重磅！合肥又一地要拆遷了！

一紙公文背后的城市躍遷！2025年8月11日，蜀山區(qū)房屋征收事務(wù)中心發(fā)布《合肥卷煙廠舊城改建項(xiàng)目房屋征收決定書》，宣告煙廠宿舍地塊搬遷全面啟動(dòng)。搬遷期限僅30天（8月11日-9月9日），補(bǔ)償方案涵蓋房票、貨幣、產(chǎn)權(quán)調(diào)換三種方式，評(píng)估單價(jià)高達(dá)約2.7萬/㎡。這片毗鄰西二環(huán)與長江西路交口的“黃金地塊”，拆遷后將規(guī)劃建設(shè)22-25層住宅（容積率≤2.2）及商業(yè)綜合體，與相鄰的合肥城建·星啟錦宸項(xiàng)目形成“住宅-商業(yè)-公園”閉環(huán)。倒計(jì)時(shí)啟動(dòng)之際，蜀山西貴板塊人居價(jià)值迎來重構(gòu)拐點(diǎn)。

NO.1｜壹

容積率革命：三大新盤搶占低密政策紅利

城改·玉湖云境：公園資源賦能的首個(gè)政策受益者

作為蜀山區(qū)“四季花海東側(cè)地塊功能升級(jí)”政策的首個(gè)落地項(xiàng)目，城改·玉湖云境以直線距離800米的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，成為公園資產(chǎn)的直接受益者。項(xiàng)目依托新計(jì)容政策突破，打造7棟6+1至11+1層低密洋房，創(chuàng)新性設(shè)計(jì)首層院落空間，同時(shí)以3.15米層高、毛坯交付提升產(chǎn)品自由度。實(shí)測(cè)配套顯示，項(xiàng)目毗鄰安生學(xué)校，并享有董鋪湖國家一級(jí)水源保護(hù)區(qū)景觀資源，形成“園-湖-山”三位一體的生態(tài)住區(qū)。但是其配套成熟度略顯不足：地處大鋪頭城市更新區(qū)，當(dāng)前城市界面待升級(jí)；商業(yè)依賴龍湖天街，能級(jí)弱于主城核心。

城改·玉湖云境目前在售信息

在售樓棟有11#/13#/9#/10#/8#，都是南·北朝向，建筑面積分別為127㎡3居、136㎡4居、150㎡4居，價(jià)格在224萬-347萬之間。

城建·星啟錦宸：主城更新的空間范式與生態(tài)傳承

落位于長江路與西二環(huán)雙軸交匯處，星啟錦宸以積容率≤2.0的集約開發(fā)模式，踐行合肥“城市更新”政策導(dǎo)向。項(xiàng)目創(chuàng)新性配置約5700㎡架空層泛會(huì)所，涵蓋全齡活動(dòng)場(chǎng)景；立面采用香檳金鋁板+玻璃幕墻組合，塑造現(xiàn)代美學(xué)標(biāo)識(shí)。尤為突出的是，開發(fā)過程中原地保留7棵百年香樟樹，將歷史記憶融入社區(qū)景觀，同步代建5.2萬㎡公園，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)保護(hù)與居住升級(jí)”的雙重目標(biāo)。同樣因?yàn)檫^于依賴代建的5.2萬㎡綠地，原生態(tài)缺少直接湖山資源。

城建·星啟錦宸目前在售信息

【建面139㎡3居】334-375萬，【建面163㎡3居】420-460萬，【建面186㎡4居】503-530萬。

招商·春和景明：湖居資源的極致表達(dá)與政策適配

招商·春和景明借力董鋪湖1公里限高政策，以1.2超低容積率打造合肥罕有純洋房社區(qū)。項(xiàng)目通過臺(tái)地設(shè)計(jì)化解保護(hù)區(qū)地形高差，實(shí)現(xiàn)宅園立體交互（約5000㎡臺(tái)地花園），建面約186㎡戶型套內(nèi)達(dá)195㎡，得房率突破105%；9號(hào)樓高層單元可遠(yuǎn)眺董鋪湖景，形成景觀溢價(jià)。配套方面，自建334㎡海派主題街區(qū)商業(yè)，整合“煙火氣與靜奢感”，填補(bǔ)區(qū)域高端商業(yè)空白。但是其地段位于董鋪湖板塊渡仙橋路，對(duì)比星啟錦宸的主城位置，城市配套較依賴“區(qū)域內(nèi)”資源。

招商·春和景明目前在售信息

在售樓盤：Y2-Y8-Y17-Y18-Y3-Y9

113-115-117戶型在250萬左右，132戶型300-320萬左右，164戶型400-420萬左右，164戶型400-420萬左右。

NO.2｜貳

資源重組：征收區(qū)催生“黃金三公里”生活圈

城市更新如同一場(chǎng)精密的拼圖游戲，每一塊騰挪出的土地都在為更高效的生活圖景讓位。當(dāng)煙廠地塊轉(zhuǎn)身為商業(yè)綜合體，填補(bǔ)西二環(huán)消費(fèi)空白的同時(shí)，其與代建公園形成的“生態(tài)+消費(fèi)”雙生系統(tǒng)，讓居民在步行可達(dá)的范圍內(nèi)，既能觸達(dá)都市繁華，又能擁抱自然綠意。這種空間的重組，本質(zhì)上是對(duì)生活節(jié)奏的優(yōu)化——人們無需輾轉(zhuǎn)奔波，下樓即達(dá)的購物中心與推門可見的綠意公園，將通勤時(shí)間轉(zhuǎn)化為生活體驗(yàn)。

關(guān)于煙廠宿舍拆遷后的土地，有消息稱，預(yù)計(jì)下半年會(huì)上市，拿地房企依然是合肥城建。這是因?yàn)楹戏食墙?br/>

星啟錦宸項(xiàng)目（蜀山05/06地塊）之前發(fā)布規(guī)劃圖時(shí)，就明確標(biāo)注了

煙廠宿舍未來規(guī)劃建設(shè)層高為22-25層的住宅樓。

加上與之相鄰的長江西路與西二環(huán)交口規(guī)劃有商業(yè)綜合體，屆時(shí)會(huì)與合肥城建星啟錦宸項(xiàng)目形成“住宅-商業(yè)-公園”的閉環(huán)生態(tài)。

如今隨著煙廠宿舍拆遷，對(duì)于項(xiàng)目來說，著實(shí)是一大利好。因而煙廠宿舍拆遷將顯著改善西二環(huán)沿線的城市面貌，減少噪音、灰塵污染，優(yōu)化居住環(huán)境。而且煙廠宿舍規(guī)劃有商業(yè)綜合體，未來建成投用后，可彌補(bǔ)缺口，成為項(xiàng)目“家門口”的一站式消費(fèi)中心，直接提升生活便利性。

NO.3｜叁

總結(jié)

蜀山區(qū)煙廠地塊的煥新，濃縮了合肥城市更新的內(nèi)核躍遷。黃金區(qū)位催生的"住宅-商業(yè)-公園"生態(tài)閉環(huán)，將城市功能淬煉為高效共生的有機(jī)體：商業(yè)填補(bǔ)空白、公園延伸綠脈、交通串聯(lián)場(chǎng)景，重塑"西貴"板塊的黃金效能。政策紅利倒逼房企突破傳統(tǒng)，玉湖云境激活生態(tài)共生，星啟錦宸轉(zhuǎn)譯工業(yè)記憶，春和景明再造空間交互，三者以自然、文化、場(chǎng)景為錨點(diǎn)，重新標(biāo)定人居價(jià)值坐標(biāo)。這場(chǎng)更新的終極意義，在于將資源聚合力轉(zhuǎn)化為生活豐盈度，在歷史與未來的交疊處，實(shí)現(xiàn)從"住有所居"到"住有歸屬"的溫情升華。

第一房智庫觀點(diǎn)：

蜀山區(qū)煙廠地塊的更新，是合肥城市發(fā)展從“空間擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵重構(gòu)”的典型縮影。征收補(bǔ)償方案中隱含的品質(zhì)升級(jí)邏輯，倒逼房企突破傳統(tǒng)開發(fā)范式，以“低密政策”為基底，推動(dòng)產(chǎn)品力向生態(tài)共生、文化傳承與場(chǎng)景賦能躍遷——如玉湖云境錨定自然資源、星啟錦宸轉(zhuǎn)譯工業(yè)記憶、春和景明重塑空間交互，三者協(xié)同重構(gòu)“西貴”板塊價(jià)值內(nèi)核。同時(shí)，“住宅-商業(yè)-公園”閉環(huán)規(guī)劃將碎片化城市功能轉(zhuǎn)化為高效生活網(wǎng)絡(luò)，印證了政策引導(dǎo)下“集約更新”的可持續(xù)性：即以資源聚合提升人居效率，以文脈延續(xù)強(qiáng)化身份認(rèn)同，最終在物理更新與精神歸屬的平衡中，實(shí)現(xiàn)城市活力的長效激活。