重構(gòu)信心丨政策篇：錨定城市高質(zhì)量發(fā)展

2025年三季度，中央部委進一步完善穩(wěn)市場政策的頂層設(shè)計。

城市高質(zhì)量發(fā)展方面，7月份中共中央時隔十年召開城市工作會議，部署7方面重點任務(wù)，包括構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進城中村和危舊房改造等。此后中央部委在多次重要場合表態(tài)，要求各部門和地方要落實好會議精神，高質(zhì)量開展城市更新，并在8月末將推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見正式成文下發(fā)，進一步細化落實相關(guān)發(fā)展目標(biāo)。這一系列政策體現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重視，以及通過城市更新來推動房地產(chǎn)市場和城市高質(zhì)量發(fā)展的決心。

與此同時，房地產(chǎn)增值稅留抵退稅、支持人口發(fā)展、外匯購房便利、城市存量空間盤活規(guī)劃等配套性政策也在同步推進。

地方層面，也在積極落實一系列穩(wěn)市場政策，城市更新類新政發(fā)布頻次顯著提升，公積金優(yōu)化政策持續(xù)推進，尤其是北京、上海、深圳均在期間放松了限購政策，成為了2025年下半年地方穩(wěn)樓市的重要政策風(fēng)向標(biāo)。

從中央政策快速細化落實與地方配套持續(xù)跟進的節(jié)奏來看，年內(nèi)房地產(chǎn)政策仍將保持較高發(fā)力強度。隨著盤活存量用地規(guī)劃逐步落實，以及保障性住房和高品質(zhì)住房建設(shè)進一步推進，預(yù)計四季度行業(yè)庫存壓力有望緩解。在中央與地方政策協(xié)同發(fā)力、雙向驅(qū)動的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建進程將進一步提速。

2025年7月15日，中央城市工作會議在北京舉行，這是建國以來第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段?！睍h提到，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務(wù)熱線等機制，高效解決群眾急難愁盼問題等。

此后政治局、央行、國資委等多部委進一步落實了會議精神，如住建部召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)（擴大）會議，傳達學(xué)習(xí)中央城市工作會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置。各地主管部門也紛紛發(fā)文表態(tài)跟進，7月下半月即有16省市公開發(fā)文，表態(tài)將加快推進城市高質(zhì)量發(fā)展相關(guān)工作。

并且在一個多月之后的8月下旬，中共中央和國務(wù)院將城市工作會議要求明確落實成文，發(fā)布了關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見，文件中再度明確了“兩個轉(zhuǎn)向”的判斷。構(gòu)建房地產(chǎn)新模式被歸于第四個板塊任務(wù)“營造高品質(zhì)城市生活空間”中，與系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)密切相關(guān)。8月30日住建部也表態(tài)，將推動城市規(guī)劃創(chuàng)新促城市高質(zhì)量發(fā)展，積極研究構(gòu)建一套與城市高質(zhì)量發(fā)展新階段相適應(yīng)的城市規(guī)劃制度體系。

城市化發(fā)展進程與城市承載力和居民生活條件改善息息相關(guān)，城市工作的優(yōu)化發(fā)展，也必然帶來更多高質(zhì)量的新增投資和有效住房供給，并進一步挖潛有待釋放的存量住房需求，有助于當(dāng)前房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)進程。

2025年三季度，財政部圍繞提振消費、優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、激發(fā)市場活力等關(guān)鍵領(lǐng)域密集出臺政策，通過財政貼息、稅費減免等措施，在擴大內(nèi)需與改善民生間實現(xiàn)精準(zhǔn)平衡。

其一，消費貸款貼息政策發(fā)力，拉動消費規(guī)模增長。8月4日，財政部發(fā)布《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》。該政策對單筆5萬元以下日常消費貸款，以及單筆5萬元及以上的家用汽車、養(yǎng)老生育、文化旅游等七大重點領(lǐng)域消費貸款，按年給予1%貼息，且單筆5萬元以上消費以5萬元為貼息上限。政策實施中，通過線上系統(tǒng)自動匹配消費場景、線下人工核驗的方式，實現(xiàn)貼息資金自動結(jié)算。以家居家裝消費為例，借款人通過手機銀行提交申請后，系統(tǒng)可自動扣減貼息。按相關(guān)測算，該政策可直接降低居民融資成本約30%，預(yù)計能拉動超萬億級消費規(guī)模增長，推動經(jīng)濟恢復(fù)，利好居民收入水平提升。

其二，優(yōu)化人口發(fā)展政策，減輕家庭養(yǎng)育教育負擔(dān)。針對人口發(fā)展新形勢，財政部8月推出系列政策，完善生育支持體系。《育兒補貼制度實施方案》明確，2025年起對3周歲以下嬰幼兒按每孩每年3600元標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放補貼，2025年前出生的嬰幼兒可按剩余月份折算申領(lǐng)。同時，國務(wù)院《關(guān)于逐步推行免費學(xué)前教育的意見》落地，秋季學(xué)期起免除公辦幼兒園大班兒童保育教育費，民辦幼兒園參照同類型公辦園標(biāo)準(zhǔn)減免，財政對差額部分給予專項補助。疊加個人所得稅專項附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，預(yù)計每年可減輕家庭養(yǎng)育成本超千億元。

其三，完善增值稅退稅政策，支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。8月22日，財政部、稅務(wù)總局出臺政策，優(yōu)化增值稅期末留抵退稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅人，若與2019年3月31日期末留抵稅額相比，申請退稅前連續(xù)六個月期末新增留抵稅額均大于零，且第六個月期末新增留抵稅額不低于50萬元，可申請退還第六個月期末新增留抵稅額的60%。政策還允許納稅人繳回已退稅款后重新選擇優(yōu)惠方式，增強企業(yè)自主選擇權(quán)，有效緩解企業(yè)資金壓力，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的項目建設(shè)資金壓力。

三季度出臺的這些政策，體現(xiàn)了財政政策在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生中的重要作用。通過需求端拉動消費、供給端支持經(jīng)營主體、民生端減輕家庭負擔(dān)的聯(lián)動措施，為經(jīng)濟復(fù)蘇培育了內(nèi)生動力，也為人口長期均衡發(fā)展奠定基礎(chǔ)，長期而言有利于房地產(chǎn)市場的需求側(cè)穩(wěn)定。

9月11日，國務(wù)院批復(fù)了全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點實施方案。同意2年內(nèi)開展北京城市副中心、蘇南重點城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市、重慶市、成都市等10個要素市場化配置綜合改革試點。并印發(fā)了10個地區(qū)的試點改革方案。

在土地要素方面，自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長孔維東表示，探索內(nèi)容主要包括三個方面：一是深化土地管理制度改革。放權(quán)地方管理，可自主判斷人地掛鉤；二是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，完善供應(yīng)體系、探索用地類型轉(zhuǎn)換等；三是盤活存量土地和低效用地再開發(fā)，鼓勵國企事業(yè)單位低效用地再開發(fā)等。

對比十區(qū)域改革方案來看，共性在于：所有試點地區(qū)均圍繞產(chǎn)業(yè)用地市場化改革、盤活存量土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等方面推進改革，意在不斷提高土地要素市場化配置水平。

差異化方面，各試點地區(qū)根據(jù)自身地理、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)特點，在海域資源利用、飛地經(jīng)濟、分層設(shè)權(quán)、TOD/EOD開發(fā)、混合用地等方面進行了特色化探索。如杭甬溫推行“限地價競貢獻”出讓方式，土地出讓更重視后續(xù)地均產(chǎn)值，而非單純的比拼拿地價格。

隨著要素市場化配置試點的落實，勢必將進一步加快提高各地的土地使用效率，地方層面有望迎來更多實質(zhì)性利好的細化政策和項目推進。尤其是進一步放權(quán)地方管理，以及允許探索用地類型轉(zhuǎn)換等舉措，將在供給側(cè)為當(dāng)前行業(yè)止跌回穩(wěn)提供更多助力。

2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出臺房地產(chǎn)需求扶持政策，圍繞限購解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專項支持等維度精準(zhǔn)發(fā)力，旨在緩解市場調(diào)整壓力、滿足合理住房需求。

從限購解綁情況來看，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側(cè)重。

北京以五環(huán)為界劃分調(diào)控梯度，五環(huán)外對京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購，五環(huán)內(nèi)則維持京籍限購2套、非京籍社保滿3年限購1套的標(biāo)準(zhǔn)，同時取消離婚購房3年限購限制，二孩家庭二套房可按首套貸款，既保障核心區(qū)域市場穩(wěn)定，又釋放外圍區(qū)域需求；

上海以外環(huán)為界，外環(huán)外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環(huán)內(nèi)保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產(chǎn)稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻，并且青浦區(qū)在9月19日進一步升級了限購放開，外來無房人才即便社保未滿1年，也可通過人才綠色通道申報購房資格；

深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區(qū)（8區(qū)）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區(qū)完全取消限購，核心區(qū)（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業(yè)有限制，更側(cè)重激活全域住房需求。

公積金政策方面，三城均從貸款額度、首付比例、提取規(guī)則三方面同步松綁，且多向多子女家庭、綠色建筑傾斜。

北京首套公積金貸款最高160萬、二套100萬，繳存年限每滿1年可貸15萬（上限160萬），城六區(qū)多子女家庭額度最高達168萬，同時支持提取公積金支付首付且不影響貸款額度；

上海首套公積金最高貸184萬、二套149.5萬，綠色建筑貸款額度上浮15%，多子女家庭最高可貸216萬，靈活就業(yè)人員連續(xù)繳存12個月即可申請貸款；

深圳個人公積金最高貸60萬、家庭110萬（按賬戶余額16倍計算），首套及多子女家庭最高可貸154萬，疊加保障房或綠色建筑優(yōu)惠后額度可達231萬，首套房可全額提取公積金付首付，二套房提取比例為60%，還支持提取支付契稅，政策靈活性更強。

商業(yè)貸款與稅收優(yōu)惠層面，三城均有降息降首付動作，且統(tǒng)一執(zhí)行“滿2年免征增值稅”政策。

北京首套商業(yè)貸款利率為LPR-45BP（3.05%），二套五環(huán)內(nèi)3.45%、五環(huán)外3.25%，首付比例首套五環(huán)外15%、二套統(tǒng)一30%；

上海取消首套與二套商業(yè)貸款利率區(qū)分，實際利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外環(huán)外30%、外環(huán)內(nèi)35%；

深圳則統(tǒng)一執(zhí)行LPR-45BP（3.05%）的商業(yè)貸款利率，首套與二套首付比例均低至15%，在降低購房成本上力度更突出。

其他支持政策方面，上海非滬籍人才首套房免征房產(chǎn)稅，青浦區(qū)對社保未滿1年的人才開放購房資格，且可享受市場價優(yōu)惠。

在三季度行業(yè)止跌回穩(wěn)面臨階段性調(diào)整，行業(yè)銷售同比降幅再度擴大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放寬限購政策，不僅有利于提振各自的城市供求預(yù)期，也標(biāo)志著地方穩(wěn)市場已經(jīng)進入新階段，各地主管部門還需進一步加強出臺可感可及的有效新政。其示范效應(yīng)與政策傳導(dǎo)邏輯對房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)具有里程碑式的風(fēng)向標(biāo)意義。

2025年三季度，地方層面共有84個省市167次出臺穩(wěn)市場政策，前三季度累計出臺穩(wěn)市場政策556次，與2024年同期基本持平。面對下半年以來行業(yè)波動的挑戰(zhàn)，在中央要求“結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”的指引下，地方主管部門一方面積極落實城市高質(zhì)量發(fā)展，提高土地要素使用效率，減輕供需負擔(dān)；另一方面在需求側(cè)積極出臺穩(wěn)市場新政，以優(yōu)化公積金政策為主要抓手，并同時加強購房稅費減免和補貼，而三季度北京、上海、深圳相繼松綁限購，更是意味著地方穩(wěn)市場政策進入了新階段。

2025年三季度地方房地產(chǎn)政策聚焦六大方向：

一、公積金優(yōu)化成為政策發(fā)力的重點領(lǐng)域，43省市55次發(fā)布相關(guān)政策。各地通過調(diào)整貸款額度、首付比例、放松異地限制及拓展使用場景，減輕購房者負擔(dān)。

二、31省市36次發(fā)布補貼與稅費利率優(yōu)惠政策，激活住房消費需求。通過人才補貼、多子女支持、契稅優(yōu)惠及“以舊換新”等方式直接刺激消費。

三、27省市36次發(fā)文推進保障安居工作，通過增加保障房供應(yīng)、放寬申請門檻、規(guī)范運營管理，完善住房保障網(wǎng)絡(luò)。配售型保障房建設(shè)加速推進。

四、27省市33次深化推進城市更新行動，挖掘存量住房與城市發(fā)展?jié)摿Α?/p>

五、21省市26次強調(diào)提升“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，聚焦品質(zhì)與綠色智能。以技術(shù)導(dǎo)則、規(guī)劃限制、實施方案為抓手，提升住宅品質(zhì)。

六、16省市18次優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)管理，促進供需平衡。通過規(guī)范銷售流程、盤活存量庫存、整治市場亂象，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

其他穩(wěn)市場政策方面，比較值得關(guān)注的有北上深解綁限購，蘇州、成都限售松綁，加快積壓住房需求流動。荊門、衡陽、廣州從化區(qū)修改預(yù)售條件，推進現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，降低相關(guān)風(fēng)險。河南、成都、武漢、南陽支持購房“送學(xué)區(qū)”，強化住房的配套屬性。

四季度，預(yù)計中央政策將延續(xù)“頂層設(shè)計深化+政策協(xié)同發(fā)力”的主線，聚焦城市高質(zhì)量發(fā)展與房地產(chǎn)新模式構(gòu)建兩大核心方向持續(xù)發(fā)力。重點關(guān)注以下三方面領(lǐng)域：

一、城市高質(zhì)量發(fā)展政策從框架到細則，強化落地性：針對8月《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，部委或進一步落實相關(guān)細則，明確高品質(zhì)住宅控規(guī)指標(biāo)，城市更新“留改拆”分類實施流程，同時細化房地產(chǎn)新模式與保障房體系的銜接規(guī)則，解決地方執(zhí)行中的“模糊地帶”。

二、土地要素試點從探索到規(guī)范，提煉可復(fù)制經(jīng)驗：圍繞10省市要素市場化配置試點，進一步規(guī)范國企低效用地再開發(fā)、產(chǎn)業(yè)用地類型轉(zhuǎn)換的審批流程；總結(jié)杭甬溫“限地價競貢獻”、重慶TOD開發(fā)等特色模式，形成可推廣的試點案例庫，為后續(xù)全國推廣奠定基礎(chǔ)。

三、財政金融雙向協(xié)同，精準(zhǔn)緩解行業(yè)資金壓力：財政政策的民生與行業(yè)支持屬性將進一步強化，個人消費貸款貼息、育兒補貼等政策或結(jié)合四季度消費旺季優(yōu)化執(zhí)行細節(jié)，企業(yè)經(jīng)營稅費等方面也有望迎來更多利好消息。同時央行或配合出臺專項信貸工具，支持保障性住房與城市更新項目融資，形成“財政+金融”的政策合力，加速行業(yè)庫存去化與新模式構(gòu)建。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市