謝逸楓：顫抖吧！上半年全國(guó)賣(mài)地收入斷崖式下滑，怎么辦

文/謝逸楓

7月20日，財(cái)政部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，上半年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入14271億元（前5月11281億元），同比下跌6.5%，（前5月11.9%），跌幅收窄5.4%，對(duì)比2021年同期的土地收入，意味著全國(guó)賣(mài)地收入跌破1.5萬(wàn)億元，堪稱(chēng)暴跌。

上半年全國(guó)賣(mài)地收入1.4271萬(wàn)億元（前5月11281億元、前4月9340億元），但是賣(mài)地收入占地方財(cái)稅收入比例依然高，堪稱(chēng)一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。

上半年全國(guó)一般公共預(yù)算收入11.5566萬(wàn)億元，同比下降0.3%，一般公共預(yù)算支出14.1271萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.4%，意味著錢(qián)不夠花，背后是財(cái)政赤字規(guī)模從2021年的4.38萬(wàn)億元已經(jīng)上升到2025年的5.66萬(wàn)億元，比2024年增加1.6萬(wàn)億元。

其一是上半年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入14271億元，同比下降6.5%，占到上半年全國(guó)一般公共預(yù)算收入11.5566萬(wàn)億元的12.34%（前5月11.67%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2019年上半年-2024年上半年全國(guó)賣(mài)地收入分別為25829億元、28129億元、34436億元、23622億元、18687億元、15263億元，增速分別為同比下降0.8%、上漲5.2%、上漲22.4%、下降31.4%、下降20.9%、下降18.3%。

上半年全國(guó)賣(mài)地收入14271億元，對(duì)比2021年同期全國(guó)賣(mài)地收入34436億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱(chēng)賣(mài)地收入腰斬。值得注意的是同比下降6.5%，對(duì)比2022年-2024年同期分別31.4、20.9%、18.3%的跌幅，呈現(xiàn)收窄、改善的整體趨勢(shì)。

2019年上半年-2021年上半年全國(guó)賣(mài)地收入突破破3萬(wàn)億元后，2022年上半年首次跌破2.4萬(wàn)億元，2023年-2024年上半年首次跌破1.6萬(wàn)億元，意味著全國(guó)土地收入正式見(jiàn)頂，總體的跌幅正在逐步收窄、改善、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

按照上半年全國(guó)土地供應(yīng)下降、去庫(kù)存周期、土地出讓金收入、房企資金狀況四項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，2025年上半年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占到上半年全國(guó)一般公共預(yù)算收入的比例將下降到12%、地方一般公共預(yù)算收入的比例下降到20%。

其二是中指數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年300城住宅用地供應(yīng)面積同比下降18.6%，成交面積同比下降6.8%，土地出讓金同比上漲24.5%，均溢價(jià)率10.3%，同比提升6.2%。300城出地出讓金的增長(zhǎng)，與整體同比下降，表明市場(chǎng)分化顯著。

城市能級(jí)看，一二三線城市供應(yīng)面積分別同比上漲14.4%、下降2.1%、下降24.6%，成交面積同比上漲17.6%、上漲15.7%、下降14.5%，土地出讓金同比上漲47.3%、上漲36.5%、下降1.1%，平均溢價(jià)率為增長(zhǎng)11.9%、14.3%、3.6%。

上半年TOP20城市出讓金額占全國(guó)比重約66%（2024年全年占比為51%），明顯提升。中指數(shù)據(jù)，今年上半年（截至6月25日），共有15個(gè)城市住宅用地出讓金超百億元，其中杭州、北京超過(guò)千億元。

上半年TOP20城市出讓金占全國(guó)比重為68%（2024年全年為51%），占比明顯提升，市場(chǎng)分化加劇。共有19個(gè)城市宅地出讓金超百億元，均為核心一二線和2個(gè)三線城市，其中在公開(kāi)市場(chǎng)中，上海、北京、杭州涉宅用地出讓金均超千億元。

截至6月末，杭州已累計(jì)成交68宗涉宅地塊，總成交金額1161億元，同比增長(zhǎng)96%，已經(jīng)接近其2024年全年的土地出讓金額（2024年為1169億元）。在公開(kāi)市場(chǎng)，杭州涉宅地塊成交金額位居全國(guó)首位，超過(guò)北京、上海等一線城市。

上半年北京住宅用地成交金額1006億元，同比上漲37.3%。得益于多個(gè)核心稀缺地段地塊、大體量地塊、高總價(jià)地塊，帶動(dòng)整體成交金額突破千億大關(guān)。其中海淀樹(shù)村地塊以27.93%的溢價(jià)率創(chuàng)下新高，樓面價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

上半年上海住宅用地共成交金額638億元，上半年上海協(xié)議出讓涉宅用地總成交金額超過(guò)800億元，占比超過(guò)半數(shù)。如此算來(lái)，上海上半年住宅用地出讓金超過(guò)1400億元。例如5月徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協(xié)議出讓。

除南通、鎮(zhèn)江（多為本土國(guó)企獲?。┩?，其他均為核心一二線城市，其中杭州、北京涉宅用地出讓金額均超過(guò)千億元。城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角位居四大城市群之首，京津冀排第二位、中西部、粵港澳大灣區(qū)分列第三和第四位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來(lái)的上半年新低紀(jì)錄。各月份成交規(guī)模均保持同比回落，毫無(wú)疑問(wèn)，目前全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”趨勢(shì)。

2025年上半年平均溢價(jià)率9.2%，同比增加4.8%。上半年3市超過(guò)千億，上海、北京、杭州土地成交金額分別達(dá)到1273、1101和1077億元，3城市總成交金額3451億元，占300城總金額35%，高出上年同期10%，土地投資向高能級(jí)城市集中。

一線城市均進(jìn)入土地成交金額TOP20榜，上海、北京、廣州、深圳分列第1、2、7和13位。二三線入榜城市中，除成都和西安外，前15均來(lái)自沿海省份。核心熱點(diǎn)城市表現(xiàn)突出，杭州、成都、上海、蘇州、深圳平均溢價(jià)率均更高。

其三是上半年全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入9753億元（前5月8113億元前）。全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元。

上半年全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入9753億元占全國(guó)稅收收入9.2915萬(wàn)億元的10.49%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收入的15%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)15塊錢(qián)，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前5月全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅1949億元，同比下降16.2%；房產(chǎn)稅2315億元，同比增長(zhǎng)11%；城鎮(zhèn)土地使用稅1178億元，同比增長(zhǎng)5.1%；土地增值稅2031億元，同比下降16.8%；耕地占用稅643億元，同比增長(zhǎng)0.1%。

其四是上半年全國(guó)賣(mài)地收入14271億元，全國(guó)賣(mài)地收入2020年8.4142萬(wàn)億元、2021年8.7051萬(wàn)億元、2022年6.6854萬(wàn)億元、2023年5.7996萬(wàn)億元，2024年4.8699萬(wàn)億元，說(shuō)明賣(mài)地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢(shì)。

上半年全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入9753億元，2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

上半年全國(guó)房地產(chǎn)收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）2.4024萬(wàn)億元（前5月1.9394萬(wàn)億元），2020年10.3836萬(wàn)億元、2021年10.7844萬(wàn)億元、2022年8.6070萬(wàn)億元、2023年7.6531萬(wàn)億元、2024年6.7236萬(wàn)億元。

上半年全國(guó)賣(mài)地收入14271億元，土地收入大跌，歸根結(jié)底是土地供應(yīng)緊縮、缺乏新項(xiàng)目投資意愿、房企在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和在售項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢，缺乏現(xiàn)金流，因債務(wù)和融資的壓力導(dǎo)致新增拿地面積和金額減少，以去庫(kù)存為主。

盡管今年以來(lái)熱點(diǎn)和核心城市爆發(fā)一波地王潮，出現(xiàn)高總價(jià)和高單價(jià)的地王。但是出現(xiàn)地王的數(shù)量和出現(xiàn)地王的城市數(shù)量有限，整體的土地供應(yīng)下降和大部分城市土地市場(chǎng)低迷，無(wú)法為土地收入帶來(lái)高收入。

其五是根據(jù)“土地依賴(lài)度”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降后呈現(xiàn)上升?？梢钥闯?，地方對(duì)土地的依賴(lài)不減。

上半年全國(guó)房地產(chǎn)收入2.4024萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入11.5566萬(wàn)億元的20.28%（前5月20.28%，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入仍高。

上半年全國(guó)房地產(chǎn)收入2.4024萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入6.6977萬(wàn)億元的35.86%（前5月35.1%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，說(shuō)明占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例仍高。

上半年全國(guó)房地產(chǎn)收入2.4024萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入9.2915萬(wàn)億元的25.85%（前5月24.50%、前4月24.93%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說(shuō)明占全國(guó)稅收收入比例仍高。

如五項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，十一項(xiàng)的稅收收入約1.2萬(wàn)億元，加上全國(guó)賣(mài)地收入的14271億元，2025年上半年房地產(chǎn)總收入約2.5萬(wàn)億元。2020年11.2142萬(wàn)億元、2021年11.7051萬(wàn)億元、2022年10萬(wàn)億元、2023年9萬(wàn)億元、2024年7萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。除稅收的財(cái)政之外，地方財(cái)政收入100塊中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)35元，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。

其六是土地財(cái)政拐點(diǎn)。從1987年-1995年全國(guó)土地收入總額2148.5億元，1995年土地出讓收入是420億元，1987年-2016年總額超過(guò)33萬(wàn)億元。1999年至2016年，這18年土地出讓收入總額超過(guò)31萬(wàn)億元，年均1.7萬(wàn)億元。

1999年-2009年，中國(guó)土地出讓總收入已達(dá)6.9萬(wàn)億元人民幣。其中多數(shù)為2004年土地出讓實(shí)行“招拍掛”以來(lái)所獲得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1999年-2008年，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)5.3萬(wàn)億元人民幣。而2009年土地出讓總收入為1.59萬(wàn)億元人民幣。

1999年-2008年10年間，全國(guó)土地出讓金累計(jì)總金額收入5.3萬(wàn)億元，1999年至2011年，這13年是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代，土地出讓金累計(jì)總金額收入12.75萬(wàn)億元，幾乎年均1萬(wàn)億元，呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

20世紀(jì)80年代末之后，土地市場(chǎng)在全國(guó)主要城市逐步建立。1992年至2003年，全國(guó)累計(jì)收到1萬(wàn)多億元人民幣的土地出讓金。2004年土地出讓方式發(fā)生重大變化，經(jīng)營(yíng)性土地以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓。

由于“招、拍、掛”的核心是“價(jià)高者得”，全國(guó)土地收入猛增。公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)土地出讓收入達(dá)7000億元人民幣，2007年全國(guó)土地出讓收入1.3萬(wàn)億元人民幣，2008年土地出讓收入9600多億元人民幣。

財(cái)政部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)土地收入歷史新高。1998年-2024年，過(guò)去26年全國(guó)賣(mài)地收入累計(jì)總金額85.0107萬(wàn)億元，年均賣(mài)地收入總金額3.2696萬(wàn)億元。

自2005年-2009年，全國(guó)土地出讓金額一直上漲。2005年全國(guó)土地出讓收入為?5500億元至5900億元?，2006年達(dá)7000億元，2007年為?13000億元，2008年9600億元?，同比下降2 0%。2009年15910億元?，同比增長(zhǎng)63.4%。

自2010年至2017年，全國(guó)土地出讓收入分別為2.7萬(wàn)億元?（增長(zhǎng)70.4%）、33166億元、28422億元、41250億元、42940億元（增長(zhǎng)3.2%）、32547億元（下降21.4%）、37457億元（增長(zhǎng)15.1%）和52059億元（增長(zhǎng)40.7%）。

按照年份的土地出讓金收入來(lái)看，2028年6.5096萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%，2019年7.2517萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%，2020年8.4142萬(wàn)億元?，同比增長(zhǎng)15.9%，首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，較2019年的7.2517萬(wàn)億元增長(zhǎng)1.2萬(wàn)億元，堪稱(chēng)大爆發(fā)。

2021年突破8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)3.5%。2022年迎來(lái)下降的拐點(diǎn)，連續(xù)4年下降。2022年6.6854萬(wàn)億元，同比下降23.3%，2023年57996億元，同比下降13.2%，2024年4.87萬(wàn)億元，同比下降16%。