房價從1000萬跌到400萬？這波操作背后是什么

家人們，最近是不是刷到不少樓盤 “悄悄降價” 的消息？不是那種一刀切降三成的猛操作，而是像剝洋蔥似的慢慢降 —— 去年還掛 1000 萬的房子，今年初降到 700 萬，年中又跌到 500 萬，最近中介說掛牌價直奔 400 萬去了。

有人罵開發商 “坐地起價又坐地殺價”，也有人盼著再降降抄底，但很少有人想明白：為啥現在房價要 “慢慢跌”？這背后其實是政策在給樓市 “拆彈”，就怕一下子炸了傷著咱們所有人。

先說說這事兒的來龍去脈。從 2024 年下半年開始，全國 200 多個市縣出臺了 470 多條樓市政策，到今年 11 月更是放大招：140 平米以下房子契稅統一 1%，賣滿 2 年的二手房免征增值稅，連銀行房貸都能協商調整還款周期。表面看是給買房人讓利，實則是給房企留了條活路 —— 要是讓房價像 2011 年北京通州那樣，一下從 2.68 萬跌到 1.98 萬，開發商得賠 2 億，現在根本賠不起。

為啥非得 “階梯式降價”？核心就兩個字：怕亂。

第一怕業主鬧翻天。2011 年太倉有個樓盤降了 20%，百名業主直接堵了售樓處；北京那個項目更狠，每平米降 7000 元，開發商掏 2 億才擺平。現在房企欠著銀行貸款、工程款，還有農民工工資，要是一次性大降價，前期業主維權不說，資金鏈斷了更麻煩 —— 農民工拿不到工資要鬧事，銀行壞賬多了要出金融風險。慢慢降就不一樣了，每次降一點，大家心理上能接受，維權的烈度也小了。

第二怕金融系統扛不住。咱們的房貸占了銀行貸款的大頭，要是房價一下跌狠了，有人斷供，銀行就會堆一堆壞賬。就像 2014 年杭州樓盤大幅降價時，專家就警告過，開發商現金流斷了會連累銀行。現在讓房價慢慢降，房企能慢慢回款還貸款，銀行也有時間消化風險，這就是 “保護金融系統” 的真相。

這波操作帶來的影響，早就滲透到咱們身邊了：

對買了房的人來說，是 “鈍刀子割肉”。早期 1000 萬買房的人，現在看著房價跌到 400 萬，心疼但沒法鬧 —— 每次降一點都在 “合理范圍”，律師都得說 “房價波動自己擔責”。但晚買的人確實撿了便宜，上海一套 1000 萬的房子，現在光增值稅就能省 25 萬，相當于多賺一年工資。

對開發商來說，是 “續命不是救命”。廣東黃埔區已經開始收購存量房當安置房，房企能回籠點資金，但利潤早被削薄了。以前開盤靠搶，現在得跟中介合作、搞老帶新，銷售提成翻番還賣不動。

對市場來說，分化越來越明顯。一線城市核心區，比如北京西城、東城，房價跌幅不到 0.1%，有的樓盤還能 “加推即售罄”；但三四線城市，就算給 1000 元 / 平米補貼，成交也就漲 8%，庫存壓得喘不過氣。說白了，不是所有地方的房子都值得等降價。

聊到這兒，我得說句實在話：這波 “階梯式降價 + 政策托底”，本質是給樓市 “軟著陸” 的緩沖墊，不是讓房價 “觸底反彈” 的興奮劑。

有人說這是 “救市”，我倒覺得是 “穩市”。政策既不想讓房價瘋漲透支未來，也不想讓它暴跌引發危機。就像給發燒的人退燒，不能一下用猛藥，得慢慢降溫。但咱們得看明白：這解決的是 “短期風險”，不是 “長期問題”—— 人口往大城市流，三四線房子供大于求，這些根本問題沒解決，房價就不可能回到以前的瘋漲時代。

還有人盼著房價跌到 “白菜價”，別做夢了。真跌到那一步，銀行壞賬堆成山，咱們的存款、理財都可能受影響，最后倒霉的還是普通人。現在這樣慢慢降，其實是把風險攤到好幾年里，讓大家都能扛得住。

最后想說，樓市早不是 “閉著眼買都賺” 的年代了。那些喊著 “房價必漲” 的中介，和盼著 “房價崩盤” 的網友，都沒看清真相：未來的房子，核心城市核心區可能穩得住，三四線非核心區只會慢慢貶值。這波 “階梯式降價” 就是一面鏡子，照出了樓市最真實的樣子 —— 它不再是暴富工具，只是個用來住的商品。

至于以后房價還會怎么降？哪些地方的房子能扛住？咱們下期接著聊，點個關注別錯過，咱不聊虛的，只說實在的。