宋清輝果然沒說錯！新一輪財富轉移開始，房市的冬天不是終點

前言

秋意漸濃，涼意席卷申城，上海房地產市場也步入了深度調整期。

價格走低、交易起伏不斷，但在這片寒意之中，一場靜默的財富再分配正在上演。

2025年9月，全國百城房價同比下滑逾七個百分點，部分“老破小”房源價格縮水近半，而新房市場在政策支持下逐步顯現回暖跡象。

對首次置業者而言，這不僅是低成本入市的關鍵節點，更是新一輪資產格局重構的起點。

你是否已為這場結構性機會做好準備？

樓市寒冬分化

2025年的中國房地產看似整體降溫，實則內部差異顯著。

一線城市中老舊住宅價格普遍回落，部分區域已退至2016年的成交水平，過去依賴炒作抬價的空間被徹底壓縮。

二線城市成為本輪調整的核心地帶，鹽城、徐州等地房價環比下跌超1.3%，南京亦未能幸免于下行壓力。

環滬板塊呈現出極端分化態勢，昆山花橋曾因雙城通勤概念被熱捧，單價一度沖高至四萬元每平方米，如今卻遭遇腰斬，昔日搶手資產轉為難出手的負擔。

崇明雖隸屬上海行政版圖，但房價長期低位運行，消費熱度遠遜于中心城區，甚至有主播直播賣羊肉時遭彈幕質疑：“這里房價這么便宜，怎么還能活得下去？”

若僅憑表面數據判斷趨勢，極易誤讀真實市場脈搏。

上海主城區二手房掛牌價持續走低，但成交量卻逆勢回升。九月統計顯示，高達91%的小區掛牌價下調，平均降幅達13.6%，然而成交套數突破1.8萬套，環比增長3%，部分區域實際成交價悄然反彈。

買賣雙方議價空間從19%收窄至15%，反映出市場博弈正由對抗轉向協商與妥協。

這種“名義降價、實質回暖”的局面，體現了政策引導下的市場自我修復能力，也為剛需群體提供了難得的低門檻入場時機。

政策是推動市場分化的關鍵變量。

八月底上海出臺新政：外環以外購房不再限制套數，單身人士視同家庭享有購房資格，公積金貸款上限提升至216萬元，商業貸款利率實現統一，非本地戶籍首套房免征房產稅。

這一系列舉措并非旨在推高房價，而是精準釋放年輕群體和剛性需求的購買力，市場迅速響應，新房成交量明顯攀升。

國慶八天長假期間，新房共成交1283套，日均約160套，同比增幅超過60%；相比之下，二手房僅成交780套，同比下降63%。

二手房短期疲軟，更多受假期效應及剛需提前入市影響，并不能簡單歸因為整體需求萎縮。

剛需購房者

在當前市場格局中，剛需已成為支撐樓市的主要力量。

數據顯示，總價在200萬元以下的住房成交占比接近五成，面積不足70平米的小戶型最受歡迎，奉賢、金山等地鐵可達的郊區板塊熱度持續上升。

房東態度趨于理性，雖調低掛牌價格，但最終成交價保持相對穩定，租金回報率仍維持在2%以上，說明房產具備一定保值功能。

市場的冷暖交替要求購房者必須精細甄別區域價值與房源品質，方能把握低價上車良機。

共富、金山新城、周康等擁有軌道交通與成熟配套的片區，房價穩步上行；而南橋、三林、金橋等曾經熱門區域，因供應集中、換房需求旺盛，面臨較大價格壓力。

新盤與二手市場的聯動進一步加劇分化，新項目降價往往帶動周邊二手房主讓利促銷，部分“老破小”業主選擇轉售為租，使得租賃市場租金保持平穩。

這一機制促使優質資產脫穎而出，劣質房產和投機性持倉逐漸被淘汰，財富悄然向高效配置者轉移。

對于真正需要住房的人群來說，這樣的環境意味著更低門檻進入市場，并有望獲得長期資產增值。

精準鎖定兼具地鐵便利、生活配套齊全與價格優勢的房產，不僅能以更少資金解決居住問題，還能實現資產的穩健升值。

年輕人依靠父母資助購房，表面看是依賴家庭支持，實則是合理規避資產貶值風險，將有限儲蓄轉化為可持續的不動產收益。

財富流動的方向正在改變——從“買房即盈利”的舊思維，轉向“選房決定財富”的新邏輯。

市場的嚴冬正在清除投機者與低效資產，把機會留給有真實需求且決策清晰的買家。

市場趨勢

業內分析普遍認為，上海樓市正逐步走向穩定。

中原地產分析師盧文曦指出，外環外樓盤人氣明顯回升，“銀十”成交量有望延續穩健走勢。

宋清輝也預測，十月份新房成交或將超越去年同期水平，二手房在經歷充分調整后也將迎來改善契機，整個市場正處于自主調節階段。

多數專家預計，全面企穩回升可能出現在2026年上半年，現階段正是分化深化與財富重組的重要窗口期。

不同購房群體應采取差異化策略。

剛需人群應緊抓當前黃金時期，重點關注交通便捷、配套設施完善且性價比突出的房源。

數據顯示，閔行、寶山的新房價格已現小幅反彈，普陀區新房甚至逆勢上漲近19%；松江、嘉定的小戶型二手住宅，最低首付僅需27萬元，月供約占年薪30萬元家庭收入的三分之一，購房負擔可控，投資價值凸顯。

而對于投機型買家而言，必須認清現實：市場已不再容納“躺贏”模式，抄底暴富的可能性微乎其微。

新一輪財富轉移的路徑日益清晰。市場如同精密篩網，過濾掉盲目追漲者與低質資產，留下真正具備使用價值與成長潛力的房產。

地鐵通達性、生活配套完整性、價格合理性，已成為衡量房產含金量的核心指標。房價波動不再由情緒主導，而是取決于實實在在的硬核條件。

對務實購房者而言，當下不是恐慌撤離的時刻，而是冷靜篩選優質資產的最佳時機。

待未來市場回暖，議價空間將大幅壓縮，此刻的機會尤為珍貴。

結語

房地產的寒冬從來不是終結，而是市場自我凈化與資源重配的過程。

那些期待“一夜翻盤”的人或許會錯失良機，而真正理解分化規律、善于擇優而居的剛需者，正在以低成本實現資產積累。

上海樓市正經歷一場深刻的篩選機制，淘汰投機行為，保留真實需求與優質物業。

集地鐵、配套、性價比于一體的房子，正在成為新的財富載體。市場不再追求規模擴張，而是聚焦質量提升。

當前行情提醒每一位參與者：冬天的意義，在于為理性買家騰出撿漏空間；當春天來臨，議價紅利將迅速消失。

把握當下機遇，才能在未來收獲堅實可靠的房產價值。