北京
網友提問
劉某向張某借款400萬元，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，約定劉某以簽訂房屋買賣合同的形式，將房屋過戶至張某名下，待劉某還清借款，張某再將案涉房屋過戶回劉某名下。借款到期后，劉某起訴要求確認《商品房買賣合同》無效，是否會被法院支持？
也迪律師解答
本案中，張某與劉某簽訂的《商品房買賣合同》在法院審理中稱之為“以房抵債型房屋買賣合同”。法院對“名為房屋買賣，實為借款擔?！钡恼J定上，會全面審視合同中對房屋狀況的明確性、雙方權利與義務的平衡性、履行方式是否合理以及是否包含回購條款等關鍵點。若合同中未詳細描述房屋的實際情況（例如面積、家具及設施狀況、交付使用情況等），且缺少了正常交易中買賣雙方應有的權利與義務規定（例如限制賣方權利、過度擴大買方權利），同時存在規定在一定期限內以高于市場價回購房屋的條款，并且明確若不回購則房屋歸對方所有的，則雙方的法律關系應視為借貸關系，從而判定該房屋買賣合同為虛假意思表示，應屬無效。
由于雙方簽訂的房屋買賣合同并非真實意愿的表達，而是劉某以該房屋作為向張某借款的擔保，因此該合同無效，但這不影響雙方關于擔保的意愿表達的有效性。若房屋的財產權利已完成變更登記，那么張某有權要求以折價或通過拍賣、變賣的方式獲得的款項來償還債務。
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