溫州四大綜合體“門神”巨變！背后原因很無奈！

01

特殊時期，一切變化的背后，都有鮮為人知的經濟邏輯。

日前，空置已久的吾悅廣場1號門（西北門）的“門神”鋪位，終于迎來了新的商家——阿維塔。

1號門是吾悅廣場人流量最大的大門之一，該“門神”鋪位曾開過奈雪的茶、周四晚等多個熱門茶飲品牌，但自周四晚撤出后，空置了好幾個月。

如今，接手該“門神”鋪位的，既非知名零售品牌，也非熱門茶飲品牌，而是新能源汽車品牌。

新入駐的阿維塔門店（1號門左側）

目前，在吾悅廣場1樓，新能源汽車門店，多達9家（含華為智能生活館、小米之家，不含中庭臨展），且鋪位大多靠近幾個大門。

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

吾悅廣場1樓部分新能源汽車品牌

不僅僅是吾悅廣場，市區其他商業綜合體，同樣如此。

濱江萬象城從開業伊始，1樓就有大量新能源汽車品牌。經過一年半以上的調整，如今1樓的新能源汽車品牌依舊多達12家，另外B1層還有1家，一共13家（含華為智能生活館、小米之家，不含中庭臨展）。

由于濱江萬象城1樓仍有大量空鋪，在實際營業的商家中，新能源汽車占比超過了四分之一，成為其1樓的一大業態主題。

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

濱江萬象城的新能源汽車品牌

與吾悅廣場類似，濱江萬象城1樓的新能源汽車品牌，同樣靠近幾個大門。

在其2號門（北門），兩座“門神”都有新能源汽車。

濱江萬象城2號門兩座“門神”

印象城MEGA的1樓，仍以輕奢、運動、國際美妝等為主題，新能源汽車品牌相對少些，僅4家（不含中庭臨展）。

不過，2號門（西北門）、3號門（東南門）的“門神”，在其他品牌撤出后，新入駐的也是新能源汽車品牌。

印象城MEGA的新能源汽車品牌

印象城MEGA的新能源汽車品牌

印象城MEGA的新能源汽車品牌

印象城MEGA的新能源汽車品牌

另外，1-2樓的華為智能生活館正在裝修，從規模看，對照其他商業綜合體，今后有新能源汽車的概率也不小。

正在裝修的華為智能生活館

可以看出，新能源汽車已成為不少商業綜合體重要業態。

02

眾所周知，一座商業綜合體1樓的品牌，尤其是“門神”非常關鍵，是其重要的形象展示面，很大程度上代表著一座商場的檔次。

當大量新能源汽車品牌進駐商業綜合體，還占據著“門神”位置，難道意味著新能源汽車能提升一座商業綜合體的形象與檔次？

恰恰相反，1樓大面積新能源汽車品牌，是這些商業綜合體的無奈之舉。

要知道，除個別熱門品牌新車剛發布時外，在平時多數時間里，新能源汽車并不能帶來多少客流，反而是新能源汽車在借助商業綜合體的客流。

正如此前，位于瑞安的原新湖廣場，曾轉型為一站式汽車主題館，最終失敗。

像空鋪、新能源汽車品牌較多的濱江萬象城，1樓在缺乏活動時，人氣同樣不高，與B1層反差巨大，還影響了2樓的人氣，形成“上下熱、中間冷”的人氣斷層局面。

空鋪與新能源汽車臨展

既然商業綜合體1樓是其重要的形象展示面，自然要引進檔次更高的品牌，但為什么這些商業綜合體，還是如此積極引進新能源汽車品牌呢？

關鍵原因在于，這些年經濟下行、消費降級，高檔、奢侈品牌大多都出于收縮狀態，不斷撤出一些商業綜合體，甚至撤出一些城市。

在此情況下，商業綜合體想招引高檔品牌，難度越來越大，奢侈品牌就更不要想了。

比如，濱江萬象城1樓不僅沒有重奢，連輕奢都很少，招引高端品牌一波三折。

開業初期，這里曾掛著CERRUTI1881的圍擋，后來圍擋也撤掉了，該品牌并沒有入駐。

濱江萬象城曾經的CERRUTI1881圍擋

1樓還有多個名表品牌圍擋，從開業初期懸掛至今，超過1年半時間，仍未投入營業，甚至看不出裝修痕跡。

結合此前CERRUTI1881等案例看，這些掛了那么久圍擋的名表品牌，今后到底是否會真的入駐，也是未知數。

圍擋懸掛已久卻未開業的名表品牌

圍擋懸掛已久卻未開業的名表品牌

圍擋懸掛已久卻未開業的名表品牌

但是，若1樓招引大量普通品牌，造成檔次下滑，又會對商場形象造成嚴重傷害，且扭轉難度極大。

現在新能源汽車正好處在擴張周期，檔次不算低，附加條件沒那么多，還能在賬面上帶來巨大的銷售額。

空鋪與新能源汽車臨展

同時，一些新能源汽車品牌，在裝修等方面往往不會下大血本，品牌調整時相對方便，一定程度上可視作臨時性商家。一旦能引進更理想的品牌，新能源汽車品牌隨時可能被替換。

03

一般情況下，1樓尤其是幾個大門附近，是一座商業綜合體人流較大的地方。然而，這看似是常識的事，如今竟也發生了變化。

在溫州，這些商業綜合體基本都是孤立布局，并未形成現代化商圈。同時，不少商業綜合體周邊成熟度不足，甚至有些荒涼，街頭沒有多少人流。

更何況，溫州沒有地鐵，軌道交通不發達，消費者前往商業綜合體高度依賴私家車。

當私家車開進地下室，消費者要么乘坐扶梯前往B1層，要么乘坐直梯前往高樓層，從1樓大門步行進來的消費者越來越少。

B1層前往1樓的扶梯人氣

當消費者從其他樓層來到1樓，動線往往從中心位置的主中庭出發，向周圍擴散。

主中庭舉辦活動時的人氣

靠近大門的區域，反而成了邊緣地帶，人氣不佳。

同一時間大門附近的人氣

甚至在有些商業綜合體，靠近大門的區域，根本不在消費者的視線范圍內，淪為角落。

主動線上看不到大門

當消費者的動線邏輯出現重大轉變，“門神”自然不吃香了，反而不如主中庭、扶梯旁的鋪位。

正如濱江萬象城，開業至今已超過一年半時間，4號門旁曾掛上Tea’Stone圍擋又撤下的“門神”鋪位，至今依舊空置。

4號門旁的空鋪

4號門旁的空鋪

還有5050購物中心的北入口“門神”，甚至曾招引“塔詩汀”這樣的山寨品牌，后來也閉店了。

5050曾經的“塔詩汀”

而部分商業綜合體的設計，也令步行消費者體驗感不佳，最終影響了街區活力。

比如，濱江萬象城、吾悅廣場，在其最重要的正面，設置了停車場出入口，且車道很長，難以實現人車分流，對消費者的步行動線造成了嚴重破壞。

（相關內容：《遺憾！市區兩大商業綜合體留下敗筆！還帶來一系列大問題！》，點擊左側鏈接查看）

既然步行不友好，消費者自然不會走這里過，人流下滑、商鋪價值受損也在情理之中。

濱江萬象城、吾悅廣場被車行道影響的入口

濱江萬象城、吾悅廣場被車行道影響的入口

比如濱江萬象城還在此設計了通往2樓的扶梯，原計劃引導人流從戶外上2樓，以提升2樓的商鋪價值。

然而，在人車不分流、步行不友好的情況下，并沒有多少消費者在此上2樓。

原先2樓入口處的ROIIN用心、御牛道兩家餐廳，相繼關閉了，其中原ROIIN用心的鋪位都空置快半年了，目前都無新商家入駐。

濱江萬象城2樓入口的空鋪

濱江萬象城2樓入口的空鋪

畢竟從2樓的動線看，這里既然幾乎沒人流，自然難以發揮入口作用，再加上一根柱子遮擋，反而成了動線、視線范圍之外的角落。

不在動線上、被柱子擋住的2樓入口

不在動線上、被柱子擋住的2樓入口

曾經，為了將人流引導至這個淪為角落的入口，濱江萬象城方面特地在這根柱子上做了指示牌。

而如今，這些品牌都撤了，撤出時間最長的都快半年了，指示牌依舊沒撤掉。可見，就連綜合體運營方都不太注意這個“角落”。

柱子上至今沒撤掉的指示牌

04

商業綜合體大面積招引新能源汽車，并非僅僅發生在溫州，全國各地都如此。但是，當“門神”都淪為新能源汽車品牌，還是能反映出一些問題。

當前，盡管新能源汽車還在擴張，但洗牌已經開始，近兩年已有多個品牌倒下。

當這些品牌倒下，商業綜合體里的新能源汽車門店也會突然閉店。這樣的案例，在溫州及其他城市都曾上演。

今后，新能源汽車品牌，很可能不會像現在那么多。

到時候，若經濟尚未復蘇低迷，商業綜合體1樓又該招引哪些業態？

吾悅廣場Tim's撤出后的空鋪

就溫州而言，這些商業綜合體及周邊街區的步行友好，有待繼續提升。

比如，從印象城MEGA到世紀廣場，需要一座跨錦江路的天橋，而非像現在這樣繞路。

同樣地，從濱江萬象城到甌江濱水景觀帶，也需要一座跨甌江路的天橋。本來這座天橋規劃中就有，但至今都沒有落地，今后如果建成，有望激活濱江萬象城2樓入口。

當然，這些僅靠商業綜合體方面做不到，需有關部門的協助。

接下來，若濱江萬象城東側的鹿角灣地塊，能進行商業開發，與濱江萬象城、K11 Select共同形成一座現代化商圈，濱江萬象城4號門（東南門）、1號門（東北門）的人流也有望增加。

濱江萬象城1號門

至于地鐵，短期內獲批難度較大，但建設中的軌道交通S3線，在南白象的萬象城旁，設了溫州中學站，且并非與萬象城B1層或2樓直接連接。

建設中的S3線溫州中學站

屆時，靠近軌道交通S3線溫州中學站的萬象城3號門（東北門），人流有望增加。

萬象城3號門

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