容積率猛降，低密時代到來，昆明拿出后花園和全國人民共享

去年以來，全國土地市場出現了容積率下降的趨勢。

據克而瑞數據，今年年初，容積率2.0以下的在售地塊占比達到44%，為近四年新高。

昆明也是如此，去年公布實施了新版城鄉規劃設計技術規范，調整計容規則，另外明確了城區建設用地五個強度分區，將容積率限定在1.5—3.1。

據克而瑞統計，昆明去年供應土地60宗土地，除了個別城改和安置用地外，住宅用地容積率大多不超過3.1。

今年上半年，降容供地更為明顯，成交的9宗商品住宅用地中，僅有2宗城改項目用地容積率超過3.0，其余都在1.6—2.5之間。

優化調整土地規劃條件，全面轉向低容低密，鼓勵房企開發“精細化、品質化”住宅產品。

這才是“好房子”政策的最大抓手。

人們常說，昆明過去長期被困在高容積率之中，一味追求土地效益的思路指導下，高容高密的塔樓住宅被批量建造。

但是好房子時代到來后，房子怎樣從“有沒有”轉變為“好不好”，根子還在于土地規劃條件，如果絕對化一點，應該說：

好房子是由容積率決定的。

溫泉山谷是什么神仙房子？

雖然全國的容積率普遍降低了，但我們還是很難想象，昆明居然有這樣低容低密的好房子。

這就是溫泉山谷七期。

上圖為剛交付的七期首批次地塊，由低層住宅和多層洋房組成，不僅低容低密，而且周邊都是依山傍水的環境，一眼看就能感受到極高的居住舒適度。

溫泉山谷全景

具體看下來，七期產品有幾大亮點：

超高實得：約143.89平米低層住宅有三個戶型，總贈送面積達249.88—324平米，實得率273.66—325.17%，洋房的兩個戶型，實得率也達到了116—124.3%。

全明負一層：由于七期地塊為臨水坡地，利用自然高差設計出了全明負一層效果，同樣屬于地下贈送空間，但和普通低層住宅極大不同，溫泉山谷的低層住宅負一層全明采光，決定了空間利用不受約束，自由度更高。

前后雙花園+屋頂露臺：利用坡地，負一層前和一層后各有一個大花園，花園總面積達94.9—97.03平米，相當于一套普通住房的面積。再加上數十平米的屋頂大露臺，真正做到了有天有地。

總價僅125萬起：很難想象，這樣環境一流、實得率超高的低層住宅，總價僅需125萬起。隨便算一下就知道有多驚人：總價攤入建筑面積計算，單價僅為四位數，如果攤入實得面積，那么單價就到了2670—3180元/平米！

但是離開價格談產品，或者離開區位配套談項目，都是沒有意義的行為，所以是時候刷新對溫泉山谷的認知了。

4.2萬畝康養旅居大盤，需要重新認識了

溫泉山谷的全稱是溫泉國際生態旅游康養小鎮，是云南康旅集團旗下的重點項目，項目位于距昆明主城僅28公里的安寧溫泉鎮，總占地面積約4.2萬畝，從項目名稱、開發背景、規模以及資源條件來看，就知道這是云南頂尖的康養旅居超級大盤。

溫泉山谷的名氣雖然不小，可一方面項目實在太大，項目約28平方公里的規劃面積相當于昆明一環內面積的近兩倍，整個項目擁有非常龐大的配套體系，很少有人能全面了解項目，另一方面由于項目分地塊分期建設，其工程進度和配套落地一直在推進，一般人也不容易及時更新信息。

如何重新認識溫泉山谷？可以從以下幾方面入手：

“天下第一”的溫泉人文資源稟賦

提起安寧溫泉，首先想到的是明代著名學者楊慎命名的“天下第一湯”，以及其蜚聲海內外的溫泉勝景，溫泉水溫在42℃~45℃之間，富含重碳酸鈣、鎂、鉀、氡，鍶等微量元素，宜浴宜飲，對皮膚病、風濕性關節炎和多種腸胃疾病均有療效。另外項目所在地海拔1829米，森林覆蓋率超80.1%，全年空氣質量優良率99.7%，負氧離子濃度3800/cm3，屬于天然大氧吧，從資源和生態環境條件說都非常適宜康養旅居。

溫泉山谷的溫泉泡池

安寧溫泉的歷史人文也非常深厚，不僅從古至今吸引了眾多名人顯貴前來療養休憩，比如盧漢別墅、龍氏別墅、西哈努克別墅、總理浴室、光美走廊等，另外溫泉摩崖石刻、曹溪寺、珍珠泉、云南佛學院、龍山、鳳山等人文景觀林立等，一同組成了安寧溫泉的厚重歷史底蘊。

康養旅居大盤該如何打造？

溫泉山谷無疑是體量空前的康養旅居大盤。

項目整體規劃面積約4.2萬畝，其中森林面積占到了約1.3萬畝。項目開發已歷時十余年，從一期開發到現在的七期和八期，累計竣工面積55.03萬平方米，在建總建筑面積63.68萬平方米，后續已獲取待開發用地約644.07畝。

這些數字可以看出，溫泉山谷項目規模之大、分期之多、跨越時間之長，都十分少見，不過作為萬畝大盤能持續不間斷開發，本身就足以證明開發實力。

溫泉山谷整體規劃為“一核兩軸六區”的布局。

以先行啟動區為核心，建立完善的康養旅居配套，體驗生態環保與旅游文化相融合的品質人居，融入有一種生活叫云南、有一種體驗叫康旅的綠色低碳、環保健康生活方式。

兩條軸線為山野景觀軸與文化藝術軸，山野景觀軸縱貫南北森林，構建六度稟賦的山野景觀和宜養地帶，文化藝術軸橫穿東西，以傳承安寧溫泉歷史文化資源為核心，實現文化藝術與創新內容融合新路徑。

溫泉核心區、溫泉療愈區、康養度假區、田園藝術區、休閑運動區和創新活力區，六大功能區的規劃宏大，承載安寧溫泉歷史文化，突出現代溫泉康養、養老旅居優勢，還融入田園度假生活、休閑運動、數智創新等多樣化元素。

4.2萬畝超級大盤，無疑是長期主義者最理想的實踐。

溫泉山谷自2008年啟動以來，配套快速推進，接連兌現。

康養旅居配套：約3千平米社區衛生服務中心已投用，還規劃了合美智慧健康管理中心等體系化配套。

網賽中心效果圖

運動康體配套：建成約1100畝運動公園，國際紅土網賽中心項目主體建設已完成封頂，包含6700座席的決賽館、半決賽場和多塊練習場的特色紅土網球中心已初具規模。項目將積極引入優質的賽事運營和網球培訓等資源，將開展豐富多樣的紅土網球賽事，建成國家級網賽中心。

溫泉SPA的泳池

望湖商業區實景

鳳山森林溫泉與高端民宿效果圖

休閑度假配套：溫泉度假酒店、天然溫泉SPA、望湖商業區已建成運營，高標準度假酒店建成封頂，與實力國企無錫建發合作，將建設定位高端的鳳山精品民宿群和森林溫泉浴場。

教育配套：今年初，溫泉國際生態旅游康養小鎮高中學校項目1號樓主體結構全面封頂，學校擬引入昆明優質名校合作辦學。

此外，依托康旅集團旗下多元產業布局，小鎮居民可坐享遍及全省的文旅、醫療配套資源，省內外圍繞熱門旅游資源而運營的景區、酒店一應俱全，包括普達搭國家公園（5A）、普者黑國家濕地公園（5A）、梅里雪山（4A）、西雙版納·傣族園（4A）、北京新云南皇冠假日酒店、撫仙湖希爾頓酒店、昆明洲際酒店。在醫養康護方面，昆明市第一人民醫院甘美醫院、昆明市第一人民醫院、昆明市第一人民醫院星耀醫院、昆明婦女兒童醫院將護航業主健康。

從居住社區升級為康旅生活方式體驗社區

從傳統房地產開發角度看，規劃合理、進度順利、品質有保障、配套全面且兌現快，就足以成為一個成功的地產開發項目了。

但在溫泉山谷看來，這還遠遠不夠。

溫泉山谷的“造城觀”可概括為：以“一個在地資源與產業融合發展的創新地標”“一個國際級森林療愈康養度假目的地”“一個產業驅動實現鄉村振興的標桿示范”為目標，打造成為年輕人的網紅打卡地、老年人的康養桃源、都市人的心靈療愈之所，成為城市與自然和諧共存的典范、國際旅游文化的交匯地。

為此，項目引入安馨松茂“WST”健康社區理念，從硬件（健康住宅空間）、軟件（健康社區平臺）、服務（健康服務支援）入手，全方位打造國際標準的Wellness Smart Town智慧健康生活，構建可持續發展的健康社區。

可以看出，健康社區的內涵較傳統居住社區更豐富，注重軟件、硬件和服務三位一體的支撐，注重業主生活體驗和精神文化需求，本質上說，是由傳統的開發思維向運營思維的轉化，并由此實現小鎮項目的IP化，打造有康旅特色的生活方式體驗社區。

這種模式和路徑我們很熟悉，比如阿那亞、麓湖國際等知名“神盤”項目，而溫泉山谷對標國內頂尖項目，聚焦旅居生活服務、康養度假服務、運動健體服務打造項目IP，已初步形成了溫泉山谷生活方式和精神文化的品牌效應。

溫泉山谷社群活動豐富多彩

僅今年入夏以來，溫泉山谷就組織了多場居民社群活動，包括端午節包粽子送艾蒿、鄰里市集、采摘節、夏日音樂狂歡節、火把節、徒步溫泉、徒步森林等。

溫泉山谷能打的牌不光是“溫泉+森林+文化”，作為康旅集團旗艦級旅居大盤，還能整合康旅集團旗下全省文旅康養酒店資源，為業主帶來更多的體驗和福利，比如項目已推出多條“大美康旅行”旅游線路，業主可專享優惠價格。后續還將推出更多定制專屬精品旅游線路，覆蓋短途游、深度旅居體驗，實現“一處置業，全省暢玩”。

是昆明的后花園，也是中國的后花園

溫泉山谷的資源稟賦有目共睹，但最可貴的，是項目將先天優勢與領先的開發運營理念進行了完美融合，以旅居、康養、運動三位一體的全面功能，塑造出現象級的生活方式體驗社區。

某種程度上說，溫泉山谷已不是一個單純的旅居盤，憑借其緊鄰主城的區位和交通優勢，也成為了昆明改善人群首選的“第二居所”。

在昆明人心目中，安寧一向是昆明的“后花園”，這不僅因為溫泉和生態資源出色，也源于便捷的交通和安寧與昆明的同城化發展趨勢，驅車半小時可達，是昆明人周末度假、康養休閑的理想去處。

在昆明主城，高端市場大平層趨勢愈演愈烈，而隨著容積率限制放寬，選擇郊區低密住宅作為家庭度假、休閑、養老的第二居所，也將成為更多高端人群的選擇。

另一方面，溫泉山谷積極響應“旅居云南”戰略，不斷提升項目配套和運營服務能力，強化輸出健康生活方式特色，在全國高端康養旅居市場打響IP，吸引了大量長期定居或候鳥式旅居客戶。

溫泉山谷不僅是昆明人的“后花園”，也是全中國旅居人群的“后花園”。