樓市魔幻 | 新房越賣越貴，房子越賣越少

趁著開學(xué)，錯(cuò)峰出去溜達(dá)了幾天，今日續(xù)上。

前幾天，中指院公布了8月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，百城房價(jià)整體情況是：

新房價(jià)格上漲，二手房價(jià)格下跌。

新房方面，8月份，百城新建商品住宅平均價(jià)格是16910元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.73%。

新房價(jià)格同比、環(huán)比都在漲，看起來好像市場很火熱，買房人很多，情緒高昂。部分房企不久前還發(fā)布了”首開去化95%“的宣傳海報(bào)。

但有一個(gè)挺“打臉”的數(shù)據(jù)——其實(shí)新房賣得并不好。

數(shù)據(jù)顯示，8月份，百強(qiáng)房企的銷售操盤金額是2070.4億元，環(huán)比下降1.9%，同比下降17.6%。8月份的銷量和7月差不多，但跟去年這個(gè)時(shí)候比，還是在下滑。

整體來看，今年前8個(gè)月，百強(qiáng)房企銷售總金額是23,270.5億元，同比下降13.1%，降幅還擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)數(shù)據(jù)不太好看。

這說明，進(jìn)入8月，大家對(duì)樓市的預(yù)期還在往下走。不管是單看8月，還是看今年整體，銷售數(shù)據(jù)都在降。

那么問題來了：既然購房熱情看起來那么高，銷量怎么會(huì)下跌呢？

新房價(jià)格漲的主要原因，其實(shí)是改善型樓盤的供應(yīng)變多了。

數(shù)據(jù)顯示，今年7–8月，上海、杭州、蘇州這三個(gè)重點(diǎn)城市一共開盤43次，其中改善型項(xiàng)目占到93%。而去年同期，上海、杭州、蘇州、南京這四個(gè)城市共開盤52次，改善型項(xiàng)目只占55.77%。

顯然，開發(fā)商推了更多改善型樓盤，對(duì)比剛需，改善房子通常更大，更貴，自然就把整體成交均價(jià)拉上去了。

當(dāng)然，這也跟順應(yīng)市場的需求，畢竟現(xiàn)在只有品質(zhì)好、地段好的改善項(xiàng)目賣得動(dòng)，很多剛需盤或者位置偏的樓盤，除非大降價(jià)，否則根本賣不掉。

所以，新房價(jià)格上漲，一部分是因?yàn)椤昂梅孔印倍嗔耍_實(shí)吸引了一些改善型買家。但更關(guān)鍵的是，剛需和偏遠(yuǎn)地段的房子供應(yīng)量在減少，而主城區(qū)改善盤、高端盤在增多，然后就把均價(jià)給抬上去了。

而更能反映市場真實(shí)行情的其實(shí)是二手房。

8月，百城二手住宅平均價(jià)格是13481元/平方米，環(huán)比下降0.76%，同比下降7.34%。不管是環(huán)比還是同比，跌幅都不小。

這說明，二手房市場還在“以價(jià)換量”，業(yè)主得降價(jià)才賣得動(dòng)。

另外，從感知上來說，只有房價(jià)環(huán)比跌幅超過0.7%（也就是這個(gè)月比上個(gè)月降0.7%以上），并且連續(xù)跌兩三個(gè)月，大家才會(huì)明顯感覺到：房價(jià)真的在跌。

照這個(gè)跌幅，一年下來房價(jià)平均要跌掉10%左右。而現(xiàn)如今首付比例只要15%，房價(jià)環(huán)比跌幅超過一年以上，很容易把首付跌沒，房子就成了負(fù)資產(chǎn)，這對(duì)購房信心影響非常大。

所以，哪怕是剛需，有迫切買房理由的人，面對(duì)這種跌幅，很多人便不敢出手了。

現(xiàn)實(shí)情況是，二手房的跌幅還在繼續(xù)擴(kuò)大。中指院公布的百城二手房價(jià)格顯示：今年2月環(huán)比跌0.42%，4月擴(kuò)大到0.69%，6月擴(kuò)大到0.75%，8月是0.76%。

能明顯看出來，今年以來，二手房跌幅一路在擴(kuò)大。好在進(jìn)入0.7%之后，沒再大幅往下走，算是暫時(shí)穩(wěn)在了這個(gè)水平。

也就是說，買賣雙方現(xiàn)在又進(jìn)入了一個(gè)“博弈期”——你等我降、我等你買。

而這種狀態(tài)可能不會(huì)持續(xù)太久，如果接下來沒有大的放松政策出臺(tái)，今年第四季度房價(jià)下跌可能會(huì)更明顯。

原因是，去年四季度有一波大松綁，當(dāng)時(shí)很多城市新房銷量和二手房價(jià)格都反彈了，有些城市房價(jià)甚至還漲了一點(diǎn)。

正因?yàn)槿ツ晁募径鹊幕鶖?shù)比較高，而今年購房預(yù)期沒跟上，數(shù)據(jù)對(duì)比起來就會(huì)特別難看。

所以現(xiàn)在要想“穩(wěn)樓市”，仍然需要時(shí)間，也需要政策。

表面火熱的新房價(jià)格，掩蓋不了整體市場下行的現(xiàn)實(shí)，結(jié)構(gòu)性的“偽上漲”終究難以支撐真正的信心。