重構信心丨城市篇：一線成交累計同比正增韌性強

2025年三季度，整體樓市重回年內低位，新房供求同環比齊降：一方面房企推盤積極性一般，三季度供應量下降約二成，累計同比降幅達18%，一二線高位回落；另一方面新房成交穩中有降，年中沖刺季之后需求進入疲軟期，京滬深8月以來相繼出臺利好政策助力市場維穩，不過9月新房成交環比增幅仍不及供應，金九成色一般。二手房增長動能明顯放緩，延續震蕩走勢，一方面掛牌量增價跌，市場信心暫未恢復；另一方面，優質新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。

預判四季度，我們認為，政策利好加持+房企推盤頻次和營銷力度加大，新房成交環比三季度有望穩中有增，維持弱復蘇，全年成交降幅有望持穩10%左右。城市間、項目間分化還將持續加劇。

2025年三季度供應季節性回落，同環比齊跌，前三季度全國商品住宅供應約束依舊顯著：據CRIC監測，7-8月全國110個重點城市新增供應2180萬平方米，同比下降21%，較2025年二季度月均下降26%。

根據30城環比增長55%預估百城數據，9月供應預期達到1599萬平方米，三季度環比下降15%，同比下降22%，前三季度累計同比下降約二成。

分能級來看，一二線高位回落，7-8月供應量較2025年二季度月均環比下降三成以上，累計同比降幅約15%左右。三四線新房供應依舊疲軟，7-8月供應量較2025年二季度月均環比下降16%，同比下降24%，前8月累計同比下降23%，跌幅居各能級之首。

結合重點30城9月預估數據不難看出，傳統“金九”迎來了供應穩步放量，9月預期新增供應量1020萬平方米，環比增長55%，同比下降15%，三季度新增供應為2407萬平方米，環比下降15%，同比下降14%，前三季度累計同比回落16%。

分能級來看，一線城市韌性相對較強，據CRIC監測數據，2025年三季度4個一線城市合計供應面積為529萬平方米，環比下降15%，但同比降幅3%小于二三線城市及30城整體水平，顯示出一線城市市場仍具備相對韌性。深圳是唯一實現同環比雙增長的一線城市，三季度供應面積為100萬平方米，環比增長12%，同比增長23%。其表現主要得益于近期優化政策的持續發酵及部分熱點項目的集中入市。相比之下，北京、上海三季度供應量環比下降二成，反映出核心城市核心區域項目儲備不足及房企在高能級城市的推貨策略更趨精準化。廣州供應規模在一線城市中居首，環比降幅13%相對溫和，市場表現較為平穩。

二三線城市整體持續承壓，但部分城市顯現回暖跡象。據CRIC監測數據，三季度26個二三線城市合計供應面積為1878萬平方米，環比下降15%，同比下降16%。各城市大體分為以下三類：

（1）企穩型：成都、天津等城市雖然三季度供應環比有所下滑，但絕對規模仍位居二三線城市前列，顯示出較強的需求基本面和市場容量。

（2）逆勢增長型：昆明、長春等城市供應量同環比均實現正增長，出現階段性復蘇。

（3）深度調整型：武漢、南京等傳統熱點城市三季度供應量環比下滑超過三成，同比降幅也多在30%左右，市場庫存壓力較大，房企推盤積極性受挫。

2025年三季度樓市成交高位回落、筑底企穩：7月高位回落，8月持降，據CRIC監測數據，7-9月110個重點城市商品住宅成交面積2867萬平方米，同比下降18%，月均較2025年二季度月均下降20%。

根據30城環比上升18%預估百城數據，9月成交預期達到1658萬平方米，三季度環比下降16%，同比下降12%，前三季度累計同比下降8%，整體成交規模低位持穩。

分能級看，與供應表現基本類似，一二線因供應縮量，整體成交也呈現出穩中有降態勢，7-8月成交面積較二季度月均和去年同期降幅均在二成以上，不過一線韌性較強，前8月累計同比仍微增5%；二線成色一般，累計同比降幅均在10%左右。

9月恰逢傳統營銷旺季，因供應放量，新房成交迎來階段性復蘇行情：9月30個監測城市成交規模為919萬平方米，環比增長18%，同比下降5%，三季度整體成交規模仍保持同環比齊跌態勢，前三季度累計成交同比微降3%。

分能級來看，一線城市環比持降，但累計同比保持正增長。據CRIC監測數據，2025年三季度，4個一線城市合計成交面積為454萬平方米，環比下降25%，同比下降14%。盡管單季度數據下滑，但從前三季度累計數據看，一線城市合計成交同比增長4%，顯著優于二三線城市和30城平均，凸顯其強大的市場基本面和抗跌韌性。其中上海、深圳同環比降幅均超2成，短期市場調整壓力較大。

二三線城市整體承壓明顯，內部冷熱不均。據CRIC監測數據，2025年三季度，26個二三線城市合計成交面積為2111萬平方米，環比下降23%，同比下降12%，市場整體處于調整期。其中成都成交規模達255萬平方米遙遙 領先，雖環比下滑但絕對量保持高位，顯示出強大的需求容量。青島、天津、西安、武漢等核心二線城市成交量也突破140萬平方米，成為支撐二三線市場的主力。昆明是少數實現同環比雙正增長的城市之一，表現亮眼。重慶、合肥同比實現正增長，顯示局部市場活躍度提升。與之形成鮮明對比的是，南京、蘇州、徐州等城市同比降幅超過四成，市場下行壓力大。杭州環比銳減37%，前期熱度較高的市場也出現明顯降溫。

2025年三季度，30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5225萬平方米，環比下降12%，同比增長2%，累計同比增長10%。

按月來看，二手房成交呈現震蕩走勢，7-8月穩步回落，9月環比微跌1%至1683萬平方米，低位持穩，同比增10%。

從城市維度來看，深圳、成都、西安、合肥等2025年前三季度二手房累計同比增幅仍在二成以上，熱度依舊高漲；還有部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數較低，前三季度成交也出現了大幅增長。還有少部分城市諸如南京、鄭州、長春、大連、寧波、福州等二手房仍處于回調期，前三季度累計同比暫未回正。

2025年8月，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，但同比降幅總體繼續收窄，房價指數走勢仍在持續邊際改善。8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個百分點。

環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。

8月份以來，地方穩市場新政迎來了新一輪的密集發布期，各類促需求類政策密集出臺，8月份各地即出臺了24次公積金優化類政策、13次補貼和稅費優惠類政策。在限制性政策松綁方面，8月以來北京、上海、深圳更是相繼松綁限購、并同步出臺促需求類政策優惠，進一步加快了各地置業需求的入市節奏。得益于各地政策面的大力支持，在行業傳統淡季的8月，70城房價雖然延續環比下跌，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數降幅也延續收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房價格同比指數更是連續兩月同比上漲；而新房價格環比止跌的城市數量，也上升至13個，較7月份增加了3個。隨著9、10月份行業優質供應以及營銷力度的周期性加強，預計70城房價指數將延續下半年以來的向好局面，也會有更多城市迎來房價指數的企穩信號。

從CRIC監測的2025年前8月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，三四線城市房價穩步回調。

一線占據房價高點。上海、北京、深圳位列房價絕對量TOP3，不過近期受供給結構和市場小幅降溫影響，深圳房價同比微降5%，而北京持增16%，上海與去年同期房價微增5%，廈門、廣州、杭州、義烏、東莞位列第二梯隊，房價在3-3.5萬元/平，其中廣州、義烏、東莞均出現穩步回調。

熱點城市北京、上海、成都、杭州等房價持增，主要是受高端盤成交占比上升影響，因購買力基礎雄厚，以銷定產模式之下，高端盤供需兩熱，結構性拉升了房價。

而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房價進入回調期，譬如惠州，因前期供應過量，短期內庫存高企問題難解，整體房價降幅高達27%，在不同城市中居首，南昌、昆明、南寧等二線城市同樣面臨深度調整，同比降幅在10%左右。

目前來看，整體三季度延續筑底行情，雖然9月迎來供應放量，但成交環比增幅顯著小于供應，呈現出小幅供過于求。預判四季度，我們認為，因8-9月恰逢政策利好期，京滬深等核心一線城市相繼松綁限購，并出臺了一系列利好措施，疊加四季度為房企傳統營銷旺季，推盤頻次和營銷力度預期加大，四季度成交環比三季度有望穩中有增，維持弱復蘇，全年成交降幅有望持穩10%左右。

城市間、項目間分化還將持續加劇：京滬深杭蓉等核心城市市場熱度或小幅微降，主要源于新房市場中高端需求或將面臨短期供過于求的疲軟行情，隨著優質地塊成交占比上升，四季度整體高端供應仍呈現出穩中有增態勢，項目間競爭加劇，而對于購房者而言，信心不足+前期需求集中釋放難免造成購買力階段性疲軟。而三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷了近兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。值得關注的是，單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱，而對于城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。

預判二手房市場后續走勢，我們認為，“以價換量” 延續。二手房因掛牌量增價跌，持續分流新房剛需客群，對比新房市場著力于產品力升級，二手房價格優勢也將更加明顯，因而對于剛需客群的吸引力仍將不斷上升。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市