銀行批量直售房產

經濟觀察報 記者 田國寶

10月29日至30日，蘭州農村商業銀行股份有限公司（下稱“蘭州農商行”）名下近200個房產標的在京東資產平臺掛牌競價，價格從幾萬元到幾億元不等，涵蓋住宅、商業及辦公房產。

一位蘭州農商行人士向經濟觀察報表示，這些房產大多為抵債資產，目前產權均登記在蘭州農商行名下，由銀行直接出售，原有的產權問題及債務糾紛均已處理完畢。

不僅是蘭州農商行，農業銀行、建設銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農商行等多家銀行也均在開展房產直售業務。相比而言，大型銀行和股份制銀行直售房產的數量較少，而城商行、農商行、農信社等機構的直售規模較大。

一位股份制銀行人士表示，銀行直售的房產大多為企業或個人貸款的抵押物。由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權。銀行將債權剝離后，形成產權手續清晰的房產，并通過出售房產實現債權回收。

他表示，在當前的市場環境下，不良債權處置難度較大，折價率較高，債權回收率相對偏低。近年來，部分銀行專門設立了不良資產處置部門，一方面用于處置自身存量不良債權，另一方面也積極在市場上尋找不良資產投資機會。

批量出售

蘭州農商行這一批掛牌出售的房產標的中，起拍價過億的有9個。其中價格最高的是位于天水市的471套商業用房，起拍價高達5.5億元；位于蘭州的有4個房產標的，總起拍價超過12億元。

蘭州農商行掛牌出售的近200個房產標的中，有156個位于遼寧沈撫新區的育才壹品小區，起拍價均在20萬元以內，最低起拍價只有8萬元左右。

據負責拍賣的工作人員介紹，育才壹品共有兩棟樓，為當地一所知名學校的配套用房。蘭州農商行在該小區共有250多套房子，均為清水房（毛坯），平均售價2300元/平方米。6月至9月，該行陸續掛牌100多套。

京東資產平臺顯示，蘭州農商行掛牌的房產標的共有720個，其中2025年新掛牌的有630個。除了沈撫新區的育才壹品外，蘭州農商行在海南澄邁的景園悅海灣有140多套住宅和180多套商鋪。

與蘭州農商行同處一城的蘭州銀行股份有限公司（下稱“蘭州銀行”）同樣有不少直售房產。京東資產平臺顯示，2024年，蘭州銀行掛牌直售的房產標的數量為1130個；2025年掛牌直售的房產標的數量達1779個。

2025年以來，農業銀行掛牌直售的房產標的共有649個，其中一套位于大連市中山區的兩居室于10月24日掛牌競價，起拍價61萬元。一位負責拍賣的農業銀行工作人員表示，該房產為抵債房。

此外，吉林銀行掛牌出售的房產標的共有2099個，天津銀行有1227個，中原銀行有521個，溫州銀行有412個，大連銀行有226個，哈爾濱銀行有159個。

與大型國有銀行、股份制銀行和城商行相比，各省市的農信社系統出售房產標的規模更大。

結合阿里資產和京東資產兩個平臺信息，據經濟觀察報不完全統計，自2024年8月以來，廣東農信系統掛牌出售的房產標的共有12386個；2024年11月以來，四川農信系統出售的房產標的數量達到24821個。

此外，遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的有11369個，貴州農信系統有9539個，吉林農信系統有2374個，福建農信系統有623個。

上述股份制銀行人士告訴經濟觀察報，商業銀行傳統處置不良債權的方式主要有兩種：一種是出售債權，單獨或打包以較低折扣出售給第三方；另一種是法拍，通過司法拍賣抵押物或質押物變現。

傳統處置方式雖然回收率較低，但可以快速變現銷賬。與傳統處置方式相比，商業銀行直售抵押房產可以最大限度地實現回收率。商業銀行通常根據自身財務狀況和抵押物的價值靈活選擇處置方式。

抵債房

上述股份制銀行人士表示，抵債房產中，有相當部分為企業經營貸款的抵押房產，這類貸款通常需要企業或實際控制人名下的房產作為抵押物。其中既有不同規模的企業，也有個體經營戶。

還有一部分為個人的抵押貸或房貸的抵押物。這兩類貸款也是個人貸款最常見的類型。

該人士表示，從貸款違約到法院強制執行，從過戶到出售房產，一般需要一到三年甚至更長時間。由于耗時較長，以往商業銀行不愿采取這一模式處置債權。但在當前市場形勢下，直售房產可以提升債權回收率。

據蘭州農商行的工作人士介紹，該行在沈撫新區育才壹品小區共有250多套住宅和十幾套商鋪，這些房產均為抵債房。小區有兩棟樓，共計832戶，目前已交付入住。

撫順新區的育才壹品由沈陽智峰房地產開發有限公司（下稱“智峰地產”）開發。天眼查信息顯示，智峰地產欠蘭州農商行金城分行本金1732.6萬元，欠西固分行本金2.77億元。

2022年6月，蘭州農商行向蘭州市中級人民法院（下稱“蘭州中院”）申請強制執行并獲立案。2022年12月，蘭州中院正式裁定強制執行，本金加上違約金及利息，共計執行金額4.6億元。

蘭州農商行通過法院強制執行獲得育才壹品小區的未售住宅和商鋪，憑借法院強制執行文書到當地不動產登記中心過戶后，即可對外出售。

蘭州農商行直售房產的成交率相對較低，但有幾類資產較受歡迎。第一類為鬧市區的商業用房，這類商業用房出租率和租金相對穩定，因而受到市場歡迎。例如，蘭州城區的一處火鍋店用房競價超過200輪。

第二類是獨立辦公用房，這類物業位于城市核心區，面積不大，但獨立成棟，有完整的產權，比較適宜改造成酒店、賓館，因而受到市場歡迎。如蘭州農商行在蘭州市區的兩處辦公物業，競價均超過50輪。

第三類是稀缺住宅。蘭州農商行直售的房產中，住宅成交率普遍較低，如沈撫新區的育才壹品累計掛牌250多套未成交一套。而位于海南澄邁景園悅海灣小區累計成交了10多套，主要得益于海南稀缺的度假資源。

上述股份制銀行人士介紹，國有大行和股份制銀行直售房產的情況一直存在，一部分為營業用房和職工宿舍等自有資產，另一部分為較為優質的抵債房產。但往年規模較小，近年力度開始加大。

性價比

貝殼找房網信息顯示，沈撫新區育才壹品小區二手房掛牌價在3.3萬元/平方米至4.6萬元/平方米，而蘭州農商行出售該小區房產的單價僅為2300元/平方米，比市場價格更具競爭力。

一位華南城商行人士告訴經濟觀察報，商業銀行無論處置債權，還是直售房產，最終目的是變現。銀行直售房如果第一次掛牌流拍，第二次掛牌一般會下調價格，因此，這類房產的價格普遍低于市場成交價。

以農業銀行大連分行出售的華樂小區一套兩居室為例，該房2025年6月首次掛牌時單價超過1萬元/平方米。由于多次掛牌均流拍，該套房子的起拍價陸續降至7000元/平方米左右，但仍未成交。

根據貝殼找房網數據，華樂小區兩居室歷史成交價曾高達1.6萬元/平方米，2025年10月成交的一套兩居室，成交單價為9800元/平方米。也就是說，銀行直售房產雖然性價比高，但成交情況一般。

沈撫新區的育才壹號面臨同樣的尷尬，雖然該小區為優質學區房，但由于多次流拍，價格一降再降，目前掛牌價低于市場價30%以上，但仍然沒有一套成交。

在上述華南城商行人士看來，與法拍房相比，銀行直售房的購買風險相對較小，一般不存在民間借貸、長租約或產權糾紛等問題，性價比更高。但由于這類房源上市時間較短，市場認識不足，其性價比還有待進一步挖掘。

在他看來，銀行直售房與法拍房有本質區別，法拍房的交易較為復雜，買受人即便拍下房產并辦理產權手續，原房主仍可能設置障礙拒絕騰房或導致買受人無法正常使用，這類糾紛通過法律途徑很難解決。在交易層面，法拍房本質上是買受人與原房主的交易，法院通過裁定強制過戶，拍賣所得款項歸屬銀行，但房產本身瑕疵由買受人承擔，銀行免責。

銀行直售房雖然也可能存在類似風險，但銀行專業的風控體系已經過濾掉大部分風險，而且，銀行直售房是買受人和銀行之間的交易，買受人后期風險相對較小。

上述股份銀行人士說，在房地產市場較好的城市，銀行抵債房一般容易處理；此外，別墅等高端住宅也較受市場歡迎，其所在銀行在測試市場的過程中，曾推出幾套三線城市的別墅，很快成交。

在他看來，銀行通過京東和阿里平臺直售抵債房，與普通購房者存在一定信息鴻溝，尤其是低能級城市的普通購房者很難接觸到銀行直售房，“像一些幾萬、十幾萬一套的房子，我們能看到，但不是有效客戶；有效客戶在當地，但他們看不到這些掛牌信息”。

他曾向所在分行負責人建議，銀行直售房產在公開市場平臺掛牌的同時，也要加強與所在地中介機構合作，由中介人為直售房產導流客戶。但是由于銀行擔心發生糾紛及自身人手不足等原因，與中介合作面臨一定障礙。

（作者 田國寶）

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田國寶

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