強如海淀下躍也沒人做了

2025年8月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)公示了一宗海淀寶山的商品住宅地塊報規(guī)。

第二天早晨同事跟我說，寶山的報規(guī)有意思，有不少11層的樓棟沒做到層高3米，另外應該是所有的邊戶都做了邊飄窗。

所以，當時我想了一個問題，寶山做沒做下躍？我當時的第一感覺是這哥們兒應該就沒做下躍。打開規(guī)劃圖看了看，確實沒做。

先給大家簡單普及下，這幾件事：

11層住宅單層層高不到3米。這事兒很好理解，11層如果做3米層高是33米，33米以上要求兩部電梯。

做兩部電梯，公攤就大了。大多少？做兩梯兩戶比做一梯兩戶的得房率大概率小4、6個百分點。

簡單講，都建面100平米，兩梯兩戶的樓棟，得房率可能74-76%；做一梯兩戶得房率大概率78-80%。

如果這倆建面100平米的房子，都賣總價500萬。

兩梯兩戶的戶型，層高3米，套內(nèi)75平米，500萬。

一梯兩戶的戶型，層高2.97米，套內(nèi)80平米，500萬。

您會因為高3厘米的層高選兩梯兩戶么？反正我們村口正在撞樹的傻子說他不選。

邊飄窗涉及主要的問題就是成本。

1 窗比墻貴，邊側做飄窗了上邊需要是窗，這樣會增加成本；

2 拐角處的承重柱要不要挪走？不挪的話，確實270°采光了，但是角落里有個看著非常影響視覺的承重柱，誰能接受？挪走這顆承重柱，就要在別的地方加錢補回來。

另外，飄窗飄窗，窗能采光，墻不能啊~飄窗臺子不算面積，這部分面積白來的。

又能采光、又不算錢，這不純純大實惠么？

下躍？給哥幾個講點前車之鑒：

2022年，海淀新盤的下躍部分價格，3-3.5米左右的層高，大致3.5萬元/平米的價格；

2023年，豐臺先拉了，有項目6米大幾的層高，隔成兩層層高都能單層超3米大幾那種，1萬元/平米左右的價格；

2024年，豐臺又拉了，有項目地下1萬，不是1萬元/平米，是1萬元/單套下躍部分；

2025年，海淀新盤應該也開始干6米左右的層高了，據(jù)說價格3-3.5萬元/平米。

今天，海淀的寶山表示，愛咋咋地，反正我不做下躍了~

總結下三件事，不說結論，結論您自己品。

寧做層高不足3米不出兩梯兩戶，給到的是套內(nèi)性價比，尊重的是購房者；

不惜成本邊飄窗做滿，給到的還是套內(nèi)性價比，尊重的是購房者；

在下躍越賣越拉的前提下，咱索性不給購房者添堵，不做了，尊重的還是購房者。

為啥，海淀開始不做下躍了，因為要更尊重購房者么？自己品吧。

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