謝逸楓：城市更新大變革來(lái)臨！央企，國(guó)企，民企聯(lián)手央企新模式

文/謝逸楓

目前多場(chǎng)重要會(huì)議反復(fù)提及城市更新，可見城市更新是自上而下非常重要的戰(zhàn)略方向。5月15日，中辦、國(guó)辦印發(fā)關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見，明確房地產(chǎn)行業(yè)在增量轉(zhuǎn)向存量的過(guò)程中，能夠有效拉動(dòng)投資和消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。

7月15日，城市工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，以推進(jìn)城市更新為重要抓手。7月30日，中政局會(huì)議明確表示，高質(zhì)量開展城市更新。8月28日，中辦、國(guó)辦印發(fā)關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見提出，高質(zhì)量開展城市更新，為重要抓手。

例如深圳不少城市更新項(xiàng)目出現(xiàn)停滯的現(xiàn)象，據(jù)合一城市更新最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年8月3日，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目1061個(gè)，已通過(guò)城市更新專規(guī)批復(fù)項(xiàng)目750個(gè)，通過(guò)率70.7%。實(shí)施主體公示554個(gè)，實(shí)施率為52.2%。

恒大公告顯示，截至2022年12月31日，恒大負(fù)債總額為24374億元，剔除合約負(fù)債7210億元后為17164億元；借款6123.9億元、應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)10022.6億元（含應(yīng)付工程材料款5961.6億元）、其他負(fù)債1017.4億元。

截至2022年末，恒大擁有土地儲(chǔ)備2.1億平方米，完全竣工及在建的在售項(xiàng)目累計(jì)1241個(gè)；參與舊改項(xiàng)目共79個(gè)，其中大灣區(qū)就有55個(gè)（深圳34個(gè)，分布在南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū)），其他城市24個(gè)。

從2015年下半年開始，恒大對(duì)外披露的深圳土儲(chǔ)及貨值幾乎是以翻倍的速度在生長(zhǎng)。到了2016年，恒大的舊改項(xiàng)目數(shù)已達(dá)到21個(gè)，預(yù)計(jì)銷售金額達(dá)4025億元；到了2018年的巔峰時(shí)期，舊改項(xiàng)目更是達(dá)到了45個(gè)。

恒大在深圳城市更新項(xiàng)目，只有6個(gè)被盤活，其他停滯的舊改能等來(lái)白騎士。恒大集團(tuán)在2019年宣布了46個(gè)深圳項(xiàng)目，其中大部分是舊改項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)3年的“爆雷”，只有6個(gè)舊改項(xiàng)目得到了接手盤活。

根據(jù)最新的情況，這6個(gè)被盤活的舊改項(xiàng)目分別是向南一期項(xiàng)目（2023年4月初，安居建業(yè)接手）、蛇口城市更新項(xiàng)目（一期為原聯(lián)合餅干廠項(xiàng)目，招商蛇口接手2024年7月獲得批復(fù)）。

排榜村項(xiàng)目（恒大集團(tuán)和桑泰集團(tuán)共同運(yùn)作，正在進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)工作）、坪山正奇城市更新項(xiàng)目（深圳市安和三號(hào)有限公司接手，計(jì)劃于2024年底入市）、岳盟工業(yè)區(qū)項(xiàng)目（安居建業(yè)接手，更名為塘城壹號(hào)，為商住綜合體項(xiàng)目）。

白石崗項(xiàng)目（深圳市鵬泰投資開發(fā)有限公司接手，并于2024年2月獲得國(guó)家開發(fā)銀行深圳市分行專項(xiàng)貸款支持）除了這6個(gè)被盤活的舊改項(xiàng)目，其他停滯的舊改項(xiàng)目的前景不明確，能否等來(lái)白騎士成為了一個(gè)未知數(shù)。

根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，截至2021年9月23日，恒大在深圳已獲批（計(jì)劃公告）的城市更新項(xiàng)目高達(dá)22個(gè)，拆除土地面積共計(jì)303.9公頃，平均拆遷面積達(dá)到13.81公頃，規(guī)模之大，可見一斑，恒大布局深圳的決心之大。

恒大2022年在深項(xiàng)目多為舊改，其中立項(xiàng)的項(xiàng)目約20個(gè)，主要分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū)，除了少數(shù)處于簽約收樓階段的，其余在建的包括已拆平、計(jì)劃立項(xiàng)的項(xiàng)目，基本處于停工階段，如今恒大似乎已無(wú)力回天。

除了恒大國(guó)香山一、二期已建成入住外，其余項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)皆處于在建/前期推進(jìn)階段。5年時(shí)間過(guò)去，發(fā)現(xiàn)當(dāng)中的21個(gè)舊改項(xiàng)目連最基礎(chǔ)的立項(xiàng)都沒有，只有24個(gè)項(xiàng)目有進(jìn)展（鹽田太平洋工業(yè)區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施主體為特建發(fā)）。

恒大深圳舊改項(xiàng)目中只有約一半在推進(jìn)，其他項(xiàng)目要么沒有申報(bào)立項(xiàng)，要么陷入停滯。恒大已經(jīng)退市，進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。2025年3月11日，恒大龍崗區(qū)坪地街道坪地中心社區(qū)石灰圍片區(qū)城市更新單元計(jì)劃失效。

過(guò)往城市更新因粗放式發(fā)展和缺少法律法規(guī)約束，開展速度較慢，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)加劇了供給過(guò)剩的問(wèn)題。此次比以往會(huì)有明顯不同，高質(zhì)量開展城市更新戰(zhàn)略下，法律法規(guī)會(huì)更加完善，更合理的城市規(guī)劃會(huì)有助于房地產(chǎn)長(zhǎng)期保值和增值。

城市更新成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)方向，重要性進(jìn)一步提升。城市更新對(duì)于房地產(chǎn)的意義是長(zhǎng)期且深遠(yuǎn)的，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，預(yù)示著更多的機(jī)會(huì)。城市更新門檻高，競(jìng)爭(zhēng)少，但是條件非常苛刻，一般房企無(wú)法參與，唯有資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)。

目前參與城市更新的房企類型為五類，一類型是特部地方國(guó)企（包括城投），二類是少數(shù)央企地產(chǎn)板塊的房企類，三類是頭部綜合性房企和民企，四類是未來(lái)的央企。五是資本方合作（銀行、保險(xiǎn)、基金、信托等）、中央企業(yè)合作參與。

合理規(guī)劃和建造城市更新項(xiàng)目與開發(fā)商的綜合開發(fā)能力相輔相成，參與城市更新的開發(fā)商需要較強(qiáng)的資金實(shí)力。截止2024年年報(bào)，開發(fā)商具有綜合開發(fā)實(shí)力、融資成本低、賬面現(xiàn)金超過(guò)1000億元，只有四家。

意味著可以參與一線城市和新一線城市的城市更新項(xiàng)目的房企少，四家公司分別為A股為招商蛇口、保利發(fā)展。H 股為華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展。但是，中央企業(yè)可以通過(guò)合作、控股、項(xiàng)目參股的方式，進(jìn)入城市更新。

8月24日，佳兆業(yè)聯(lián)手中信城開（中國(guó)中信集團(tuán)有限公司（前稱中國(guó)國(guó)際信托投資公司，簡(jiǎn)稱中信集團(tuán)，為中央金融企業(yè)）旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全資子公司）就深圳福田佳園項(xiàng)目簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

佳佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布自愿性公告稱，于2025年8月18日，集團(tuán)與中信城開就深圳福田佳園項(xiàng)目簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將組建聯(lián)合工作團(tuán)隊(duì)，以共同管理模式高效推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，致力于將福田佳園項(xiàng)目打造成為好房子建設(shè)的標(biāo)桿示范項(xiàng)目。

福田佳園項(xiàng)目（舊改項(xiàng)目）位于福田CBD中心區(qū)，地段十分優(yōu)越。此次雙方戰(zhàn)略合作的達(dá)成，標(biāo)志著“央企助力+市場(chǎng)化運(yùn)作”創(chuàng)新城市更新模式及創(chuàng)新發(fā)展模式的深化實(shí)踐再攀新高，實(shí)現(xiàn)了多方利益主體科學(xué)協(xié)作、共贏雙贏的戰(zhàn)略目標(biāo)。

根據(jù)資料顯示，前身東山小區(qū)，建于上世紀(jì)八十年代，總占地規(guī)模近8萬(wàn)平方米，曾是深圳建安集團(tuán)的單身宿舍和職工住宅區(qū)。佳園項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期以住宅為主，所處地塊原為單身宿舍區(qū)，產(chǎn)權(quán)屬建安集團(tuán)。

二期為復(fù)合多業(yè)態(tài)，地塊原為職工住宅區(qū)，已通過(guò)福利分房，產(chǎn)權(quán)屬于職工個(gè)人。錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系為后來(lái)的舊改工作埋下了諸多隱患與阻礙。2008年建安集團(tuán)取得項(xiàng)目拆遷許可證，但是拆遷工作沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

一直到2010年4月深圳公布第一批立項(xiàng)的城市更新項(xiàng)目，拆遷工作都未完成。2012年，建安集團(tuán)引入佳兆業(yè)共同開發(fā)。建安集團(tuán)將宗地以作價(jià)入股的方式注入項(xiàng)目公司，佳兆業(yè)和建安集團(tuán)分別占股65.5%、34.5%。

佳兆業(yè)集團(tuán)介入后，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未迎來(lái)立竿見影的提速，在2021年又開始停滯不前。直至2020年1月，一期工程才正式啟動(dòng)建設(shè)。受佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)影響，項(xiàng)目再次陷入困境。2022年12月底，佳兆業(yè)佳園在住建局公示。

按照佳兆業(yè)佳園備案來(lái)看，住宅143套，備案均價(jià)約10.3萬(wàn)/平方米，單價(jià)區(qū)間為8.41-12.57萬(wàn)/平方米，區(qū)間總價(jià)約1162-9891萬(wàn)。2023年4月，在深圳市政府指導(dǎo)下，佳兆業(yè)引入國(guó)企福田安城投進(jìn)行合作。

2023年12月底，佳兆業(yè)佳園一期順利完成回遷房集中交付。一期商品房按照購(gòu)房合同在2024年5月底交付。因此，從項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目二期地塊的開發(fā)，大概率是此次佳兆業(yè)與中信城開合作的重點(diǎn)項(xiàng)目。

7月21日，國(guó)資委提出中央企業(yè)是城市發(fā)展的重要參與者，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力軍，與城市發(fā)展休戚相關(guān)。毫無(wú)疑問(wèn)，這更是明確了頭部央企參與城市更新的戰(zhàn)略定位。受制于較高的參與門檻，城市更新賽道的競(jìng)爭(zhēng)并不擁擠。

城市更新對(duì)國(guó)內(nèi)前50強(qiáng)、前30強(qiáng)、前10強(qiáng)房企非常重要，因?yàn)槌鞘懈逻@個(gè)賽道，項(xiàng)目具有高利潤(rùn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，長(zhǎng)期穩(wěn)固的龍頭地位和利潤(rùn)修復(fù)的殺手锏。經(jīng)歷過(guò)這輪房地產(chǎn)大調(diào)整、大周期后，將變成市場(chǎng)新的引領(lǐng)企業(yè)。

城市更新是未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展重要戰(zhàn)略，是房企未來(lái)增長(zhǎng)的重要曲線，是房企利潤(rùn)修復(fù)和長(zhǎng)期主義的陣地。背后的推動(dòng)來(lái)就是城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。