青島一樓盤封頂后，突然“變臉”！

房子都封頂了，卻突然變更規劃，把外立面從真石漆升級為鋁板，給項目來了個豪華版“整容”，讓人不禁好奇：開發商這么折騰，圖啥？

▲上郡賦外立面施工實景

1、

開發商為何砸重金“換臉”？

近日，號稱“城陽首家第四代住宅”的上郡賦，向規劃部門申請變更設計方案，將外立面從真石漆升級為鋁板。

▲上郡賦外立面升級

真石漆和鋁板之間，差的不僅僅是成本，更是整個項目的檔次感。在地產圈，住宅外立面材料有一條不成文的“鄙視鏈”——鋁板、石材＞巖板＞金屬漆、真石漆＞普通涂料。

真石漆，其實就是一種仿石頭紋理的涂料，施工簡單，是目前市場上較為常見的外立面材料，每平約40~120元，多用于剛需盤當中，它具有性價比高的特點，很受不愿意多花錢開發商的喜愛。但其缺點也很明顯：時間久了容易褪色臟污，質感也差強人意，容易鼓包，壽命也比較短。

而鋁板幕墻就不一樣了，是近年來高端項目的標配，每平約600~900元，鋁板作為一種金屬面板外墻，不僅色澤質感高級，瞬間提升逼格，還能讓建筑多年保持亮麗如新。

既然差別這么大，那問題來了：開發商為啥突然良心發現，決定給購房者升級品質？恐怕沒那么簡單。在樓市降標減配，越來越習以為常的情況下，這種封頂后“增配”的操作，在業內并不常見，因為牽一發動全身——外立面材料變更，意味著之前的設計方案推倒重來、施工流程重新安排、大筆成本額外增加。開發商不是慈善家，多花的真金白銀最后肯定得攤到房價里。那他們到底圖啥呢？

2、

外地房企入青“三板斧”

封頂再賣、超區域定位、高調營銷……這些招數，幾乎成了不少外地小房企，初入青島的“標準三板斧”。原因很簡單：品牌知名度不行，以往項目拿不出手，只能靠非常規打法博出位。

▲上郡賦大門，挺氣派

上郡賦所在的城陽青春足球場片區，這兩年涌現不少號稱高端改善的樓盤，如云璽雅頌、北岸綠茵城、銀豐御璽、碧璽園榮耀等，可市場反響平平，基本都是營銷的異常艱難。上郡賦這家陜西房企初來乍到，沒有本地口碑光環，也沒有能拿得出手的以前項目背書，只能寄希望于砸重金“變臉”、建會所、封頂再賣等，來刷存在感，給購房者制造一個“我們很舍得下本錢、項目很高端”的強烈印象，用現房形象增強可信度和賣相，以打破以往“城陽豪宅叫好不叫座”的魔咒。但實際上，這也恰恰是小房企無奈之舉。

外來開發商初來乍到，對青島市場不夠了解，容易一廂情愿按自己的想法打造產品。結果就是，在一個地段中等的地方，蓋出了“豪宅”——無論是戶型、用材還是內部配套，都對標主城區高端盤，但唯獨周邊購買力跟不上。城陽區這些年就出現了好幾個類似案例，這些項目在營銷初期吹上了天，但銷售結果卻不盡如人意，定價溢價太高、后勁不足，最終只能高開低走。

▲上郡賦沙盤

上郡賦，目前來看它也沒跳出上述模式：封頂后亮相、定位豪宅、渠道高傭一樣不缺，只不過，多了個第四代住宅的噱頭。

3、

四代宅的致命硬傷

上郡賦標榜最大的賣點，是第四代住宅——即每套房的南側，都配了一個挑高6.6米的露臺空間，再加上特殊的弧形結構，看著挺浪漫。但露臺也使得室內采光嚴重受影響，更尷尬的是，這露臺還是開放式的，無法封窗，錯層的設計，讓業主隱私堪憂。而北側陽臺能否封閉，開發商不給任何承諾。總而言之，設計噱頭大于實際，有點華而不實。

▲上郡賦南側露臺實景

現在樓市已經進入下半場，最終比拼的還是項目的性價比、能否滿足購房者的真實需求。上郡賦的放風價據稱約1.8~1.9萬/㎡左右，在城陽，這已經站上高端改善門檻了。問題是，有多少城陽購房者，愿意為一個非知名開發商、各種設計花哨但暗藏不少槽點的項目，掏這個價錢嗎？

▲城陽首家第四代住宅——上郡賦

如果上郡賦再不拿出點接地氣的誠意價，最后很可能難逃曲高和寡的結局——開發商高調唱著第四代住宅的戲，臺下卻沒幾個人愿意買票。