在上海折戟后 杭州老牌房企超23億元補倉大本營

欲打翻身仗？

中房報記者 付珊珊 上海報道

時隔半年多，杭州本土老牌房企大家房產再度落子。

10月15日，在杭州濱江區浦沿單元一宗宅地的競拍中，大家房產經過22輪競價，以12.64億元總價競得該地塊，溢價率19.93%，成交樓面價達25317元/平方米。這也是大家房產繼今年2月以高溢價拿下城東新城安琪兒地塊后，2025年在杭州布局的第二宗宅地。

盡管今年以來大家房產在公開土地市場上動作不多，但兩宗地塊總金額也超過23億元，顯示出其仍在積極“補倉”，試圖在行業深度調整期中穩住陣腳。

然而，在經歷了上海市場的挫敗與現金流壓力之后，這一次大家房產能否憑借杭州核心地塊打一場翻身仗？

年內拿地“梅開二度”

此次出讓的浦沿宅地吸引了10家房企競拍，央企、國企、民營房企和混合制企業均有參與，但多為長期布局杭州的本地房企或對杭州市場較為熟悉的市場巨頭。

據公開資料顯示，該地塊位于濱江區浦沿單元BJ040301-01范圍，東至文水河規劃綠化，南至規劃綠地，西至浦沿路綠化，北至規劃堅塔路。地塊總建筑面積約4.99萬平方米，容積率2.5，起始總價10.53億元。

該地塊最大亮點在于其“地鐵上蓋”屬性——緊鄰地鐵4號線楊家墩站D出口，交通便利性突出。在高院生看來，該地塊周邊教育資源密集，涵蓋浦沿小學、浦沿中學及浙江中醫藥大學等高校；商業配套含世茂繽谷、寶龍城等綜合體，3公里內覆蓋濱江區高教園區及成熟居住區。產業方面，地塊毗鄰杭州高新金盛科技園，已入駐多家智能制造企業，未來將打造全球智造供給聚集區。

從土地市場來看，該地塊所處板塊內共成交4宗宅地，但均是在2023年溢價出讓，且相關項目已全部售罄。房價方面，周邊新項目都基本清盤，如偉星·濱望2024年新房均價約4.1萬元/平方米；當前板塊在售新盤主要為南側約2公里的春來晴翠園，價格約3.6萬元/平方米。二手房市場方面，次新項目觀暉美寓成交價約4.3萬元/㎡。此外，西南側600米處的棲塘譽灣項目歷經多年擱置，于2024年由華能集團通過法拍接手，樓板價約2.8萬元/平方米，目前尚未入市。

整體來看，浦沿板塊在經歷2024年土地“斷供”后，目前新房庫存持續處于低位，整個板塊消化周期也處在低位，因此在業內人士看來，此次出讓的地塊去化預期較為樂觀。

在該地塊成功出讓后，有市場消息稱大家房產可能在該地塊推行“高低配”產品策略，高層放風價達5萬元/平方米，疊墅價格甚至達到6萬元/平方米。不過，對此，中國房地產報記者嘗試聯系大家房產進行求證，但截至發稿未獲回復。

深耕上海卻遇“水土不服”

大家房產此次布局杭州濱江，可謂其深耕杭州戰略的關鍵一步。

除本次拿地，今年年初，在杭州春節后第二次土地出讓中，大家房產還以10.83億元成功競得上城區城東新城地塊，溢價率高達54.04%，樓面價達47486元/平方米。這宗地塊是大家房產經歷一年沉寂后重新重金購入杭州土地，顯示其重倉杭州的決心。

而在此之前，大家房產曾想深耕上海。

實際上，大家房產曾于1999年就進入上海市場，早期主要通過合作模式參與開發，如上海大寧靈石公園、上海青浦崧澤華城秀景苑等公建、動遷項目。后有歌林春天、大家美頌等獨立開發住宅項目。

在發展戰略上，大家房產以“深耕浙江、聚焦長三角、布局長江經濟帶、輻射全中國”為主線，活躍于長三角區域。

但縱觀大家房產在上海的發展，也是起伏不定。自2002年的歌林春天后，大家房產十幾年間幾乎無動作，到2019年才重新回歸拿地，落子嘉定和奉賢，然而后續又經股權轉手淡出嘉定項目的開發，奉賢項目不溫不火，直到2022年，大家房產與杭州錢江房產聯合斬獲新區惠南東城區中單元(PDS3-0203)A8-3地塊，打造為錢江大家文瀾府項目。

彼時，大家房產董事長趙炎林曾對外表示：“今明兩年將聚焦杭州和上海。”錢江大家文瀾府的熱銷更是讓大家房產對上海市場信心倍增。

2023年，大家房產在上海土地市場表現積極。有公開資料顯示，在前兩批集中供地中，大家房產共報名參拍13宗地塊，并于第二批供地中以近25億元總價成功斬獲嘉定新城與浦東曹路兩宗地塊，這也被視為其“深耕上海”戰略的實質性落地。

本以為憑借上述兩宗地塊能夠在上海站穩腳跟，然而事與愿違。涌潮府于2023年12月27日正式開盤，當時一次性推出253套房源。然而，由于認購人數未達到預期，開盤當日決定取消公證搖號程序。

在2024年6月之前，潮涌府項目幾乎平均每月去化套數僅為個位數，但從2024年6月起，項目去化漸漸有了起色，月均銷售能達到兩位數。不過直至目前，網上房地產數據顯示，該項目仍有1套房源可售。映翠府亦如此。根據網上房地產數據顯示，該項目共推出576套房源，但近兩年時間也僅去化88%，目前仍有69套可售房源。且映翠府不僅因戶型同質化嚴重、定價偏離市場接受度而去化緩慢，甚至一度因大幅降價引發業主維權。

有分析指出，大家房產在上海“水土不服”，一方面源于對當地客戶需求理解不足，產品定位失誤；另一方面則是營銷策略粗糙，過度依賴中介渠道與降價促銷，未能建立品牌信任。

重回杭州能否成為轉機？

上海項目的滯銷直接沖擊了大家房產的現金流，公司在土地市場明顯“減速”收縮。2024年，大家房產不再在上海拿地，就連大本營杭州也幾乎零拿地，這與其2022年、2023年在浙江省豪擲幾十億元補倉形成鮮明對比。

進入2025年，大家房產開始謹慎重啟投資，但其戰略重心明顯回調至杭州。2月，其以10.83億元、溢價54.04%拿下城東新城安琪兒地塊，樓面價高達47486元/平方米，成為區域“地王”；10月再度出手浦沿地塊，兩宗地總金額超過23億元。

有市場觀察人士指出，大家房產正在從“規模擴張”轉向“區域深耕”，尤其在熟悉的杭州市場尋求確定性。盡管公司未公開回應戰略調整，但從其近期投資行為來看，“回歸大本營、聚焦優質地塊”已成為當前戰略主線。

不過大家房產能否依靠杭州兩宗地塊打一個翻身仗？從公開資料來看，浦沿地塊具備打造高端改善產品的基因，加上板塊供應稀缺，若定位精準、產品力扎實，有望實現較快去化。但挑戰依然存在，隨著浦沿板塊多個項目交付以及后續土地供應增加，板塊內競爭也將更加激烈，大家房產能否突圍還不得而知。此外，2月拿下的安琪兒地塊能否在今年為大家房產貢獻有力的銷售業績也仍是未知數。