廣州頂流“學(xué)區(qū)房”降溫，東風(fēng)東名盤“6”字頭無人接盤？

過去是“為學(xué)位買房”，現(xiàn)在更多是“買房順帶學(xué)位”。

呂穎雅/發(fā)自廣州

近日，廣州一國企再次掛牌轉(zhuǎn)讓越秀區(qū)東風(fēng)東板塊多套“學(xué)區(qū)房”，盡管價格已降至6.2萬元/平方米起，但截至報名截止，仍無人接盤。

長期以來，東風(fēng)東板塊被視為廣州學(xué)區(qū)房的“天花板”。東風(fēng)東路小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)、育才小學(xué)等名校環(huán)伺，多年來房價穩(wěn)居全市前列。曾經(jīng)“一房難求”的局面，如今在市場回調(diào)與家長心態(tài)轉(zhuǎn)變的疊加作用下，明顯降溫。

“學(xué)區(qū)房早已不是穩(wěn)賺不賠的買賣。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣總結(jié)當(dāng)下的市場氛圍。

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學(xué)區(qū)房神話失靈？板塊進(jìn)入理性修復(fù)期

根據(jù)公開資料顯示，此次轉(zhuǎn)讓的房源均位于錦城花園，戶型涵蓋88~110平方米的兩房、三房，總價572萬~705萬元，轉(zhuǎn)讓方為廣州輕工工貿(mào)集團(tuán)有限公司。

中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行店董廖錦春介紹，輕工集團(tuán)在東風(fēng)廣場、錦城花園持有大量房源，過去主要用于出租收租。疫情之后，這批房源陸續(xù)掛牌競價出售，在樓市上行期，曾起到“帶頭沖高”的作用。

“那時候買家多、競價激烈，有幾次同一套房被多人追著搶。”廖錦春表示，如今市場趨于理性，這些集中放盤的房源也成為率先“試水”降價的樣本，對個人業(yè)主的心理影響尤為明顯。雖然經(jīng)過幾年的持續(xù)拋售，此類房源的存量已不多，但與同戶型的個人業(yè)主掛牌房源相比，仍帶來不小的價格壓力。

這股壓力，也在市場成交數(shù)據(jù)中得到印證。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，板塊標(biāo)桿二手房錦城花園、東風(fēng)廣場已從高峰期普遍9萬~11萬元/平方米的成交價，回落至“7”，個別樓齡較高或朝向不佳的單位甚至降至“6字頭”。這意味著過去兩三年間，價格普遍回調(diào)三成以上。

東風(fēng)廣場對口省一級東風(fēng)東路小學(xué)。呂穎雅/攝

從掛牌情況看，以東風(fēng)廣場為例，截止10月14日，掛牌房源達(dá)123套，另有59套尚未上架，掛牌量明顯高于往年，其中近一半房源在近30天內(nèi)有不同幅度的降價記錄。

“現(xiàn)在是學(xué)位房淡季，交投相對冷清屬于正常；通常11月至次年3月才是學(xué)位房成交旺季，趕上學(xué)的家長會在這一階段出手，相信會消化一批市場上性價比較高的在售房源。”廖錦春說表示，低總價、低單價的房源成交更快，買家越來越精打細(xì)算。

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買家更理性，教育不再“孤注一擲”

價格的回調(diào)，也折射出家長置業(yè)心態(tài)的轉(zhuǎn)變。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，學(xué)區(qū)房的價格下跌、成交遇冷，既反映了市場供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也暴露出“教育資源溢價”在價格體系中的限度。隨著樓市回歸理性，單一教育資源帶動的溢價空間正在被壓縮。

“大家仍然重視教育，但不會為了名校而讓家庭財務(wù)吃緊。” 廖錦春說。

廖錦春觀察到，當(dāng)前學(xué)區(qū)房買家群體的年齡層明顯年輕化——主力是“90后”甚至“95后家”長，他們的置業(yè)邏輯與上一代人顯著不同。“過去“70后”“80后”家長，為了孩子能上名校，寧愿賣掉郊區(qū)大房子換越秀優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)小戶型，甚至‘砸鍋賣鐵’也要擠進(jìn)學(xué)區(qū)。但現(xiàn)在的家長更講求平衡。”

“我更希望家人住得舒服一點。”今年剛在荔灣區(qū)購入新房的林先生，就是這種心態(tài)的代表。他坦言，自己原本也看過越秀區(qū)一些對口省一級學(xué)校的小區(qū)，“學(xué)位確實好，但樓齡太老，停車難，裝修也舊。買下來還得再花幾十萬裝修，不如直接去荔灣買新盤。同樣的價錢，能買到戶型更大、居住體驗更好的新樓盤，學(xué)校配套也不錯，住得舒服多了。”

“教育重要，但居住幸福感更長遠(yuǎn)。”上述業(yè)內(nèi)人士這樣評價，“過去是‘為學(xué)位買房’，現(xiàn)在更多是‘買房順帶學(xué)位’。”

不過，市場也并非一片“降溫”。

廖錦春透露，以錦城花園為例，今年9月成交了一套A區(qū)106平方米的三房，總價980萬元，折合單價約9.2萬元/平方米。該房源位于小區(qū)中軸位置，視野好、戶型方正，買家為自住剛需，說明市場并非唯價格論，綜合質(zhì)素仍是決定成交的關(guān)鍵。

市場普遍認(rèn)為，盡管家長置業(yè)邏輯正從“搶資源”轉(zhuǎn)向“選平衡”，需求有所分流、部分外溢，但越秀區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格仍較其他區(qū)域同類樓盤保持穩(wěn)健。