5年后，現(xiàn)在200萬(wàn)的房子還能值多少？3大趨勢(shì)已暗示結(jié)果

最近網(wǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)的討論特別熱鬧，大家都在琢磨同一個(gè)問(wèn)題：現(xiàn)在值200萬(wàn)的房子，5年后到底還能值多少錢(qián)？說(shuō)實(shí)話(huà)，這個(gè)問(wèn)題真是讓人又好奇又忐忑。每次和朋友聚會(huì)，這個(gè)話(huà)題總能引發(fā)激烈的爭(zhēng)論，有人說(shuō)得眉飛色舞，有人聽(tīng)得直搖頭。

我有個(gè)在銀行工作的朋友老王就特別樂(lè)觀。他總愛(ài)說(shuō)："你看看現(xiàn)在各地出臺(tái)了多少救市政策啊，首付比例降了，房貸利率也下調(diào)了，這明擺著是要穩(wěn)住樓市嘛。"老王說(shuō)得頭頭是道，還經(jīng)常拿出手機(jī)給我們看各種專(zhuān)家預(yù)測(cè)，"要我說(shuō)啊，現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，5年后漲到250萬(wàn)都不是問(wèn)題！"

但我的大學(xué)同學(xué)小李就完全不同意這個(gè)觀點(diǎn)。他在一家互聯(lián)網(wǎng)公司做數(shù)據(jù)分析，看問(wèn)題特別理性。"你們想想看，"小李推了推眼鏡說(shuō)，"現(xiàn)在年輕人都不愿意生孩子了，人口負(fù)增長(zhǎng)這么明顯，再過(guò)幾年房子肯定供大于求。"他總愛(ài)拿日本房地產(chǎn)泡沫破滅的例子來(lái)說(shuō)事，"200萬(wàn)的房子5年后能值150萬(wàn)就不錯(cuò)了。"

說(shuō)實(shí)話(huà)，聽(tīng)他們這么一爭(zhēng)，我心里也挺沒(méi)底的。畢竟對(duì)我們普通老百姓來(lái)說(shuō)，房子可是大半輩子的積蓄啊。不過(guò)仔細(xì)想想，這個(gè)問(wèn)題還真不能簡(jiǎn)單地用"漲"或"跌"來(lái)回答。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的觀察和思考，我發(fā)現(xiàn)有三個(gè)特別重要的趨勢(shì)，或許能幫我們看清未來(lái)房?jī)r(jià)的走向。

01 趨勢(shì)一：房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已經(jīng)形成

不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，從2022年開(kāi)始，身邊的房?jī)r(jià)確實(shí)在往下走。記得前兩年我有個(gè)朋友在鄭州買(mǎi)了套房，當(dāng)時(shí)還覺(jué)得撿了個(gè)便宜，結(jié)果現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌得他都快哭出來(lái)了。武漢、天津這些城市的房?jī)r(jià)也都在往下掉，就連上海、深圳這樣的一線(xiàn)城市也沒(méi)能幸免。說(shuō)實(shí)話(huà)，看到這些變化，我心里也挺不是滋味的。

就拿上海來(lái)說(shuō)吧，2021年那會(huì)兒市中心的房子均價(jià)還在9萬(wàn)多一平米，現(xiàn)在呢？直接跌到了6萬(wàn)左右。這跌幅可不是鬧著玩的，算下來(lái)差不多跌了三分之一。我認(rèn)識(shí)幾個(gè)前幾年在高點(diǎn)買(mǎi)房的投資客，現(xiàn)在一個(gè)個(gè)都愁眉苦臉的。這讓我想起了一句老話(huà)：投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎?，F(xiàn)在看來(lái)，買(mǎi)房投資也不是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)啊。

說(shuō)到房?jī)r(jià)下跌的原因，我覺(jué)得這不是一時(shí)半會(huì)兒能止住的趨勢(shì)。就像滾雪球一樣，一旦開(kāi)始往下滾，想讓它停下來(lái)可不容易?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)正在慢慢回歸到一個(gè)更合理的水平，這個(gè)過(guò)程可能會(huì)持續(xù)好幾年。說(shuō)實(shí)話(huà)，作為一個(gè)普通老百姓，我倒覺(jué)得這不是什么壞事。畢竟房?jī)r(jià)太高的時(shí)候，我們這些工薪階層連想都不敢想。

02 趨勢(shì)二：中國(guó)老齡化社會(huì)已經(jīng)形成

另一個(gè)重要因素：人口結(jié)構(gòu)的變化。這個(gè)話(huà)題說(shuō)起來(lái)就讓人感慨。咱們國(guó)家現(xiàn)在老齡化越來(lái)越嚴(yán)重了，街上遛彎的大爺大媽比年輕人還多。數(shù)據(jù)顯示，到2024年底，60歲以上的老人就有3.1億了。想想這個(gè)數(shù)字，相當(dāng)于美國(guó)的總?cè)丝诎。《覍?zhuān)家預(yù)測(cè)，到2035年這個(gè)數(shù)字還要漲到4億。

反觀年輕人這邊，情況就不太樂(lè)觀了。90后1.75億，00后1.45億，這人數(shù)是一代比一代少。我有個(gè)在幼兒園工作的朋友說(shuō)，現(xiàn)在很多幼兒園都招不滿(mǎn)學(xué)生。這讓我想起老家的情況，村里的年輕人越來(lái)越少，剩下的都是老人和孩子。

說(shuō)到房子，現(xiàn)在的情況是：老人家大多都有自己的房子，根本不需要再買(mǎi)；年輕人數(shù)量在減少，買(mǎi)房的剛需自然也跟著減少。這就好比菜市場(chǎng)的白菜，買(mǎi)的人少了，價(jià)格自然就上不去。我認(rèn)識(shí)幾個(gè)做房產(chǎn)中介的朋友，他們都說(shuō)現(xiàn)在的生意是越來(lái)越難做了。

03 趨勢(shì)三：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩

我們的房子實(shí)在是太多了。這個(gè)事實(shí)可能會(huì)讓很多人感到意外，但數(shù)據(jù)就擺在那里。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)現(xiàn)在有6億棟房子。我們來(lái)做個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算：假設(shè)每棟房子住5個(gè)人，那就是能容納30億人居住。而我們國(guó)家現(xiàn)在才14億人口??！

更讓人擔(dān)心的是，這個(gè)數(shù)字還在不斷增加。每年都有1000多萬(wàn)套新建商品房投入市場(chǎng)。我每次開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)城市郊區(qū)，看到那些新建的樓盤(pán)，心里都在想：這些房子以后真的有人住嗎？另一個(gè)重要數(shù)據(jù)是，我們國(guó)家96%的家庭已經(jīng)擁有自己的住房，其中超過(guò)40%的家庭甚至擁有兩套以上的房產(chǎn)。這意味著什么？意味著真正的剛需購(gòu)房者正在減少。我認(rèn)識(shí)不少90后的年輕人，他們的父母、祖父母都給他們留了房子，自己根本不需要再買(mǎi)房。

說(shuō)到這里，我想起前幾天和一個(gè)房產(chǎn)中介朋友的聊天。他苦笑著說(shuō)，現(xiàn)在帶客戶(hù)看房，十個(gè)里面有八個(gè)都是想賣(mài)房的，真正想買(mǎi)的人少得可憐。這種供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，正在深刻地改變著房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則。

那么，這些趨勢(shì)對(duì)我們開(kāi)頭的問(wèn)題意味著什么呢？我的看法是：未來(lái)五年，房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整的可能性很大。當(dāng)然，不同城市的情況會(huì)有所不同。一線(xiàn)城市的核心地段可能相對(duì)抗跌，但整體下行壓力依然存在。而二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，可能會(huì)面臨更大的回調(diào)空間。不過(guò)，我也要提醒大家，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都不是直線(xiàn)運(yùn)動(dòng)的。中間可能會(huì)出現(xiàn)階段性反彈，政策面也可能會(huì)有新的變化。但長(zhǎng)期來(lái)看，供過(guò)于求的基本面很難在短期內(nèi)改變。

如果你現(xiàn)在手里有閑錢(qián)，我建議還是謹(jǐn)慎考慮房產(chǎn)投資。與其把錢(qián)套在可能貶值的房子里，不如多關(guān)注其他投資渠道。當(dāng)然，如果是自住需求，那又是另一回事了。畢竟，房子最重要的功能還是居住，而不是投資。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型期。作為普通人，我們要做的就是認(rèn)清形勢(shì)，理性決策。記住，當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才能看出誰(shuí)在裸泳。希望這篇文章能幫助大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)有個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)。