大姐想買房，陽光城大都會，火車南站是否能支撐高房價

昨天，兩位大姐到大學城去看房子，以投資為目的，想著低一些的總價，有高一些的回報率。

因此，我同事便帶著她們兩個去了學林豐茂，一個已經交付的SOHO性質的商住樓。房子的面積為32平米，中高樓層，兩層樓，朝東或者南面，價格為34.8萬，還沒有具體細談價格事情。

在樓下走訪了一些租戶，月租金大約在2300元左右，大部分業主把房子直接托管給民宿的老板，裝修也交給了民宿老板，他們把一套房子分割成2套，樓上樓下單租的方式出租，所以租金也就相對更高一些。

我簡單的計算一下，回報率可以達到8.11，比存在銀行吃利息，或者是買理財產品都劃算。繼而，在現場，我看到了某個老板，一次性買了5套。另一個老板，在上半年買了一套之后，又返回來再買一套。

至于，為什么在大學城的SOHO，能夠有這么高的回報率，想必大家都很清楚。周邊的年輕教師比較多，學生群體也特別多，加上大學城附近沒有商業酒店，作為民宿和日租房，自然會有一定量的需求存在。

然而，兩位大姐還沒有下定決定，且跟我提到了陽光城大都會的SOHO，認為現在的SOHO的單價，應該在1萬以內較為合適，目前還在對比當中。

恰巧，我看到了大都會的SOHO成交情況，這里給大家簡單分析。

成交小區：陽光城大都會；

成交時間：2025年9月；

成交數據：產權50.14平米，2房1廳，中樓層，東南朝向，精裝修，46萬，成交單價9175元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子具有很好的參考價值，業主掛牌224天時間，期間價格調整8次，最后一次掛牌56萬，買家談價10萬后達成交易。數據顯示，帶看該房源的客戶僅有1組。成交周期算是比較快的房源，因為現在有大量的SOHO商住樓，賣不出去，都在卡在價格上。

2、SOHO商住樓都有共同的特性，每一層都有很多戶，陽光城大都會也不例外，它是兩部電梯二十八戶業主，對于這種一梯多戶的房子來說，管理是一個很重要的問題。

畢竟，住在SOHO里頭的人，各色各樣，有出租辦公，有個人居家生活，有酒店式公寓，要把SOHO管理好，像普通住宅一樣，是非常難的事情。

3、查了一下歷史成交情況，陽光城大都會的交易記錄較少，在2022年8月份，42平米的戶型，成交單價11661元/平米，和今天成交的單價對比，相差只有2000元左右。也不知道是前三年賣的價格低，還是現在賣的價格高，至少我認為，這套房子的價格賣的很好了。

4、陽光城大都會，靠近火車南站的交通樞紐站，地鐵口在它的附近，由萬科物業管理，內部配套還不錯，實行人車分流管理，出入需要門禁管理。

內部共有13棟樓，2013年交付使用，目前業主掛牌均價13691元/平米，在售房源78套，在租房源101套，出租比出售多，可以看出房子確實難以成交。

當下購房建議：

• 價格持續低迷：部分項目如中央第五街從峰值4.3萬/㎡跌至1.15萬/㎡，跌幅顯著1。2025年6月數據顯示，福州五區SOHO成交均價為15344元/㎡，閩侯地區均價7525元/㎡，均處于低位。
• 成交量小幅波動：近期五區周成交量約10套（0.05萬㎡），閩侯成交4套，市場活躍度有限。
• 長期租金導向：SOHO投資需依賴長期租金收益，短期變現困難，且扣除稅費后收益率普遍低于住宅。
• 地段與裝修關鍵：核心地段（如華潤萬象城）精裝項目租金回報較穩定，但需低價買入以保障收益。
• 周期波動明顯：2017年因住宅限購，SOHO價格一度超過住宅，但2018年后政策收緊（“房住不炒”），投資客退潮，市場進入下行周期。
• 庫存壓力大：2019年去化率僅28%，部分項目以價換量，折扣頻繁。

因此，當下買SOHO公寓類型的住房，我建議大家多關注市場租金的變化，為了居家生活，我反而不建議購買，寧可老破舊，也不要公寓樓，除非你的總價預算真的很低。

小白觀樓市，更多內容可看主頁。