“流量入口”與“第一門戶”確立，昆明這次贏麻了！

今年夏天，全國各地的榴蓮售價均在下跌，“榴蓮價格出現腰斬”是登上熱搜，不少網友歡呼，“榴蓮自由”終于來了！

榴蓮價格為何“腰斬”？全國多地媒體報道認為，中老鐵路開通，跨境物流效率得到提升，是終端售價下降的一個重要原因。

6月12日，滿載330噸泰國金枕榴蓮、椰青的亞蓉歐大通道“瀾湄蓉”鮮果專列抵蓉。（圖源人民網）

成都某商家說：“以前從泰國進口榴蓮都是通過公路，全程要7到9天，損耗率約10%，今年改用中老班列，最快72小時就能從泰國直達成都，運輸成本可節省50%左右，損耗幾乎為零。”

據海關統計數據，今年前4月，全國進口榴蓮10.1萬噸，貨值39.7億元，其中云南省企業進口3.9萬噸、15.5億元，進口貨量、值占全國比重分別為38.4%、39%。

泰國榴蓮行業協會統計，泰國經過磨憨口岸出口中國的榴蓮，約占泰國榴蓮出口量的1/3。

目前，云南已一舉超過廣東，成為全國榴蓮進口第一大省。

12年后反轉，昆明優勢在握

榴蓮只是一個很小的觀察切口，數據顯示，截至2025年5月22日，中老鐵路貨物運輸總量突破6000萬噸大關，跨境運輸貨物超1390萬噸，跨境運輸商品種類涵蓋了老撾的鐵礦石、木薯粉、橡膠、香蕉，泰國的榴蓮、山竹、龍眼，以及中國的機電產品、高新技術產品和溫帶果蔬等。

截至2025年4月29日，中老鐵路累計開行國際旅客列車超2000列，累計發送旅客197萬人次，其中跨境國際旅客突破50萬人次，覆蓋112個國家和地區。

昆明在面向南亞東南亞的“流量入口”和“第一門戶”之爭中，已優勢在握。

但這一切來之不易。

時間回到2000年，那時，中央剛提出建立中國-東盟自由貿易區的構想，2002年正式啟動該自貿區的建設。

這個大機遇，有地利之便的云南和廣西最為“上頭”，

都想爭一爭面向東南亞開放的龍頭。

2003年，昆明和南寧兩個城市爭奪中國-東盟博覽會承辦權，一直為人們津津樂道。最終，南寧獲得了東盟博覽會的永久承辦權，昆明痛失先機。

2013年，在昆明不懈努力下，“南亞國家商品展”正式上升為“南博會”，成為與東博會份量地位相當的國家級區域性國際展覽，“一南一東”兩個國家級會展平臺成為競爭“第一門戶”的縮影。

彼時，《昆明日報》曾專程前往東博會考察，得出結論：南寧通過連續9屆承辦東博會，城市國際化程度迅速提升，而南博會將對昆明帶來同樣的影響。南寧市一名官員更是傲氣地預言：

“南寧的昨天就是昆明的明天”。

12年過去，昆明不但沒有跟在南寧后面吃尾氣，而且還超出了一個身位。

今年4月，《昆明市國土空間總體規劃（2021—2035年）》正式獲得國務院批復，《規劃》確定了昆明的城市性質是“云南省省會，面向南亞東南亞的區域性中心城市，國家歷史文化名城，國際性綜合交通樞紐城市”，核心功能定位是“面向南亞東南亞和環印度洋地區開放門戶，西部先進制造業基地，國際旅游目的地”。

在中央定調全國22個超大特大城市后，又被賦予面向南亞東南亞輻射中心的功能，是地緣優勢、交通樞紐、經濟總量、增長勢頭等多方面因素疊加所致，昆明坐實了“東南亞經濟首都”地位。

從“死角”到“樞紐”、從“末端”變“前沿”，一場大逆轉正在發生。

承接流量的核心門戶，會展片區贏麻了

面向南亞東南亞輻射的最大原點，以及互聯互通的第一交流平臺，正是南博會。

南博會落地滇池會展中心10年，人財物多項要素匯聚，巨大的流量匯入昆明，匯入南博會舉辦地——會展片區。

會展因滇池國際會展中心而得名，自從2015年滇池會展中心建成并舉辦第三屆南博會開始，片區逐漸形成以會展經濟和生態旅居為龍頭的發展格局，深刻影響和改變了片區面貌。

一個擁有國際化會展中心的片區，需要有戰略眼光的上位規劃。

2017年，昆明出臺了《昆明會展中心周邊片區控制性詳細規劃優化成果》，定調會展片區——“創新、協調、綠色、開放、共享的會展之都、休旅特區、公園城市、文化名城。并依托生態自然，以高端會務會展為核心，融合文旅休閑、商務辦公、酒店、公共服務、生態居住的多元功能。”

南博會落址10年，新規劃實施8年，會展片區的變化巨大：

先來看幾組老照片和新照片對比：

上圖拍攝于2015年4月，從正在建設的滇池會展中心向北看去，由于當時片區地產開發還未起步，視野之內幾乎全無遮擋。

下圖是位于滇池會展中心北側的萬科公園城市和新海河帶狀公園現狀。

時間到了2018年，那時萬科剛拿下滇池會展中心西側約350畝土地，也即現在的萬科500里地塊。（上圖）

下圖是現在的飛虎大道南向視角，會展中心西側的萬科500里已撐起了全新天際線。

視角拉遠，整個會展片區“會展之都、休旅特區、公園城市、文化名城”的形象已躍然而出。

有數據顯示，2015年至今，會展片區累計投入超200億元用于交通、教育、醫療等配套建設，地鐵5號線（已通車）、2號線二期（即將建成）直通會展中心；云大附中會展學校、上師大官渡實驗學校等優質教育資源落地；王府井奧萊滇池小鎮等商業綜合體開業……

會展片區之所以加速蛻變，一方面是因為強大的會展經濟拉動效應，以南博會等大型展會為核心，輻射周邊10余公里范圍，催生多個產業鏈匯聚的會展經濟圈，基礎牢固，后勁綿長。

另一方面源于其區位與生態優勢，會展片區北接巫家壩中央商務區，南連滇池生態圈，三個半島滇池岸線串起數千畝規模生態綠地，尤其是飛虎大道貫通南北后，城市新中軸呈現，南市核心的地位進一步強化。

全昆明獨一份的“城市+生態”復合型資源優勢，讓會展片區在昆明旅居康養產業的版圖中占據了制高點。

因此片區最近刷新的進度條中，不少與之相關：

福保半島鳥瞰（圖源昆明福保半島）

一是在作為昆明重點文旅品牌——滇池旅游黃金岸線的組成部分，福保半島去年已完成改造提升，福保半島依托“一山一水一半島”的天然格局，舊廠房變身文創空間，民房改造為特色民宿，半島田中央樂園、自然教育中心等新場景，開放即爆火出圈，一年來吸引了約500萬游客涌入，包括央視、新華網、中國網、人民網等各大媒體紛紛直播報道，這個農文商旅融合的新型文旅IP崛起，也使得會展三個半島片區成為了滇池文旅新地標。

滇池綠道三個半島段開通（圖源昆明滇池綠道）

二是全長10公里的滇池綠道三個半島段具備通行條件，銜接串聯滇池綠道外海段后，實現環滇景觀廊道閉合，滇池黃金岸線更加具象化了。

三是萬科500里旁邊的國際康養中心，近日已進入外立面收尾階段，預計9月正式驗收。這座占地3.2萬㎡的超級配套，將填補片區專業康養、醫養的空白，推動片區形成“醫療+養老+健康管理”產業與服務鏈條。

會展經濟、旅居康養兩大龍頭產業驅動，會展片區贏麻了。

萬科與會展片區深度綁定

去年9月，云南萬科開了一場發布會，全面回顧滇池前灣都會區9年的發展歷程，發布會主題很貼切：“堅持，讓好事發生”。

當一家開發商在一個片區深耕9年，并且不但沒有因行業下行而止步，還持續升級優化產品、完善配套、參與城市建設、商業運營、甚至營造出了獨有的社區文化，確實當得起“堅持”二字。

從2016年與官渡區簽訂官渡文化生態新城合作協議開始，萬科致力于在會展片區打造一個面向未來，可以持續生長，并且由多角色參與共建的城市單元。

具體來說，萬科在滇池前灣都會區都做了什么？

其一，9年來，萬科在滇池前灣都會區開發了五個高品質改善項目，截止去年9月，已交付住宅達1.65萬套，從規模上看，萬科是會展片區絕對的主角。

萬科桂語東方的中式園林景觀

同時，滇池前灣都會區也是昆明住宅產品進化的典型代表，從萬科500里引領觀滇高層風潮，到桂語東方、都會半島作為昆明首批新規產品的顛覆表現，產品代際更迭，萬科總是走在前面。

其二，滇池前灣都會區反映出萬科在宏觀層面把握城市發展脈絡的能力，

但更珍貴的能力在于能夠補充自下而上的生活配套與細節。

這需要從一開始就具備城市運營思維，萬科在此看似是拓展一個城市新區，實則是在不斷地與城市共振共建。

萬科前灣都會區配套學校——上師大官渡實驗學校

所以萬科配建引入全齡段優質教育資源，目前已經開學的，包括從小學到高中12年教育的上海師范大學附屬官渡實驗學校、都會半島配套的星耀龍馬校區、翡翠濱江金諾濱江幼兒園、500里的艾爾西幼兒園、大都會艾爾西幼兒園等。

公園城市381號道路開通

隨著項目建設交付，萬科已修建開通的道路包括381號路、44號路（公園城市），245號、375號路（500里）等，解決出行、通勤的“最后一公里”問題。如果說片區主干道路是骨架，那么萬科則完成了大量“毛細血管”的搭建，二者合力完善路網結構。

其三，有了產業、居住，以及充足的配套，是不是就可以稱之為“城”？在萬科看來，

如果沒有公共空間的打造，生活就缺失了重要一環。

桂語小篆街

公園小篆街

半島小篆街

因此萬科在此做了首個社區商業品牌“小篆街”，其意義不僅在于給每個小區配套了街區商業，更重要的是，萬科的自持運營雖然損失了賣商鋪的短期利益，但統籌安排商業業態，收獲的則是對需求痛點的精準解決方案。

公園城市 More More 生活靈感發生地

小篆街烘托出精致煙火氣，而每個小區配備公園則體現了公共空間的開放性和共享性，比如公園城市新近落成的More More生活靈感發生地，通過將空間讓渡給高品質的城市環境，體驗家門口的精致微度假，也極大豐富了社區的商業形態和生活方式。

可以看出，從城市規劃到片區建設，從小區設計到公共空間的構建，萬科不僅站在了城市運營的高度對片區正向賦能，也通過底層單元的精細打磨筑牢了基礎，這種持續生長、多方共建的模式，讓滇池前灣都會發展的更豐滿扎實、更有活力。

萬科在會展片區持續投入、堅持深耕9年，開發商如此深度參與和主導片區發展，在昆明找不出第二個同樣的例子。

其原因除了會展片區的核心區位和資源優勢外，更源于萬科對片區價值與定位的深刻研判，一方面由于滇池會展中心落地，會展經濟成為片區發展的強勁驅動力，帶動效應的影響范圍和時間不容低估，其次是片區臨滇池的綠色生態價值，對于改善和旅居客群都具有極強居住價值。

在萬科看來，昆明作為生態型國際都會城市，資源優勢明顯的會展片區成為核心承載區成為必然。因此滇池前灣都會區采用全面城市運營模式，強化基礎設施投入，完善配套，營造宜居空間，將社區當做一個城市縮影來打造，萬科稱之為“大社區、小城市”模式。

從項目布局看，滇池前灣都會區的項目也呼應了以滇池會展中心為片區核心的規劃思路，目前萬科三個在售大盤圍繞會展中心落位，萬科500里在西，公園城市居北，都會半島落子會展中心以東，眾星拱月，以多樣化的產品，詮釋滇池邊品質生活和旅居康養的標桿。

在“旅居云南”大戰略的背景下，云南正經歷從“旅游”到“旅居”的轉型，具備獨有生態居住價值的會展片區，一直以來都是旅居客在昆明的首選，成為了全國向往的“滇池坐標”。“走遍全世界，躺平在昆明”的流行說法，或許應該改為——

“走遍全世界，躺平在前灣”。