未來3年，“咬牙買房”還是“盡快賣房”，曹德旺給出忠告

98年房改以后的20年，是房子的黃金周期，不僅保值還增值。

這幾年呢？市場情況變了，不管是想買房還是賣房，大家都挺焦慮的。更想明白目前樓市的真實狀態(tài)，和處在一個什么樣的階段。

一些商界大佬也發(fā)表了看法。比如王石之前提到企業(yè)要“活下去”，而曹德旺卻指出，要警惕樓市存在的巨大泡沫和未來趨勢，認清現(xiàn)實刻不容緩。

.01用數(shù)據(jù)解讀樓市現(xiàn)狀

①房屋需求峰值已過

過去房價飆漲周期，對應(yīng)的是我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。

數(shù)據(jù)顯示，短短時間，全國共計有1.4億農(nóng)村人口進城鎮(zhèn)落戶。官方報告指出，截止到2024年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)，城市化的腳步邁入后半程。

②房價漲幅過大

細細算來，過去20年全國樓市普漲，許多城市房價漲幅高達10倍以上，即使是中小城市，房價也已經(jīng)普遍過萬，北上深大城市房價更是動輒3-5萬，核心區(qū)甚至超10-20萬，這樣高昂的價格超乎居民能承受的心理值

③剛需在減少

22年開始，我們首次迎來61年首次人口負增長，且當(dāng)前90后00后剛需群體相比70后80后減少三四千萬，疊加年輕人思維變化，買房對這屆年輕人來說或許可有可無，

還有城鎮(zhèn)超42%家庭擁有兩套甚至更多房子，他們可以繼承爺爺奶奶和父母留下的房子。房價的下行壓力將越來越大。

.02對未來趨勢的判斷

了解了當(dāng)前的形勢，想要做出買房還是買賣房的正確決策，還得搞清楚未來發(fā)展趨勢。

①城市分化加劇

人口正增長趨勢不再，各地城市人口將出現(xiàn)“此消彼長”的競爭模式。這種形勢下，具備商業(yè)資源、科技文化和教育等優(yōu)勢的超一線大城市及新一線城市，更具人口虹吸效應(yīng)，隨著人口的持續(xù)流入，房價也具備了一定的拉升支撐。

與之對應(yīng)的是，那些產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和資源劣勢的其他小城市，隨著人口外流加劇，市場需求會更加萎靡，未來小城市的房價缺乏上漲支撐，下行壓力更大。

②住宅分化

樓市告別“黃金時代”，住宅不再是稀缺品，住建部透露全國共計有6億棟樓，金融界數(shù)據(jù)全國掛牌量超730萬套，供需失衡下，人們更加重視居住的環(huán)境和品質(zhì)。

這種情況下，首先被拋棄的就是房齡很老的老舊小區(qū)。這種磚混結(jié)構(gòu)的老房子，隨著時間的推移，質(zhì)量越來越差，居住體驗大打折扣。

其次是二三十層的普通高樓。這種房子住著不接地氣，而且未來電梯等設(shè)備老化，維修費用居高不下。尤其是在消防應(yīng)對方面，消防云梯一般只能達18樓，一旦發(fā)生火災(zāi)，高樓救援難度大。

用三個詞來總結(jié)未來最受歡迎的樓盤：低密、改善，好物管。看懂趨勢的高層住戶已經(jīng)開始做出行動，搬到多層洋房。

.03以后買房容易，賣房難

房子也是商品，也要遵循市場規(guī)則，供不應(yīng)求下，買難賣易，一旦供過于求，買易賣難。

對此企業(yè)家曹德旺先生就說過一句石破天驚的話：房子只不過是一堆磚瓦水泥，不值錢。

越來越多人意識到其中的邏輯，過多的房產(chǎn)并不能給自己帶來財富增量，每月房貸、物業(yè)費、取暖費等必不可少，一旦房價下行，資產(chǎn)大幅縮水，而居高不下的持房壓力實在讓人越來越絕望。

未來三年，普通人該如何處理房產(chǎn)問題？

幾個建議：

第一，剛需購房者，買房時機越來越多，

房價增速放緩，房貸利率創(chuàng)歷史最低，利好政策加碼落地，這樣的樓市暖風(fēng)吹得人無比陶醉，因此更需謹慎上車。長遠來看，大城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤更具潛力。

第二，多套房擁有者，賣掉多余的非優(yōu)質(zhì)房面臨不小的挑戰(zhàn)。市場供給過剩，賣家競爭加劇，除非有地段價格優(yōu)勢，否則變現(xiàn)難度大。

此外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記已全面實現(xiàn)。山雨欲來風(fēng)滿樓，許多網(wǎng)友評稱這是房產(chǎn)稅呼之欲出。

尤其是隨著保障房政策加速推進，多套房的變現(xiàn)難度可能提升。雖未來不至于如某位商界大佬吐槽的“房價如蔥”，但未來，絕大多數(shù)缺乏人口支撐的城市房價可能不如預(yù)期堅挺。

所以，是時候刷新我們的觀念了。指望靠投資買房暴富的時代，已經(jīng)結(jié)束了。曹德旺的話想表達的也是別炒房。年輕人可以選擇租房，生活在中小城市的朋友，手里多余的、不好的房子，或許可以考慮處理掉了

觀念的轉(zhuǎn)變，是一切變化的開始。我們始終相信，建筑的終極意義，是讓生活變得更美好。