北京、上海、深圳新政余溫延續，核心區強產品力改善盤領漲

去年9月底，在政治局會議定調后，一線城市新政連發，二三城市積極跟進，疊加一攬子政策“組合拳”，整體市場在第四季度出現了明顯的回升。

進入2025年，3月出現了小陽春，但是之后市場再度回落。

8-9月，北京、上海、深圳相繼再發布限購松綁等利好新政，目前政策落地已兩個月有余。

新政對市場提振效果如何？

當前京滬深一二手房成交呈現出怎樣的差異化行情呢？

8月8日晚間，北京率先調整住房限購政策，松綁了五環外的限購套數。隨后是上海，8月25日對外環外滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，進一步降低外地居民在滬購房門檻。繼北京、上海限購政策調整后，9月5日，深圳也跟進發布調整政策。對比北京、上海政策，深圳限購松綁力度明顯更高，限購區域明顯縮圈，僅保留福田區、南山區和寶安區新安街道。

從新房周度成交來看，北京808新政和上海825新政后周成交都有一波穩步拉升，如北京2025年第33周、34周、35周連續三周商品住宅成交面積出現明顯上升，分別為7.73萬平方米、8.29萬平方米及10.18萬平方米；上海則是第34周出現增長，為6.73萬平方米，第35周成交量明顯大增，達14.77萬平方米。

與北京和上海不同，深圳905新政對新房成交拉升作用并不顯著，總體規模與新政前基本持平。

步入10月以來，上海周成交規模呈現出高位回落態勢，環比9月周均下降17%，與新政前7月周均相比降幅也達8%。北京整體樓市在新政前后變化不大，10月周均較9月和7月分別微增3%和微降1%，深圳10月延續9月熱度，成交規模與9月基本持平，較新政前（8月）增長25%。

從新政前后京滬深項目去化率變動情況來看，上海、深圳呈下行趨勢。上海近一年高位在2025年2月，達68%，至2025年7月降至38%，新政月8月升至48%，截至10月前26日去化率降至36%。深圳近一年也在2025年2月，達66%，最低位在7月，為4%，8-9月出現回升，截至10月前26日去化率降至21%。

北京呈現出沖高回落的態勢，主要與推盤結構密切相關，北京9月“好房子”項目集中入市，憑借核心區位+健全配套+完備產品力實現去化率沖高。

從9-10月京滬深三城熱銷項目來看，熱銷盤除了主要集中在各城市供應稀缺核心區域的改善盤之外，還有部分折扣力度較大的剛需盤，居民購房更多會權衡區位配套、產品、價格等綜合因素，強調極致性價比。

從二手房成交變動來看，新政效應減退更為顯著，京滬深10月周均成交較9月周均均出現不同程度回落，與新政前一個月周均成交相比也出現了穩步下滑。

北京、上海8月新政發布后，9月迎來一波顯著拉升，而10月再度高位回落，不及7月周均水平；深圳9月初發布新政后，對二手房刺激作用不如京滬顯著，而10月也迎來回落行情，整體三城二手房成交仍處于下行區間。

總體來看，北京、上海等熱點城市上一輪限購松綁等利好新政落地后，短期的確對一二手房成交有了一定促進作用，但是從新政持續性來看，效果不及預期，二手房成交跌幅大于新房。

預判后市，我們認為，京滬深新房市場供求關系已經出現局部供大于求的狀況，短期內很難持續保持市場熱度。反觀二手房市場，整體成交量有所下行，以價換量趨勢延續。

文章來源:樂居買房