止跌回穩，還要猛藥

難，太難了。

今天，5月70城房價數據出來了，一線城市除上海外，情況都不太妙，一二手環比齊跌。

其中廣州：

廣州新房房價環比下跌0.8%，同比下滑5.8%；

二手房價，4月短暫止跌后再度下行，環比下跌0.8%，同比下跌6.6%。

結合月初出爐的成交量來看，以價換量的趨勢，依舊沒有改變。

很顯然，廣州現在的市場，整體處于止跌尚未成功，回穩仍須努力的階段。

樓市不穩，藥就不能停。

該出的招，廣州肯定還是要出的。

就目前來看，廣州的限購、限售、限價，在2024年已經實際解除了。

15%的首付比例很難再低，利率也是達到了歷史低位，很難再有下調空間，否則就沒有LPR前腳降低，后腳廣州就上調加點的操作。

但全方位解限后的行情已經表明：

市場依舊完成不了自我調節，房價還是實現不了止跌回穩。

一些政府牽頭、主導的“非常規手段”，還是很必要的。

幾方面：

一、存量房收儲。

這一點，我們很早就提過。

上周《廣州市提振消費轉向行動實施方案》中，明確提出了要推進專項借款購買存量商品房作為安置房，算是直接明牌了。

據我們了解，在專項借款的支持下，廣州一共計劃用165.4億購買安置房，其中，123億元用來訂購存量商品房。

訂購量最大的項目，主要在近郊，主要在白云（北四鎮）、黃埔，南沙，以城投國企項目為主。

除了縮短回遷周期，盤活國企資產和現金流，對于市場還有兩個關鍵意義：

1）有效去庫存。

從去年年底一直到今年5月，政府或以國企形式合計認購套數6282套，合計認購面積62.5萬平。

這個量目前很多還沒體現在網簽上，但比今年1-5月月均網簽量（56.6萬平）還要高出不少。

2）設立價格錨點。

從某種角度來說，政府收房，是以行政手段為市場確立底部支撐，收購價就是房價的剛性下限，類似裝防墜網。

二、推動城中村改造。

按照計劃，今年廣州要完成1000億的城中村改造固定資產投資，又有4096億的專項借款審批額度，資金支持到位，動起來速度會很快。

尤其是新中軸，原新港商業城、市紡校教學樓、藝苑南路等已經陸續拆平/開拆，廣駿名車匯也征地了，進度條持續刷新。

這一片拆出來，北起廣州塔，南至廣州之窗，長達6公里的中央綠軸，會逐漸成型，價值再加碼。

新模式下，不止是四大重點片區，廣州舊改已經“多點開花”，荔灣、黃埔、花都等在拆拆拆。

在主流的貨幣化安置模式下（包含房票），能給板塊創造一定需求。

近期很多新房，都把算盤打到了拆遷戶頭上，說明購買力不容小覷。

三、控制土地供應量。

不管是主動還是被動，都能從根源上，有效減少庫存。

廣州今年賣地其實不多，截止到今天不到20宗，93萬方+，后續大概率也很難海量供應。

畢竟如果不是特別好的地塊，房企拿地熱情普遍不高，近期成交也是以底價為主，像增城、花都地塊。

賣地這事，在質不在量，時不時甩幾塊好的靚的，撩撥市場情緒，就足夠了。

四、建設好房子、鼓勵現房銷售等等。

這一點，如果能廣泛鋪開，對于拉動C端信心，還是很有效的。

五、契稅所得稅稅費減免。

六、上激勵，給補貼。