英國房主遇到的奇葩限制條款：禁晾衣服、禁售烈酒、支付教堂高價維修費...

59歲的Antonella Lazzeri住在伯恩茅斯（Bournemouth）一條安靜的街道上。

這里綠樹成蔭，遍布著上世紀30年代的老房子，而與這些建筑一同留存至今的，還有一項讓人啼笑皆非的限制性契約（restrictive covenant）——禁止業主在自家花園里晾曬衣物。

當然，如今已沒有多少住戶嚴格遵守這條“古老”的規定。談起它的由來，Antonella直言不諱：“我覺得這是一種勢利行為?？赡茉谀莻€年代，把衣服晾在外頭會被看作‘不體面’，市政部門想靠這種方式維持社區的檔次。”

她無奈地笑道：“我真不明白，那個沒有烘干機的年代，人們該在哪兒晾衣服？第一次讀到這條規定時，我簡直不敢相信。律師后來告訴我，很多這類契約實際上根本無法執行?！?/p>

“說到底，當初立下這條規矩，無非是覺得晾衣服不夠體面，” Antonella補充道。

Antonella所面對的限制性契約，常被形容為“釘在產權上的永久法律枷鎖”。這些條款不隨業主變更而失效，而是“長在土地上”，對所有未來的房主都具有同等約束力。

這種契約制度據悉起源于英國傳統的土地約定：相鄰地主之間為保障彼此權益，自愿對各自土地的使用權做出限制。

這些條款會被正式寫入房產地契（title deeds）或租賃協議（lease agreement）中，任何新增條款也必須在英國土地注冊處（Land Registry）登記備案。

在英國，限制性契約并不罕見。有些條款確實能起到保護業主權益的作用，例如防止鄰居不當建設或噪音干擾。但也有許多條款是舊時代生活方式的產物，已與現代社會嚴重脫節。

對沒有心理準備的買家或新業主來說，這些條款可能帶來意想不到的麻煩。有人甚至會發現自己的房產帶著近乎荒誕的限制——例如禁止養鴿子、禁止鞣制皮革，或是禁止開設屠宰場——哪怕他們家花園小得只有15平方英尺。

50歲的Victoria Clark就遇到過類似情況。去年她購入一棟喬治亞早期風格的二級保護農舍后，意外在地契細則里發現了一條古怪規定：后院的谷倉嚴禁出現任何“羽毛與蹄類動物”。

“這里直到2005年還是個正常運營的農場，” Clark解釋道，“前業主搬進改建谷倉后出售主屋時，特意設立了這條契約，初衷是為了保護自己的隱私空間?！?/p>

盡管“羽毛與蹄類”的禁令對她影響不大，但交易雙方仍就幾條關鍵條款進行了重新協商，其中最重要的一條是禁止將主屋與谷倉相連的規定。這個問題的解決，直接關系到以后的交易能否順利完成。

“幸好鄰居們都通情達理。我們與賣家協商修訂了部分條款，交由律師辦理，相關各方也都給予了配合，” Clark說道，“從某種意義上說，我們這也是在為房產未來的轉售掃清障礙，算是未雨綢繆。”

然而，并非所有契約都能如此順利解決。有些特殊條款甚至可能給業主帶來沉重的財務負擔。

2003年，居住在沃里克郡（Warwickshire）一個小村子的一對夫婦就遭遇了這樣的困境。他們被告知需要承擔附近村莊教堂高達10萬英鎊的圣壇維修費。

原來，Gail和Andrew Wallbank在繼承自家農場的同時，也繼承了對鄰近St John the Baptist教堂的修繕責任。因為在800年前，教堂將2.75英畝土地贈予了這座農場。

這種“圣壇修繕責任”（Chancel repair liability）是一項源自中世紀的古老契約，意味著毗鄰教堂的某些房產所有者可能被要求分攤教堂的維護費用。

Wallbank夫婦將官司一路打到了英國上議院，但最終敗訴。他們不僅需要支付約23萬英鎊的教堂維修費，還面臨高達25萬英鎊的律師費。迫于無奈，他們于2009年將房屋拍賣以支付這筆巨額開支。

這起轟動全英的案件也推動了法律變革。新法規定，所有教堂必須在2013年10月前，在土地注冊處對享有圣壇修繕責任的房產進行登記，才能保留這一權利。最終，有超過1.2萬處房產被登記在案。

但風險并未完全消除——英國仍有約13%的土地尚未登記，這意味著潛在買家仍可能在不知情的情況下背負此類債務。不過，英國法律委員會正在推進改革，旨在確保除非該責任已被明確登記且對購房者可見，否則不再約束新的土地買家。

值得注意的是，并非只有老房子才受制于這類條款。在現代住宅開發中，限制性契約同樣可能存在。

開發商通常利用這些契約來維持社區的特定標準和統一風格，以保護房產價值，預防業主間的糾紛。

位于多塞特郡（Dorset）的Poundbury就有這樣一條條款，任何房主若想對房屋外觀進行改動或擴建，都必須向康沃爾公爵領地（Duchy of Cornwall）提交書面申請并獲得批準。

同樣，想要在自家車位停放房車或“其他類似物品”的居民，也需首先獲得管理該公爵領地的威爾士親王的許可。

康沃爾公爵領地的一位發言人對此解釋，這些關于房產外觀的指導方針是為了確保社區能夠保持其獨特的本地風貌與個性，而這也是所有居民在入住時便共同認可并接受的。

在首都倫敦，同樣也一些房產存在限制性契約的問題。譬如，一些歷史悠久的地產仍保留著禁止制磚或銷售烈酒等古老條款。

“我們還常見到這樣的情況：當一塊土地被部分出售時，契約中會明確規定，例如露臺或陽臺不得用作休閑區域，” Maurice Turnor Gardner律師事務所的Sarah Conway補充道。

更特殊的是，一些毗鄰敏感政府區域的房產，還被附加了非常規限制條款。

“在某些核心地段房產中，契約甚至允許武裝安保人員在高規格活動期間進入房產，”Conway透露，“部分業主對此并不介意，反而覺得更有安全感，但也有不少人認為這侵犯了隱私。”

多位房產專家指出，限制性條款確實可能影響房產未來的轉售潛力，因為它們會嚇退那些希望自由改造房屋的買家。

此外，這類房產的貸款申請也可能遇到障礙。理論上，大多數限制性契約的效力沒有時限，盡管許多條款因年代久遠而實際執行可能性很低?！暗缃胥y行對此非常謹慎，” Conway提醒，“只要房產存在此類契約，銀行很可能會要求業主購買賠償保險。”

買賣雙方固然可以協商解除契約，但這必須獲得契約受益人的同意。如果受益人并非賣方，其很可能要求經濟補償。若受益人不同意或根本無法找到，當事人就只能向上級法庭申請解除契約。

“這個過程既昂貴又耗時，HomeOwners Alliance咨詢機構的Angela Kerr指出，“而且與所有訴訟一樣，最終結果并非穩操勝券。”

這里我們也衷心提醒想要在英國買房的朋友，在購買房產，尤其是歷史住宅時最好關注一下是否存在限制性契約的問題。一些條款確實無關緊要，甚至對業主權益有所保護。但另一些卻可能成為隱形枷鎖，不僅影響轉售、限制貸款，更可能帶來意想不到的法律責任。因此，大家在簽署合同前，最好仔細檢查各類文件，以避免限制性契約帶來的潛在風險。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buying-selling/restrictive-covenants-hang-washing-100k-church-repair/

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