“帶租拍賣”中租金歸屬的確認(rèn)

2024年2月，最高人民法院建設(shè)的權(quán)威統(tǒng)一類案檢索平臺“人民法院案例庫”正式上線并面向社會開放。現(xiàn)開設(shè)專欄對河南法院被收錄案件予以推介，以期更好推動法律正確統(tǒng)一適用，促進(jìn)矛盾糾紛訴前化解，助力定分止?fàn)帲偻仆晟粕鐣卫怼?/p>

彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案

———“帶租拍賣”中租金歸屬的確認(rèn)

基本案情

河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在辦理彭某申請執(zhí)行廖某一案中，對被執(zhí)行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號的房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣。拍賣公告中載明：房產(chǎn)有租賃，租期到2021年12月。2021年2月13日，張某競買成功。2021年4月13日，河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院作出（2020）豫0703執(zhí)恢113號執(zhí)行裁定，解除案涉房產(chǎn)的查封并過戶至張某名下。

因河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院自2020年10月27日起要求案涉房產(chǎn)承租人協(xié)助將到期租金交付該院，房產(chǎn)拍賣成交后，該院于2021年6月16日又提取案涉房產(chǎn)租金2.85萬元。張某對此不服，以其于2021年2月13日通過司法拍賣競得案涉房產(chǎn)且已取得不動產(chǎn)權(quán)證為由，對該院扣留、提取租金的執(zhí)行行為提出異議，請求中止對案涉房產(chǎn)自2021年2月13日之后租金的執(zhí)行，并確認(rèn)該日期之后的房產(chǎn)租金歸其所有。

河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年9月16日作出（2021）豫0703執(zhí)異88號執(zhí)行裁定：駁回張某的異議請求。張某不服，申請復(fù)議。河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院于2021年12月9日作出（2021）豫07執(zhí)復(fù)301號執(zhí)行裁定：撤銷河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院（2021）豫0703執(zhí)異88號執(zhí)行裁定；張某要求河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院中止對河南省鄭州市XX號的房產(chǎn)自2021年4月13日之后租金執(zhí)行的異議請求成立；駁回張某的其他異議請求。申請執(zhí)行人彭某不服，向河南省高級人民法院提出申訴。河南省高級人民法院于2022年3月30日作出（2021）豫執(zhí)監(jiān)352號執(zhí)行裁定：駁回彭某的申訴請求。

?裁判理由

本案爭議焦點(diǎn)在于案涉財產(chǎn)上設(shè)定有租賃權(quán)，拍賣成交后租金等權(quán)益歸屬應(yīng)如何認(rèn)定。

第一，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2020年修正）第四百九十三條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移。”河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產(chǎn)過戶至張某名下。依照上述法律規(guī)定，拍賣成交裁定送達(dá)張某時，案涉房產(chǎn)即歸張某所有。張某基于案涉房產(chǎn)所有權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，收益權(quán)包括享有收取房產(chǎn)租金的權(quán)利。

第二，拍賣公告中明示該房產(chǎn)附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無須另行訂立租賃合同，其在取得房產(chǎn)所有權(quán)時就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。故張某有收取剩余租金的權(quán)利。

第三，拍賣公告中只明確了拍賣房產(chǎn)附有租賃的期限，但并未明確限制競拍人在拍賣成交后收取剩余租金。在該房產(chǎn)有剩余租金尚未收取的情況下，若剝奪競拍人拍賣成交后的租金收益權(quán)，沒有事實(shí)依據(jù)。河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院認(rèn)定張某有權(quán)收取拍賣成交裁定送達(dá)之后的租金，并無不當(dāng)。

?裁判要旨

1.帶租拍賣時，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。

2.拍賣公告中明示拍賣財產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人取得拍賣財產(chǎn)所有權(quán)時，依法享有租金收益權(quán)。

?關(guān)聯(lián)索引

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第491條（本案適用的是2020年12月29日修正的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第493條）

執(zhí)行異議：河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院（2021）豫0703執(zhí)異88號執(zhí)行裁定（2021年9月16日）

執(zhí)行復(fù)議：河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院（2021）豫07執(zhí)復(fù)301號執(zhí)行裁定（2021年12月9日）

執(zhí)行監(jiān)督：河南省高級人民法院（2021）豫執(zhí)監(jiān)352號執(zhí)行裁定（2022年3月30日）

來 源：人民法院案例庫（案例編號：2024-17-5-203-003）