天津存量土地收儲調查：城投公司項目居多，低價成交普遍

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天津此次收儲的住宅地塊均不是市場的熱點區域，板塊內住宅項目滯銷，商業配套不足，因此預計近期再次出讓的可能性不大。

彭紅俠 中房報記者 梁笑梅 | 發自北京

收儲存量用地，是天津樓市去庫存的一大抓手之一。

9月26日，天津市規劃和自然資源局（以下簡稱“天津市規自局”）南開分局公示了2025年首批專項債收購存量閑置土地的價格，其中，光電子園B地塊收儲面積2.17萬平方米，收儲價2.41億元。

這一收儲地塊在6個月前就曾公示過，光電子園B地塊當時定價為2.665億元。3月22日，天津市規自局發布了2025年首批政府專項債擬收回收購存量閑置土地計劃，共涉及12個區41宗地塊，涉及資金75億元。具體來看，住宅用地11宗，占比27%；商業用地23宗，占比56%；工業及倉儲用地7宗，占比17%。從占地面積及收儲價格來看，11宗住宅用地占地面積111.8萬平方米，收儲價格為35億元；商業用地占地面積98.6萬平方米，收儲總價33億元。

天津首批專項債收儲存量地統計

天津首批專項債收儲存量閑置土地公示已有半年，其收儲推進進程和回購土地情況無疑是對天津市相關部門執行效能與治理能力的一大考驗。10月21日，記者致電致函天津市規自局了解土地收儲情況，截至發稿未收到回復。

另外，針對6個月內天津光電子園B地塊收儲價為何下調2550萬元一事，記者致電天津市規自局南開分局進行了了解，一工作人員稱，這一地塊收儲價下調是依據自然資源部處置閑置存量土地要求，在定價方法上進行了相應調整，“地塊推進較為順利，并不涉及土地抵押、解押等復雜問題”。

存量土地收儲不僅承載著優化土地資源配置、盤活存量資產的重要使命，更是保障房地產市場平穩健康發展、防范系統性風險的重要舉措。這一政策的深入實施，對于促進經濟結構轉型升級、推動城鄉融合發展具有深遠意義。

01
收儲化債

在收儲存量土地方面，天津市正穩步推進。

9月18日，天津市規自局武清分局公示了6宗閑置土地，包括5宗商服用地和1宗工業用地，地塊多為10年前供應；6月24日，和平區亦公示了1宗閑置土地，是由天津偉城房地產開發有限公司拍下的和平西寧道商業地塊，閑置超898天未開發。

據中房報京津冀統計，自2025年年初至今，天津已公布10宗閑置土地，涉及和平、南開、武清等區域。從公示情況來看，這些閑置土地大多以工業、商務、倉儲等用地為主。

對于這些因企業開發乏力或政府規劃調整而閑置的土地，2024年11月，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱“通知”），鼓勵地方政府運用專項債券開展土地收儲工作。

據統計，截至2025年8月末，各地公示使用專項債收回收購的存量閑置土地數量已達4574宗，擬收儲用地面積超2.3億平方米，擬使用專項債收儲土地總金額超6100億元。其中天津首批專項債計劃收儲存量地41宗，收儲金額75億元。

從相關信息來看，天津首批專項債收儲的地塊中，地方政府平臺公司持有的土地成為主要收儲對象，以首批收儲的存量住宅地塊為例，11宗宅地中區屬平臺公司的地塊有9宗，涵蓋西青、津南、北辰、東麗、寧河、濱海等區域，民營房企地塊有2家，占比2成。

從收儲價格來看，城投等國企平臺公司收儲的9宗住宅地塊，均為底價成交。有熟悉情況的房企人士透露，近年來天津土地市場轉冷，若地塊無人參拍或競價，城投等平臺公司須兜底拿地。多次托底拿地下，導致地方平臺公司債務規模上升，此次回購存量閑置土地，是化解這類企業債務風險、盤活存量資產的重要措施。

“給政府平臺公司化解債務，是這輪收儲的關鍵目標之一。”天津一位房地產市場觀察人士稱，過去企業的融資成本太高，專項債收儲一方面可以降低融資成本，另一方面收儲完成后，資產從平臺公司剝離，平臺公司的負債將縮減。

針對收儲民企存量地較少的原因，天津中原研究院認為，民企手上的地塊多位于天津環城環外及遠郊區域，受市場下行影響，部分地塊至今仍未開發，加之這些地塊多處于抵押狀態，故難以被納入收儲范圍，因此民營企業地塊仍難以解套。

從首批專項債券收儲存量住宅用地的區域分布看，天津市北辰區大張莊、東麗區東麗湖、津南區辛莊，以及武清區、寧河區、靜海區、濱海新區黃港與中部新城等板塊，普遍處于市場冷門區域。

以天津市武清區新城規劃新平路東側地塊為例，該地塊于2019年出讓，當時土地熱度很高，起拍價2.82億元，最終天津裕昌房地產開發有限公司以最高限價3.95億元、自持租賃住房8700平方米摘得，自持比例約9%。此次回購總價為3.95億元，相當于原價回購。

在中原研究院看來，收回存量閑置土地對地方平臺類公司化債將起到積極作用，同時也將減少市場潛在供應量，能夠促進新房去庫存，回穩市場。

02
難題待解

不過，土地收儲工作仍面臨多重結構性挑戰。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，從發布公告到政策落地需要經過多重流程。首先，地塊要納入專項債資金處置閑置土地清單，之后要經評估公司估價，由土儲中心和開發商協商確定收儲價，經公示后才能正式簽合同。直到政府將款項支付給開發商、地塊《不動產權證》注銷才算正式完成。

“想要走完這套流程并不容易，首先面臨的就是納入清單的門檻。”謝逸楓說，運用專項債收儲的土地需要是“凈地”，不能抵押給銀行或有其他第三方債權債務關系。

一般情況下，房企拿地取得國有土地使用證后，會將土地抵押給銀行獲取開發貸，即便沒有動工的項目，也會將土地抵押給金融機構獲得融資，房企手中很少有閑置的凈地。在這種情況下，資金緊張的房企很難籌集到足夠的資金解押土地，即便籌集到資金，要解除因抵押產生的復雜產權關系，處理也需要時間。

另一個關鍵問題是收儲價格。華泰證券分析師陳慎認為，收儲工作難點在于匹配和交易，房企能否接受收儲價格是一個未知數，若收購價格太低距離現金流平衡點太遠，即使房企現金流壓力再大，也會顯著影響房企出售意愿。

對于收儲存量閑置土地的價格評估，通知明確，土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格。

從當前各地公布的價格來看，通常收儲報價是評估價的7折左右，資金緊張的開發商普遍無法接受這一價格，原因是所得資金不足以覆蓋土地過往投入。

運用專項債收儲存量閑置用地面臨的另一個難題是，地方政府如何消化收儲來的土地。

通知要求，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發，確有需求的，供應面積不得超過當年收儲總面積的50%。收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目，不受上述限制。

謝逸楓表示，從當前部分區域收儲情況來看，收儲后的土地大多是修改規劃重新掛牌出讓、改變用途用作公共基礎設施用地或建設保障房、進行土地置換或者用作未來長期土地儲備，短期內不會再次出讓。

以天津市南開區首批專項債收儲存量地塊的后續使用為例，天津市規自局南開分局表示，地塊收儲后的去向還未完全確定，可能會結合區政府招商意向及市相關部門要求統一安排，重新納入規劃再利用。

天津中原研究院認為，天津此次收儲的住宅地塊均不是市場熱點區域，板塊內住宅項目滯銷，商業配套不足，因此預計近期再次出讓的可能性不大。

03
去化承壓

在收儲等政策促進下，樓市的庫存規模將有效下降。不過，天津樓市仍面臨較大庫存及去化考驗。

天津凱成研究院表示，截至今年9月底，天津新房庫存量1156萬平方米，同比下降5.2%，去化周期18.7個月，去化壓力仍然較大。

其中，天津遠郊區域去化周期長達27個月，庫存壓力較為突出。比如，濱海新房庫存量256.7萬平方米，同比下降5.7%，但受銷售端走弱影響，去化周期延長至17.3個月，較去年增加1.5個月。

受此影響，天津新房供應量延續收縮態勢，今年前三季度，新房累計供應474.1萬平方米，同比下降2.2%。成交方面，今年前三季度，天津新房累計成交474.4萬平方米，同比下降12.8%。

隨著市場供求關系走弱，天津房價也出現明顯下滑。自今年4月以來，天津二手房房價連續6個月下跌，9月份均價創近10年以來單月新低。

二手房房價則“跌跌不休”，形成掛牌拋售潮，截至今年9月底，天津二手房新增掛牌量已經超過23萬套。傳導至新房后，一二手房價格“剪刀差”持續擴大，前三季度，天津一二手房價差接近8000元/平方米，這種變化進一步抑制了新房市場需求，尤其是剛需客戶的入市。

在此影響下，三季度，天津市區部分樓盤出現“降價潮”，比如河西區新梅江現房單價降至2.4萬元/平方米；河北區西派國印等多個存量樓盤的降價，則進一步加速了市場分化格局。

天津凱成研究院認為，從市場表現來看，2025年前三季度，天津新房市場呈現明顯的區域分化特征，二手房價格則持續處于下行區間，這一態勢表明整體市場仍處于探底過程。