規范租賃市場 筑牢安居基石——國務院發布《住房租賃條例》引領房屋租賃市場邁入法治化新階段

本文為《中國審判》雜志原創稿件

文| 本刊記者 劉庭梅

住有所居，心有所安。當前，我國城鎮租房人口超過2億，在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，租房人口占常住人口比例超過40%。在住房租賃市場不斷發展的同時，“黑中介”、虛假房源、押金難退、“二房東”卷款跑路、甲醛房等市場亂象也困擾著廣大租客與房東。9月15日，我國首部住房租賃領域行政法規——國務院《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行，將進一步規范住房租賃活動，守護租房人群心中的安居樂業。

回應市場需求

隨著城鎮化進程加速、人口流動常態化，我國租房群體持續擴大，特別是在一、二線城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問題的主要途徑。

然而，與旺盛的租房需求不匹配的是，租賃市場長期存在諸多亂象：部分中介機構利用信息不對稱發布虛假房源、隱瞞房屋瑕疵，甚至在合同履行中任意加收費用、克扣押金；一些長租公寓運營方采取“高收低租”“長收短付”的高風險模式，導致資金鏈斷裂事件頻發，租客被迫搬離卻仍需承擔租金貸債務；此外，租賃房源質量參差不齊、安全隱患突出、房東隨意漲租、租客單方面解約等問題屢見不鮮……

解決上述問題，既需要進一步深入貫徹實施有關民事法律制度，調整好住房租賃活動當事人的民事權利義務關系，也有必要制定專門行政法規，更加有力有效規范和引導住房租賃市場，促進住房租賃市場高質量發展，為加快建立租購并舉的住房制度提供支撐。

“作為我國首部住房租賃領域行政法規，《條例》的施行標志著住房租賃市場從粗放發展邁向法治化、規范化新階段，為破解‘重購輕租’難題、實現‘住有所居’民生目標提供了系統性制度保障?！北本┓康禺a中介行業協會秘書長趙慶祥說。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛指出，《條例》對出租人、承租人、住房租賃企業、經紀機構、提供住房租賃信息發布服務的網絡平臺經營者等住房租賃經營主體“要做什么”“不能做什么”作出了明確的規定，通過立法從根本上整治住房租賃市場亂象。

押金退還難一直是住房租賃市場的頑疾，也是司法實務中常見的爭議焦點。9月8日下午，一場圍繞租房押金退還問題的巡回審判與普法講座在上海市長寧區虹橋街道社區綜合為老服務中心舉行，吸引了眾多居民旁聽。

本次巡回審判是上海市長寧區人民法院開展涉民生房屋租賃糾紛案件巡回審判宣傳周活動的其中一場，法官選取了一起典型的房屋租賃押金糾紛案例。本案中，原告為承租人，被告為出租人。今年3月，原告與被告簽訂了一年期的租賃合同。由于工作變動，原告租住4個月后提早解約。解約前一個月，原告通過微信告知被告自己將于7月搬走。雙方達成一致，若原告將房子成功轉租，被告退還押金。結果房子未能成功轉租，因此被告未向原告退還押金。對此，原告提起訴訟，要求被告返還租房押金。被告則要求原告補交水費、電費、燃氣費、管理費，并賠償在其居住期間受損的窗簾、洗衣機、墻面等。最后，該案以調解方式結案，原告與被告雙方不需向對方履行支付或賠償義務。

長寧法院立案庭法官李敏表示，許多租賃糾紛源于合同中對押金返還約定不明，承租人容易誤以為“提前通知即可退押金”?！稐l例》第十條明確規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。李敏解釋：“該條款將從源頭上減少此類糾紛。”

活動現場氣氛熱烈，法官還結合案件向旁聽居民開展普法。居民袁女士是一位房東，她表示通過此次旁聽，意識到合同明確的重要性，“以后出租房子一定要把條款寫清楚，一切都以合同為準”。

立足國情實踐

《條例》的制定并非一蹴而就，而是建立在長期實踐探索和充分調研論證的基礎之上。

近年來，黨中央、國務院高度重視住房租賃市場健康發展。黨的十九大報告、二十大報告均明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的要求，黨的二十屆三中全會進一步強調“加快建立租購并舉的住房制度”，推動我國住房租賃市場和租賃行業取得長足發展。同時，《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》等一系列政策文件先后出臺，為市場發展指明了方向。多地陸續開展試點，在增加租賃房源供給、培育市場化租賃企業、加強市場監管等方面積累了寶貴經驗。

日前，司法部、住房城鄉建設部負責人就《條例》有關問題回答了記者提問，強調《條例》制定工作堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，在總體思路上主要把握以下三點：一是聚焦住房租賃市場發展中的突出問題，著力增強制度的針對性和實效性；二是準確把握立法定位，著重明確行政管理措施，處理好與有關民事法律制度的關系；三是規范和引導并重，在強化監督管理、維護市場秩序的同時，引領住房租賃市場高質量發展。

“《條例》是租賃合法權益的保護規范，它針對住房租賃的現實痛點難點問題，在平衡租賃雙方利益的基礎上，適度傾斜保護承租人合法權益，凸顯了民生底色?！北本┐髮W法學院教授常鵬翱認為，《條例》在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）、《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上，進一步明確了租賃當事人的權利義務關系，對住房租賃企業等經營主體給予必要引導和有效監管，為促進住房租賃市場高質量發展、加快建立租購并舉的住房制度，提供了強有力的制度保障和規范指引。

“《條例》已經出臺，隨后的落實很關鍵?！逼终恐赋?，一方面，各地要根據《條例》，結合當地實際，加快出臺地方性住房租賃條例，盡快在全國范圍形成完備的住房租賃法規體系；另一方面，要強化監管執行力度，對有關出租人、承租人、住房租賃企業、經紀機構、網絡平臺經營者的違規行為，該改正的限期改正，該處罰的依法處罰。

聚焦租賃糾紛

房東不退押金怎么辦？租客提前退租應當承擔違約責任嗎？租客偷偷養寵物，房東能追責嗎？租房遇到糾紛，房東和租客該如何依法維護權益？

9月24日，北京市通州區人民法院召開新聞通報會，系統通報2022年至2025年6月通州法院住房租賃案件審理情況，并發布了《北京市通州區人民法院住房租賃案件審判白皮書（2022—2025）》。

通州法院審判委員會專職委員陳漢東在通報中指出，該院住房租賃案件審理目前面臨三大挑戰：一是訴訟主體不適格，程序空轉提速難；二是合同違約類型多，違約責任判定難；三是合同解除不規范，解約后果處理難。

面對新形勢新挑戰，通州法院積極創新工作舉措，持續優化審理流程，提升糾紛治理效能：在立案階段，采取遞進式“三識別”機制，細化立案識別標準，優化案件辦理流程，實現住房租賃案件辦理“快慢分道”；在訴前階段，深挖“多元調解+速裁”的集成效應，充分發揮調解優勢，有效降低群眾訴訟成本；在訴中階段，打通住房租賃糾紛“保質快審”通道，強化專業化審判、智能化訴訟服務，不斷提升案件審判質效。

9月17日，江蘇省無錫市中級人民法院召開房屋租賃糾紛審判工作新聞發布會，發布一批房屋租賃合同糾紛典型案例。在這些典型案例中，房屋結構擅自改造引發的糾紛和房屋甲醛超標等問題尤為突出。

居住在無錫經濟開發區的陳某將三室兩廳的房屋出租給焦某某。焦某某未經陳某同意便建造隔斷墻，改為五室供員工居住。法院認定此舉構成根本違約，判決解除租房協議。同時，考慮陳某自身也存在長期疏于管理的情況，最終酌定焦某某賠償違約金5000元。法官指出，《住房租賃條例》第十一條明確禁止此類行為，即使合同未約定，承租人仍需承擔法律責任。

住房安全問題同樣牽動人心。無錫市錫山區人民法院審理的顏某訴李某某甲醛超標糾紛案中，顏某入住李某某的房屋后，聞到很濃的甲醛味，遂委托專業機構進行檢測，檢測報告顯示室內甲醛超標178%—200%，二甲苯部分超過國家限定標準。顏某訴至法院要求解除合同、退還租金及押金。錫山法院依法判決，支持訴求。

“即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，仍有權因健康威脅解除合同?！狈ü購娬{，這體現了《民法典》《條例》對承租人安全健康的保障。

司法實踐護航

9月15日，《條例》正式施行當天，北京市第一中級人民法院適用新規，審結了一起房屋租賃合同糾紛案件。

該案中，張某與某房屋租賃公司簽訂了多份《北京市住房租賃合同》，承租了案涉房屋。入住后，張某在對房屋進行整修時，發現房屋門廳區域天花板存在嚴重破損、裂縫及下沉等問題，遂委托專業機構進行房屋安全鑒定。鑒定結論顯示，案涉房屋門廳頂板屬危險構件。張某遂向一審法院起訴，以某房屋租賃公司未提供安全住房為由，要求解除合同、退還費用、支付違約金并賠償損失。

一審法院經審理認為，根據張某提交的《房屋安全鑒定報告》，案涉房屋門廳頂板屬于危險構件，存在安全隱患，某房屋租賃公司構成違約。法院判決支持張某的訴求。

二審法院經審理認為，本案爭議焦點為案涉出租房屋是否符合使用條件。《條例》第七條第一款規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。本案中，經鑒定案涉房屋門廳頂板相應構件屬危險構件，存在安全隱患，不符合租賃物的使用條件。因此，北京一中院二審判決駁回上訴，維持原判。

“《條例》施行之前，法院一般依據《民法典》中較為原則性的規定進行裁判，且對是否參照國家標準等專業技術性強制規范認定違約存在一定裁量空間。”該案承辦法官指出，新規施行后，法院可直接援引《條例》第七條，明確認定案涉房屋違反國家強制性標準，從而更精準地認定出租方違約并支持承租人解除合同的請求。

日常生活中，租賃合同雙方當事人常因未簽訂書面合同或合同約定不明，致使雙方對于合同主體、租金支付、期限認定、房屋交付狀態等爭議較大，一份經過官方平臺備案的合同，可以有效降低“陰陽合同”“一房多租”等風險。

《條例》第八條規定，出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。房產管理部門應當提高住房租賃合同備案服務水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費用。出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。這一規定不僅為租賃糾紛的公正高效解決提供了更堅實的制度保障，也為住房租賃市場的規范化、透明化發展提供了動力。

《條例》的出臺，是我國住房租賃市場規范化、法治化進程的重要里程碑。未來，隨著《條例》的深入實施和相關配套政策的不斷完善，期待住房租賃市場進一步實現健康、有序的高質量發展，承租人的合法權益也將得到更充分、更有效的保障。

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《中國審判》雜志2025年第19期

中國審判新聞半月刊·總第377期

編輯/孫敏