香港樓價連漲四月：熱鬧背后藏著哪些真相

家人們，最近香港樓市的消息炸鍋了吧？差餉物業估價署剛放的數據，9 月香港私人住宅樓價指數沖到 292.5 點，按月漲了 1.3%，關鍵是已經連著漲了四個月，把今年頭幾個月的跌勢全給扭過來了。可能有人說 “才漲這點”，但要知道，這可是香港樓市跌了三年多后的首次連續回升，累計四個月漲了 2.1%，今年前九個月總算由負轉正，累升 1.14%。

不過別光看整體，拆開區域看特有意思。10 月數據里，屯門、大埔這些地方在漲，屯門甚至漲了 0.12%，但沙田、離島反而跌了 0.12%，全城均價就微漲 0.02%，跟 “全面暴漲” 壓根不沾邊。更實在的是，現在的樓價比 2021 年的歷史高位還低 26.5%，相當于當年賣 400 萬的房子，現在 300 萬不到就能拿下。

那這波上漲到底咋來的？絕不是空穴來風。首先得說政策這記 “猛藥”：去年香港取消了 “辣招”，非本地買家買 5000 萬的房子，印花稅從 900 萬砍到 112 萬，直接省出一套小戶型的錢！后來又把按揭成數統一調到 70%，不管你買多少錢的房、是不是本地人，首付門檻都降了。這政策一放，外地買家占比從 8% 漲到 15%，深圳那邊好多人都組團去看樓，畢竟租金回報率能到 3.6%，比內地不少城市劃算多了。

經濟回暖也托了底。香港 GDP 連續幾個季度保持 3% 以上增長，金融業、旅游業都活過來了。老百姓口袋里有錢了，2025 年一季度可支配收入漲了 6.1%，供樓負擔率從之前的 62% 降到 45%—— 以前賺 10 塊要拿 6 塊還房貸，現在只要 4 塊 5，壓力確實小了。加上恒生指數漲了 31%，不少人把股市賺的錢挪去買房保值，這波 “財富效應” 太明顯了。

供需失衡更是關鍵。一邊是需求猛增：“高才通”“優才計劃” 今年上半年就批了 2 萬多人，這些人總得買房住吧？本地改善型買家也動起來了，將軍澳的大戶型成交量漲了 20%。另一邊供應卻跟不上，8 月待批的新房才 8047 套，中環、灣仔全年新盤不到 1000 套，二手房掛牌量還降了 8%，供不應求自然就漲價。

這波上漲的影響可不止樓市本身。建筑業先樂了，開發商看到賺錢機會，中環、九龍又開始建新項目，鋼筋水泥生意火了，還能多雇些工人。銀行也高興，房產值錢了，房貸風險小了，大家借錢買房的意愿強了，銀行利息收入跟著漲。就連裝修、家居店都沾光，新買的房子總得裝一裝，家電家具都得換，這些行業跟著旺起來。

政府錢包也鼓了，土地出讓金、印花稅都多了，搞基建、做福利的錢就有了。但咱得說實在的，這些好處不是人人能分。灣仔的豪宅漲到 30-60 萬港幣一平米，九龍塘學區房漲了 10%，可中西區、油尖旺還在微跌，普通老百姓想買的房子沒怎么漲，能買得起的豪宅卻在瘋漲。

我得說句實在話：這波 “回暖” 水分不小。首先是 “虛漲”，表面看指數在升，但 10 月全城才微漲 0.02%，大部分區域要么小漲要么下跌，只有核心區和新興基建區在漲，根本不是普漲。其次是 “錢堆出來的漲”，外地買家和高端人才占了大半成交量，普通香港市民的真實購房需求沒被完全激活，供樓負擔率雖然降了，但 45% 依舊不低，很多人還是買不起。

更關鍵的是，這波上漲是政策和短期資金堆出來的，根基不穩。現在樓價離歷史高位還差 26%，說明市場信心沒完全恢復。而且供應問題只是暫時的，北部都會區慢慢建起來，未來房源多了，價格能不能穩住還是未知數。那些喊著 “樓市徹底反轉” 的，要么是中介要么是炒房客，咱普通老百姓別被帶偏了。

香港樓市這四個月的上漲，更像給市場打了針 “強心劑”，但不是 “救命針”。它告訴我們經濟在慢慢好起來，政策在發力，但普通人家的住房難題沒解決。那些動輒幾百萬的房子，不管漲還是跌，對大多數人來說都是天文數字。這波熱鬧看看就行，真正的樓市健康，得是普通人踮踮腳能夠著，而不是只有少數人能參與的游戲。