上海再出新“地王”

四季度，上海土地市場降溫趨勢還會持續，對部分房企而言，又到了“撿漏”時刻。

中房報記者 付珊珊 上海報道

臨近年末，上海土地市場的整體熱度有所下降，但核心區仍誕生新“地王”。

10月20日，上海2025年第八批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）正式開拍，共推出6宗地塊，分布于徐匯、靜安、楊浦、寶山、松江五個區，起始總價約185億元，最終地塊全部成交，3宗地塊溢價成交，3宗地塊底價成交，共攬金198.77億元。

此次土拍共吸引了約20家房企參與競拍，顯示出上海樓市的韌性與活力，參拍企業中，多數為央企、國企以及本地城投平臺，但也不乏濱江集團這樣看好上海市場的民營房企。

在中指研究院上海數據總經理張文靜看來，上海本輪土拍持續釋放優質地塊，結合9月出臺的“好房子”建設新政，此次出讓地塊具備較高開發潛力。但同時，此次土拍整體溢價率維持在15%以內，說明市場熱度在趨于平穩。

對此，一些市場人士分析稱，當前樓市環境復雜，一些房企拿地預期也趨于謹慎，且臨近年末，不少上市房企出于業績考慮會保存現金流，不輕易出手拿地，而這反倒給一些資金充裕的房企提供了“撿漏”機會。

上海核心區地塊單價再破紀錄

此次土拍中，最引人關注的非徐匯濱江地塊莫屬。該地塊從一上架就吸引業界關注，因為該地塊起始樓板價就達到13.5萬元/平方米，只要成功出讓，就鎖定了板塊新“地王”。

從競拍信息來看，該地塊吸引了3位競買人，分別是中海地產、保利發展以及招商蛇口、西岸集團、濱江集團組成的聯合體。其中，中海地產、保利發展、招商蛇口都是上海土拍市場的常客，其中中海地產前9月在上海拿地金額達到了324億元，招商蛇口同期拿地金額也超200億元，保利發展拿地金額為139億元，均位居上海拿地金額榜前列。

濱江集團算是此次土拍中相對新鮮的面孔。值得注意的是，這并非濱江集團首次布局上海。 濱江集團的大本營在浙江，尤其是杭州的土地布局占比較大，也被稱為“杭州一哥”。2017年左右，濱江集團曾重點布局上海，代表作有濱江公園壹號，但初入上海的濱江集團也遭遇了水土不服，此后布局的幾個項目最終都不了了之。

最近兩年，隨著房企布局區域逐漸聚焦，濱江集團也再次將目光瞄準上海。在2024年媒體懇談會上，濱江集團董事長戚金興就表示，原則上2025年公司對不確定的城市要收縮戰線，但上海除外。據接近濱江集團的人士表示，從2024年起，公司對上海土地市場持續關注，一直在尋求一個合適的機會。

在此次土拍中，濱江集團與招商蛇口、西岸集團組成的聯合體參與了上海徐匯濱江地塊的競拍，但可惜，最終這塊地被中海地產以總價44.65億元競得，成交樓面價14.85萬元/平方米，溢價率10%。這一樓板價也超越了綠城潮鳴東方創造的板塊“地王”紀錄，且僅次于徐匯天平路全國“地王”樓板價。

雖未能競得意向地塊，但濱江集團相關人士表示，上海是中國門檻最高的市場之一，后續還會繼續努力參加上海土拍。畢竟戚金興曾表示：“有實力的企業，進駐上海永遠不會遲。”

中海地產拿到該地塊也在不少業內人士預料之中。去年，中海地產在同板塊開發銷售的領邸玖序/玖章項目曾五開五罄，加上此前入局徐匯東安“地王”，中海地產持續深耕徐匯核心區域的決心很大。

靜安蘇河灣地塊和楊浦東外灘地塊也位于市中心較核心區域。其中，蘇河灣地塊是這一批次中起始總價最高地塊，起拍價70.96億元，共有3位競買人競拍，最終招商蛇口聯合體以總價77.37億元競得該地塊，成交樓面價81415元/平方米，溢價率9.03%；楊浦東外灘地塊是參拍房企數量最多的地塊，共4位競買人，包括中鐵建地產、保利置業、北京建工聯合體和越秀地產聯合體。最終，保利置業以總價26.12億元競得該地塊，溢價率14.69%。

市場趨于理性 拿地出現分化

當下，拿上海核心區地塊已經成了實力房企們的共識。

之所以出現這種競爭格局，主要還是因為在止跌企穩的整體牌面中，上海市中心豪宅的市場表現甚至超過預期。

就在剛剛過去的周末，上海萬科·高福云境推出25套新房，雖然套均總價均在1億元以上，但依然快速售罄，創造熱銷紀錄。不久前的金陵華庭，平均單價亦超20萬元/平方米，但認購率達到190%，開盤即售罄，一舉實現銷售額近百億元。

這樣的案例不在少數。根據上海易居研究院統計，2025年上半年，上海總價3000萬元及以上新房成交套數為1096套，觀察歷史數據，上海已連續兩年該類豪宅交易超過千套（其中2024年為1542套），此外上半年億元豪宅交易套數共計15套，這些數字說明頂級豪宅的購買力非常強。

對比之下，一些上海郊區地塊熱度相對較低，房企拿地出現分化。在此次所推地塊中，有3宗地因僅有一位競買人最終底價成交。其中寶山楊行地塊由金茂和寶冶聯合體拿下，松江新城低密地塊則是由國貿地產和松江交投組成的聯合體斬獲。相較于徐匯、楊浦、靜安這種絕對市中心區域，寶山和松江的市場預期稍低，拿地企業往往是對區域比較熟悉的深耕型企業。

徐匯華涇地塊雖然也位于徐匯區，但由于該地塊是集商、住、辦為一體的屬性，對開發商的資金和開發實力要求較高，所以最終也僅有一位競買人，起到托底作用。

目前，相比市中心高端豪宅，上海郊區新房去化也存在壓力。為了激活市場，8月底，上海再次打出政策“組合拳”，對外環外限購政策進行松綁，以進一步釋放購買力。政策也對市場起到了立竿見影的助推效果，有數據顯示，新政發布一周后，上海郊區的新盤成交量翻倍，二手房帶看增多。市場的止跌回穩也讓開發商們更有信心拿地，即使郊區去化存壓，但上海樓市整體韌性仍在，這也是臨近年末但上海新推土地均能成功出讓的關鍵因素。