荔灣，正在拋棄剛需

距離我們上次討論荔灣小戶型斷貨已經(jīng)過了五個(gè)月。

新項(xiàng)目還沒有動(dòng)靜，倒是次新二手房出現(xiàn)了成交。

本月，珠江廣鋼花城成交了一套約86平四房小戶型， 總價(jià)約268.8萬，單價(jià)約3.1萬/平。

這個(gè)價(jià)格算什么水平呢？我們先來看看小區(qū)情況。

荔灣次新小戶型價(jià)格如何了

一方面，珠江廣鋼花城公開在售二手房?jī)H1套，掛牌單價(jià)約3.3萬/㎡，環(huán)比下降約5.7%，另有3套未上架房源。

同時(shí)，我們咨詢片區(qū)中介后得知，小區(qū)內(nèi)還有單價(jià)3萬多成交的房源，同樣是86㎡左右的戶型。

另一方面，根據(jù)中指院一手房成交數(shù)據(jù)，珠江廣鋼花城最新成交價(jià)格在3-3.3萬/㎡不等。

換言之，珠江廣鋼花城3.1萬/㎡成交的二手房，某種程度上算是高位接盤。

不過若是放到荔灣二手市場(chǎng)來看，這個(gè)單價(jià)還是劃算的。

目前，荔灣的次新二手房基本集中在芳村，如廣鋼新城、花地灣板塊，西關(guān)則是樓齡偏高的老破小，戶型設(shè)計(jì)過時(shí)，難以匹配年輕市場(chǎng)。

比如臨近的花地灣板塊，次新房金域曦府，主打改善，72㎡兩房小戶型掛牌總價(jià)快去到400萬了，單價(jià)5.4萬/㎡。

廣鋼新城次新紅盤保利東郡，同樣是86㎡，只能做三房一衛(wèi)，且掛牌單價(jià)4字頭。

還有中海花灣壹號(hào)C區(qū)，約86㎡三房一衛(wèi)，掛牌單價(jià)3.9萬/㎡，總價(jià)超300萬。

就次新二手市場(chǎng)來看，80-90㎡是當(dāng)下掛牌較多的面積段區(qū)間，但多數(shù)戶型設(shè)計(jì)還停留在三房一衛(wèi)，生活空間難以適應(yīng)家庭需求。

貨比三家，廣鋼花城86㎡四房帶主套+單價(jià)3字出頭總價(jià)300萬內(nèi) ，性價(jià)比還是蠻不錯(cuò)的。

荔灣一手小戶型啥情況？

其實(shí)，究其根源，還是荔灣可選小戶型太少了，不止是次新房，新房供應(yīng)也一樣。

我們統(tǒng)計(jì)了荔灣近四年不同面積段的去化周期發(fā)現(xiàn)，2024年開始，60-100㎡小戶型去化周期斷崖式縮短至5個(gè)月左右。

即60-100㎡小戶型在荔灣非常搶手，基本是上了就能快速賣完的程度。

再看近一年數(shù)據(jù)，荔灣區(qū)60-100㎡新房成交套數(shù)占了將近一半，但套數(shù)供求比才0.56，這意味著兩個(gè)人搶一套房，市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求火爆。

然而荔灣目前的新房市場(chǎng)，小戶型要么售罄要么進(jìn)入最后清盤階段，選擇甚少，新規(guī)產(chǎn)品更少。

還有關(guān)鍵的一點(diǎn)，新盤主要集中在芳村（白鵝潭），因占據(jù)著一條綿延的珠江黃金岸線，多數(shù)項(xiàng)目都主推望江大平層，非望江項(xiàng)目也多在改善大戶型上發(fā)力。

好消息是，國(guó)貿(mào)前段時(shí)間拿下的石圍塘項(xiàng)目，據(jù)悉會(huì)覆蓋有小面積段三至四房戶型，且是新規(guī)戶型，值得關(guān)注荔灣小戶型的買家重點(diǎn)留意。

總的來看，荔灣小戶型市場(chǎng)正處于“供需失衡”狀態(tài)——面對(duì)小戶型新房成交占了半壁江山的火爆需求，供應(yīng)端卻選擇寥寥。

這迫使部分剛需買家不得不在有限的一二手房中做出權(quán)衡，甚至接受高價(jià)。

所以選擇變少時(shí)，每一個(gè)貨比三家后的選項(xiàng)都具有性價(jià)比。

最后我想說的是，未來的荔灣，隨著新盤逐漸邁向改善產(chǎn)品，小戶型，尤其是新規(guī)產(chǎn)品+總價(jià)可控的小戶型，稀缺屬性只會(huì)愈加凸顯。