青島“天坑”之謎！37億地標爛尾，誰來接盤？

在青島西海岸城市陽臺景區旁，這曾被寄予厚望的208米“西海岸第一高”原址，如今只剩下一個巨大的水坑，留下一地遺憾與嘆息，見證著一段充滿爭議的城市發展史。

▲藍灣中心原址現狀

1、

37億大項目為何爛尾？

藍灣中心，原本定位為青島西海岸中央活力區核心的一座高端城市綜合體，計劃打造頂級海景住宅、5A級辦公樓、豪華酒店和高端商業于一體的濱海地標。項目規劃總建筑面積約30.7萬平方米，按照最初設計，藍灣中心將包含1棟208.3米的超高層辦公塔樓、3棟高檔海景住宅樓，最高住宅樓達126.85米，總投資預計超過37億元，原計劃2024年6月竣工。項目由中建八局四公司等聯合體于2020年中標承建，合同工期4年。

▲藍灣中心項目最初規劃效果圖

然而四年過去，理想藍圖化為泡影——施工并未如期完成，項目早已停滯成爛尾。房產君近日探訪時發現，工地外圍被綠色圍擋嚴密包裹，大門緊閉空無一人。

▲藍灣中心大門緊閉

一個由國資控股的重點項目，為何爛尾？據《華夏時報》報道，違規用海和手續硬傷是藍灣中心爛尾的關鍵癥結。項目部分用地牽涉圍填海歷史遺留問題：早在2005年前后，相關地塊并未依法辦理海域使用權證，也未按規定先將海域使用權轉為土地使用權，就在2012年違規直接領取了土地權屬證書。這一前置手續的不合規，導致在自然資源部的國土衛片系統中，該地塊仍被標識為海域，被認定屬于違規圍填海項目，列入國家圍填海項目遺留問題清單。

更棘手的問題在于項目后續手續無法辦理，由于先天手續瑕疵且名列圍填海項目清單，加之藍灣中心本質上是房地產開發項目，觸碰了國家關于填海項目用途的高壓線。自然資源部辦公廳于2021年11月明確規定，藍灣中心這類“房地產和低水平重復建設旅游休閑娛樂項目”屬于禁止繼續填海的第二類情形。隨后同年12月，自然資源部再次發文要求嚴格管控未完成填海項目，這使得藍灣中心徹底陷入手續停擺：各類審批辦證一概無法推進，施工建設活動也被明令禁止，政策層面的禁令將藍灣中心硬生生按下了暫停鍵。

▲藍灣中心原址現狀

除了政策和手續因素，項目本身的開發歷程也暗藏隱憂。公開資料顯示，藍灣中心最初由一家民營房企青島富麗灣置業有限公司開發。富麗灣公司2010年以約2610萬元通過土地掛牌取得項目地塊，但此后長達8年未見動工。直到2018年，青島海洋投資集團通過下屬子公司耗資11.28億元現金收購了富麗灣公司100%股權，將其納入麾下。而國企高價接盤之后卻因政策掣肘無法開發，結果導致巨額資金沉淀。

2、

藍灣中心陷反腐風暴？

隨著近期青島官場的反腐風暴，一些坊間傳言將藍灣中心的爛尾與個別落馬官員聯系起來，有傳聞稱項目背后涉及不當交易。然而，權威信息顯示這些傳言并無實據：有關部門公布的調查結果中，并沒有出現坊間盛傳的與藍灣中心有關的隱秘交易。

至于藍灣中心于2012年違規獲發土地證，又在2018年完成高價股權轉讓給國企。這些時間點的重合難免引人聯想，不少媒體據此推測或許涉及藍灣中心爛尾案。

不過，藍灣中心是否直接牽涉仍有待進一步證實。因此可以說，關于官員牽涉藍灣中心的傳言目前主要屬坊間猜測，缺乏官方實錘。藍灣中心的爛尾更直接的原因，還是在于歷史違規和政策因素所導致的項目推進受阻。

3、

“天坑”能否重獲新生

面對這一影響城市形象的“天坑”，近期有市民在“民生在線”中發問：緊挨濱海大道的藍灣中心項目多年未解決，太影響大青島的形象了，是否有規劃進行改造？對此，青島市自然資源和規劃局副局長薛洪利答復稱：該項目因涉及國家圍填海歷史遺留問題，目前正在整改過程中；待整改完成并通過上級部門驗收后，擬按照規劃用途繼續進行開發建設。

這一官方表態等于給出了藍灣中心未來的基本方向：先補齊歷史欠賬，把違規用海的問題整改合規，通過驗收認可；然后按照原先的規劃用途，繼續把項目建成最初設想的綜合體。

▲藍灣中心西北視角效果圖

藍灣中心所在的位置毗鄰城市陽臺景區和濱海大道，地理條件優越，無論是作為商務中心還是高端住宅都具備潛力。當然，理想很豐滿，現實很骨感，在經歷了多年空置和市場環境變化后，藍灣中心若要重新上馬，勢必要根據現實情況優化方案。

4、

西海岸爛尾樓之殤

即使假以時日，藍灣中心成功掃除障礙、恢復建設，也不得不面對一個現實問題：建成之后，它還有市場嗎？按照原規劃，藍灣中心的大部分體量是高端住宅和甲級寫字樓。但當前的大環境是——青島商務樓宇空置率居高不下，全市平均空置率約三成以上；而房地產市場低迷，高端住宅去化艱難。

▲西海岸的絕版海岸線

西海岸近年來已經崛起多座新寫字樓和商場，但不少寫字樓租賃情況不甚理想。藍灣中心如果在幾年后入市，將面臨激烈的存量競爭：一方面要和市區傳統商務區爭奪企業入駐，另一方面西海岸也有同類項目虎視眈眈。在住宅方面，西海岸這幾年供應充足，豪宅產品的目標客群有限。藍灣中心規劃的海景豪宅曾是賣點，但隨著市場觀望情緒濃厚，高價盤去庫存壓力不小。

▲藍灣中心實景合成圖

這個曾經的西海岸第一高，究竟能否擺脫爛尾陰霾，再次沖刺青島西海岸天際線？拭目以待吧。