者”

中建好房子“6633體系”的落地，是央企擔(dān)當(dāng)與品質(zhì)追求的具象化符號，極大增強(qiáng)了客戶對臻源府未來交付品質(zhì)的信心預(yù)期。而中建方程長期主義的品牌背書，更是一份無形的信任資產(chǎn)。

作為中國建筑旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營平臺，中建方程在延慶已有十余年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從2016年開始做延慶一級開發(fā)，到參與超3000套屬地城市綜合體改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)住宅。這種扎根區(qū)域的城市級開發(fā)，源于中建方程特色業(yè)務(wù)定位。

2014年，中建方程從中國建筑城市綜合建設(shè)部獨(dú)立而來，專注城鎮(zhèn)化開發(fā)和城市更新，在全國拿下近30個(gè)片區(qū)開發(fā)大型項(xiàng)目，分布在北京、天津、上海等城市，投資總額超3000 億元，土地面積約178 平方公里，其中實(shí)施面積在1平方公里以上的項(xiàng)目24個(gè)。

不同于其他項(xiàng)目，大型城市綜合類項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)復(fù)雜、運(yùn)營能力要求高，且回報(bào)周期長、不可預(yù)見性問題多，中建方程能同時(shí)支撐如此多項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面基于其自身運(yùn)營能力，另一方面源于中國建筑背書，增強(qiáng)政府信任和耐心，形成政企合作鏈路典范。

從二級開發(fā)角度來看，中建方程深耕延慶區(qū)域，不只是為多盤開發(fā)，而是從道路、回遷、城市綜合改造的開發(fā)中理解城市、區(qū)域與客戶，這種深度參與使得中建方程對于城市未來發(fā)展方向、區(qū)域價(jià)值潛力、城市功能分布以及人居環(huán)境的匹配度，擁有更深刻的理解和更高的戰(zhàn)略站位，項(xiàng)目施工、運(yùn)營更易推進(jìn)，也將形成對客戶的全方位保障。

房地產(chǎn)正在回歸居住屬性，對中建方程而言，深耕一個(gè)區(qū)域的貢獻(xiàn)不止在房地產(chǎn)紅線內(nèi)，做單一項(xiàng)目時(shí)候綜合考慮城市發(fā)展，從大視角切入做城市開發(fā)運(yùn)營，將成為未來房企競爭力比拼的關(guān)鍵。

中建臻源府效果圖

中建臻源府10月單月網(wǎng)簽259套，成為整個(gè)北京金秋十月全月的套數(shù)、面積、去化率的銷冠，是延慶區(qū)歷史首次。這份成績單，更是一面鏡子，它照見了延慶改善客群對“真正好房子”的迫切需求，也映出了房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張到品質(zhì)深耕的轉(zhuǎn)型趨勢。在核心城區(qū)內(nèi)卷加劇、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重的當(dāng)下，臻源府的成功證明了市場的底層邏輯從未改變。

更重要的是，臻源府的故事為行業(yè)提供了一個(gè)“非典型樣本”。當(dāng)房企不再盲目追逐熱點(diǎn)區(qū)域，而是扎根特定城市、讀懂本地需求、堅(jiān)持長期主義時(shí)，即使在遠(yuǎn)郊區(qū)域，也能創(chuàng)造出核心價(jià)值。這或許正是當(dāng)下中國房地產(chǎn)最需要的清醒與智慧——不是所有房子都能叫”好房子”，但所有“好房子”，都值得被看見。