26萬就能買到近百平電梯房？成都“兇宅”背后的房產真相大起底

便宜沒好貨，好貨不便宜，真的就不能有便宜有好貨嗎？法拍市場到底了解多少？普通人到底能不能通過法拍撿到漏？法拍房到底是哪些人在買？

在成都成華區雙慶路附近，一套電梯房的出現打破了房產市場的平靜，它以 26.6 萬元的起拍價在司法拍賣平臺亮相，而其市場價竟高達 165 萬元 ，這樣巨大的價格落差，無疑像一顆投入平靜湖面的石子，激起千層浪，更讓人驚訝的是，這套面積約 89.7 平方米的精裝修套二電梯房，被貼上了 “兇宅” 的標簽，在拍賣頁面上，“存在非正常死亡事故，請謹慎購買” 的紅色字體格外醒目，也正是這一特殊屬性，讓它在多個社交平臺引發了廣泛關注。

消息一經傳出，迅速吸引了大眾的目光，房產中介公司將該法拍信息搬運至網上后，視頻播放量隨即突破 10 萬，網友們紛紛在評論區留言，有人好奇 “兇宅” 到底有多 “兇”，也有人對 “非正常死亡” 的原因充滿探究欲，中介人員只是簡單回應 “就是兇宅，法拍房，26 萬元就是總價” ，與此同時，也有理性的網友提出警告，認為商業拍賣加上 “兇宅” 的雙重屬性，其中隱藏著諸多未知風險，比如存在頂價和請托競價的可能性，。截至 10 月 15 日下午 1 點，雖然該法拍房已有 9952 次圍觀，500 人設置了提醒，但僅有 2 人報名，這種高關注度與低參與度的反差，也從側面反映出人們對于購買 “兇宅” 的謹慎態度。

在房地產領域，“兇宅” 并非一個陌生的詞匯，從專業角度來看，“兇宅” 通常是指在房屋本體結構內發生過自殺、他殺、意外致死等非正常死亡事件的房屋 。這種特殊的經歷，讓 “兇宅” 被蒙上了一層神秘而又忌諱的面紗，由于人們普遍對死亡存在恐懼心理，加之傳統文化中一些鬼神觀念的影響，“兇宅” 在市場上的接受度一直較低，這種心理忌諱使得 “兇宅” 的價格往往會大幅低于同區域、同類型的正常房屋，就拿杭州富陽區富春街道丁香花園藍庭小區的那套 “兇宅” 來說，其建筑面積為 200.73 平方米，因 2015 年發生過跳樓自殺事件被標注為 “兇宅”，評估價為 222.79 萬元，最終在 14 輪競價后以 160 萬元成交 ，折合單價約 7971 元 / 平方米，不僅遠低于小區近期 16733 元 / 平方米的掛牌均價，與 3 月 10405 元 / 平方米的成交均價相比，也有大幅下降，鮮明地體現出 “兇宅” 在市場中明顯的折價規律。

據相關數據統計，在過去的房產交易案例中，“兇宅” 的價格普遍比正常房屋低 25%-30% 。這一巨大的價格落差，讓一部分人看到了 “撿漏” 的機會，但更多人還是對其避之不及，在某房產論壇的一項調查中，約 80% 的受訪者表示，無論價格多低，他們都不會考慮購買 “兇宅” ，這種態度充分反映出大眾對于 “兇宅” 的普遍心理，即心理上的忌諱遠遠超過了對價格優惠的心動。

在房產交易的復雜體系中，法拍 “兇宅” 有著獨特的交易流程，這類房屋的拍賣由法院主導，法院依據相關法律程序，對被執行人的房產進行強制處置，以實現債權人的權益 ，在這一過程中，資產公司承擔著上傳房屋信息的重要職責，他們會將房屋的基本情況、拍賣條件等詳細信息，準確無誤地呈現在司法拍賣平臺上，讓潛在競買人能夠初步了解房屋狀況 ，而輔拍公司則在拍賣過程中扮演著輔助者的角色，為競買人提供諸如盡職調查、協助貸款、公證委托和騰退清場等一系列服務 ，旨在幫助競買人更順利地參與競拍。

然而，法拍 “兇宅” 背后卻隱藏著諸多風險，需要競買人謹慎對待，首先是流拍風險，由于 “兇宅” 的特殊屬性，大多數人存在心理忌諱，導致其市場接受度低，流拍的可能性大幅增加，就像重慶姐弟墜亡案涉事房產，評估價 107.98 萬元，起拍價 60.4688 萬元，即便價格大幅低于評估價，仍因無人報名而流拍 。北京順義區那套原房主屋內跳樓身亡的商品房，第一次拍賣起拍價 179.5 萬元，同樣因無人報名流拍，第二次拍賣起拍價降至 143.6 萬元，截至發稿前仍無人報名 。

信息不對稱也是一個突出問題，雖然法院和資產公司會在拍賣公告中披露部分信息，但可能存在不全面或不準確的情況，競買人很難全面了解房屋的真實背景和潛在問題，比如房屋內發生的非正常死亡事件的詳細經過、是否存在其他未披露的糾紛等。在一些案例中，競買人拍下房屋后，才發現房屋存在漏水、墻體裂縫等嚴重質量問題，而這些問題在拍賣公告中并未提及 。

后續糾紛風險更是不容忽視，即使成功拍下 “兇宅”，也可能面臨一系列后續問題，比如原房主的戶口未遷出，導致競買人無法順利落戶；房屋存在長期租賃，根據 “買賣不破租賃” 原則，競買人即使取得房屋所有權，也無法立即入住 。曾經有競買人購買了一套法拍房，入住后才發現原房主與鄰居存在長期的土地糾紛，導致競買人不斷受到鄰居的干擾，生活不得安寧 ，還有稅費問題，若拍賣公告注明 “所有稅費由買受人承擔”，競買人可能需要承擔原房主應繳納的增值稅、個人所得稅等，這無疑會增加購房成本 。

在成都這套 “兇宅” 的拍賣中，輔拍公司宣稱的 “零風險過戶” 引起了人們的關注 ，從實際操作來看，輔拍公司所說的 “零風險過戶” 有著具體的內涵 ，當客戶與輔拍公司簽訂委托服務合同后，輔拍公司便會啟動一系列服務流程 ，在前期調查階段，他們會深入了解房屋的產權狀況，確認房屋是否存在產權糾紛、是否有多個共有人等情況 ，同時，對房屋的抵押、查封等限制交易的因素進行全面排查，以確保房屋在產權方面不存在阻礙過戶的問題 ，比如通過查閱房產檔案、與相關法院和執行機構溝通，獲取最準確的產權信息 。

在看樣環節，雖然法拍房不像二手房那樣可以隨時預約看房，但輔拍公司會盡力協調，為競買人爭取實地查看房屋的機會，讓競買人對房屋的實際狀況有更直觀的了解 。協助參拍過程中，輔拍公司會為競買人提供專業的競拍指導，包括如何合理出價、如何把握競拍節奏、如何應對競爭對手的出價等 。他們還會密切關注競拍動態，及時提醒競買人重要的競拍時間節點 。

騰退環節是 “零風險過戶” 的關鍵之一，如果房屋存在原住戶拒不搬離的情況，輔拍公司會利用自身的資源和專業手段，通過合法途徑解決騰退問題 ，他們可能會與原住戶進行溝通協商，也可能會借助律師團隊，通過法律訴訟等方式，確保競買人能夠順利入住 。

然而，“零風險過戶” 并非絕對的零風險 ，在實際案例中，即使有輔拍公司的協助，也可能出現一些意外情況 ，比如，在盡職調查過程中，可能存在一些隱性問題難以被發現 ，曾經有案例顯示，房屋雖然表面上產權清晰，但存在未公開的債務糾紛，原房主的債權人在房屋拍賣后提出異議，導致過戶流程受阻 ，在協助貸款方面，雖然輔拍公司會盡力協助競買人申請貸款，但銀行的貸款審批受到多種因素影響，如競買人的信用狀況、收入水平等 ，如果競買人貸款申請未通過，而又無法在規定時間內籌集到全款，就可能面臨違約風險 。

從專業律師的角度來看，輔拍公司的 “零風險過戶” 承諾存在一定的局限性 ，在法拍房交易中，即使有輔拍公司參與，競買人仍需仔細研讀拍賣公告，因為公告中可能包含一些對后續過戶和使用房屋有重大影響的信息 ，比如房屋是否存在拖欠物業費、水電費等費用的情況，這些費用可能需要競買人在過戶后承擔 ，而且，“零風險過戶” 主要側重于解決房屋交易過程中的一些常見問題，但對于一些不可預見的特殊情況，如政策調整、不可抗力因素等，輔拍公司也難以完全規避風險 ，所以，對于購房者來說，不能僅僅因為輔拍公司宣稱 “零風險過戶” 就盲目相信，而需要保持理性和謹慎，充分了解其中的風險 。

對于購房者而言，在考慮購買 “兇宅” 時，有諸多法律要點需要特別關注 ，在合同約定方面，務必謹慎細致 ，要在合同中明確約定房屋的具體狀況，包括是否為 “兇宅” 這一關鍵信息 ，若賣方故意隱瞞房屋為 “兇宅” 的事實，根據《民法典》中關于欺詐的規定，買方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷合同 ，像在一些實際案例中，賣方未告知買方房屋內曾發生過自殺事件，買方在入住后得知真相，最終通過法律途徑成功撤銷了購房合同，并獲得了相應的賠償 。

“兇宅” 買賣，猶如一場充滿未知與挑戰的冒險，既有著誘人的低價，也隱藏著諸多風險 ，它不僅僅是一次簡單的房產交易，更是一次對購房者心理、經濟實力和法律知識的綜合考驗 ，在面對 “兇宅” 時，我們必須保持理性的態度 ，不能僅僅因為價格低廉就沖動購買，也不應完全因忌諱而錯失可能的機會 ，要全面權衡其中的利弊，結合自身的實際需求、心理承受能力和經濟狀況做出決策 ，如果你是一個對居住環境的心理感受較為敏感，或者有著特定宗教信仰和文化觀念的人，那么 “兇宅” 可能并不適合你 ，但如果你能夠理性看待，將其僅僅視為一處普通的房產，并且有能力承擔可能出現的風險，那么在充分了解情況的前提下，也可以謹慎考慮 。

作為專業的房產博主，我希望大家在房產交易中都能保持清醒的頭腦，不被一時的利益沖昏頭腦，也不被無端的恐懼所左右 ，如果你對 “兇宅” 買賣還有其他疑問，或者有相關的經歷想要分享，歡迎在評論區留言交流 ，讓我們一起在房產知識的海洋中探索，共同做出明智的購房選擇 。