市場涼了？杭州這些小區成交量卻火到霸榜，房東心態穩了

5395套！杭州9月二手房數據背后的真相，三類小區正悄悄漲價。

杭州二手房成交量六連降，但這100個小區為何逆勢熱銷？

信號明確！杭州二手房市場韌性顯現，自住買家迎來“淘金期”。

同板塊不同命！杭州有小區房價漲近25%，有的卻跌超三成。

聚焦申花、亞運村：解碼杭州當前二手房市場的“硬通貨”小區。

杭州二手房市場的最新數據已經出爐。九月份，全市共成交二手房5395套，這已經是成交量連續第六個月出現環比下降。從整個年度的維度來看，截至九月底，杭州二手房的累計成交量接近6萬套。在整體市場步入調整期的背景下，數據的細節往往比整體趨勢更值得玩味。真正反映市場脈搏變化的，是那些在逆勢中保持高熱度的成交小區。

根據權威數據平臺統計公布的今年前九個月杭州二手房成交套數排名前一百的小區名單，我們可以清晰地看到當前市場的選擇偏好。一個非常顯著的特點是，成交量排名前三甲的住宅小區，清一色都是交付時間不滿兩年的次新改善型房源。位于申花板塊的杭曜置地中心，今年已簽約197套，成交均價約為每平方米4.92萬元。同板塊的偉星星瓚頌錦府，以195套的網簽量緊隨其后，最新簽約均價約為4.86萬元。第三名則來自亞運村板塊的綠冠東方城，共網簽187套，均價約為4.76萬元。這些樓盤在交付時便因其品質和地段備受關注，如今在二手市場迅速成為改善家庭置換的熱門選擇，其背后的邏輯在于，當前不限價新房項目價格普遍上調，使得這些品質相當、價格更具吸引力的次新房優勢凸顯。

縱觀整個成交量前一百的榜單，我們可以將備受市場青睞的小區大致歸納為三個主要類型。首要類型便是像前述三甲這樣的熱門改善板塊核心區的新交付小區。除了申花和亞運村，上城區艮北新城板塊的地鐵綠城楊柳郡、中海翠攬云境等項目，網簽均價在每平方米4萬元以上，也表現搶眼。此外，亞運村的亞奧城，申花板塊的綠城馥香園，杭樾潤府，以及文暉板塊的錦尚和品府等，均價從四萬到六萬多不等，共同構成了改善市場中的“實力派”陣營。在杭州多個板塊的新房價格接連上調的市場環境下，二手房市場的改善需求也顯得更為務實和精明，“性價比”成為決策關鍵，尤其是在自住屬性非常明確的板塊。

第二類表現活躍的是價格經過深度調整、被認為“接近觸底”的剛需小區。這類房源構成了成交量榜的中堅力量。數據顯示，在前一百個最好賣的小區中，成交均價在每平方米2萬元以內的小區數量高達39個，占據了超過三分之一的份額。這些小區主要集中在閑林、良渚、臨平等區域，例如閑林板塊的綠城桃源小鎮、西溪海、庭院深深、竹海水韻、閑湖城等，以及良渚的杜甫新苑、七賢郡，臨平的藍庭、金都夏宮等。它們大多是交付年份較久、社區成熟、居住氛圍濃厚的大盤，憑借總價門檻低的絕對優勢，持續吸納著杭州市場上最龐大的剛需購房群體。對于許多新杭州人或預算有限的家庭來說，用一兩百萬的總價在這些區域安家，享受成熟的配套，是一個經過市場反復驗證的穩妥選擇。

第三類常青樹則是擁有優質學區資源、且總價相對友好的市中心老舊小區。諸如湖墅新村、湘云雅苑、翠苑一區、東方郡、西城年華等帶有知名學區的房源，雖然房齡較老，但房價穩定在每平方米兩萬多到三萬多之間。這意味著，購房者僅需一兩百萬或兩三百萬的總價，就能在杭州的核心地段獲得一套房產，不僅能享受無與倫比的成熟配套資源，其附帶的學區價值更為資產提供了額外的保障，使得這類房產在流動性和抗跌性上表現突出，無論是未來轉手還是出租都相對更有優勢。

那么，這些賣得好的小區，價格表現又如何呢？這或許是房東和準買家最關心的問題。根據同一數據源對比今年9月與去年9月的網簽均價，在這上榜的熱銷一百強小區中，有32個小區的成交價格實現了同比上漲，約占總數三分之一。漲幅最高的桂冠由綠城西溪誠園摘得，同比上漲幅度達到24.94%，當前網簽均價為每平方米5.36萬元。這顯示出，核心地段的優質改善資產依然具備強大的保值增值能力。

然而，市場的另一面是，有62個小區的網簽均價較去年同期有所下降，占比超過六成。價格回調幅度最大的是臨平的華元歡樂城，同比下跌約32.43%，9月網簽均價降至約每平方米0.75萬元。需要指出的是，該小區業態較為復雜，包含公寓等多種產品，價格的波動可能受特定產品類型的成交結構影響較大。此外，還有6個小區因為是在近一年內新交付的，去年同期無成交數據可供對比。這種價格分化現象清晰地勾勒出當前市場的風險與機遇：普遍認知度高的改善房源和市中心優質學區房，價格展現出較強的韌性，甚至穩中有升；而部分遠離市中心、以絕對低總價為賣點的剛需小區，房價則仍在經歷一波調整。

從區域分布來看，余杭區成為本輪周期中的最大贏家，共有33個小區躋身成交量前一百名，充分顯示了其強大的居住需求和市場活力。蕭山區和臨平區分別以12個和11個小區位列第二、三位。這反映出，杭州四大主城區以及蕭山、余杭核心地段的優質小區，不僅成交量活躍，價格支撐也相對穩固。而其他一些區域，則在一定程度上需要通過“以價換量”的策略來爭取市場份額。

回顧過去幾個月的成交數據，杭州二手房市場的月度成交量基本穩定在五千套上下的水平。與此同時，市場上二手住宅的庫存量依然超過16萬套。十月份因包含國慶長假，通常網簽量會有所回落。當前的市場態勢表明，杭州二手房市場已經進入了一個典型的“博弈期”和“分化期”。對于有真實購房需求的人來說，這或許是一個可以靜下心來仔細挑選、從容比較的窗口期。市場的天平正在向買方傾斜，但機會永遠留給那些做足功課、目標明確的人。

（說明：本文數據來源于杭州房小團、杭房數據，統計截止時間為2025年9月30日。需提醒的是，受樓層、朝向、裝修、產品類型等多重因素影響，個體成交均價可能存在波動，以上統計數據僅供參考。）