會所成新建住宅標配，哪些功能是必備，哪些是雞肋？

伴隨新房品質的提高，會所已成為新建住宅小區的標配。

住宅配套會所，對于成都樓市而言并不是什么新鮮事，早在十幾年前，一些規模較大的住宅小區和改善住宅項目就已在項目中使用會所。而早期住宅配套會所的功能多局限在“酒窖、雪茄吧、影音室、私宴廳”等，在現在看來稍顯雞肋，很多甚至難以長期運營。

經過對過往項目多年的居住體驗收集，適應當下客群的居住配套需求，如今在成都的新建住宅中，會所也經過了多輪進化。今天，我們一起來盤盤成都新建住宅配套會所，看看到底是銷售期的銷售道具，還是更加注重業主入住后的實際生活需求。

買房前先問清會所產權，避免入住后糾紛不斷

無論時代怎樣變化，我們在買房時，都要搞清楚會所的產權。尤其是當下，新建住宅的配套會所百花齊放，展示出多樣化的美好生活場景，部分購房者在買房時會將會所作為一個決策指標。

簡單點說，會所的產權性質，將決定它將來能否正常運行。盤點成都近二十年出現的住宅配套會所，在產權的歸屬上，大致分成三種。

1、小區外或小區門口的獨立商業；

這類會所一般為獨棟式商業，不在住宅小區內部，為商業產權，開發商是可以自行出售的。出售后的經營形式，則由運營方自行決定。

而在過去，部分項目在銷售過程中，往往使用此類物業作為售樓部，并給業主展示的是會所功能。這類商業作為會所的優勢是，可對外營業，長期經營有保障。劣勢是，并非小區業主專屬。

但值得注意的是，在后期實際操作中，時有業主抵觸的情形發生，后續難以運營，影響業主的使用體驗。

關于環球匯天譽（天譽花園）會所違規改建侵權投訴

圖據：問政四川

此前，位于攀成鋼的天譽小區，其會所物業在銷售后，被業主多次投訴，反對商家入場。今年1月初，仍有業主在問政四川平臺投訴會所違規改建，如擅自拆除小區門頭、搭建煙道和天然氣管道等。

2、小區內獨棟商業會所；

這分為兩種情況，一種是有產權可銷售型物業，另一種則是無產權，屬于全體業主共有的物業。

對于在小區內部，可銷售物業建成的會所，不必擔心，因為即使有產權可銷售，也很少有人會購買位于小區內部的獨棟商業。后期多為開發商自持，委托物業公司或第三方機構經營。

吉寶·凌云峰閣游泳池現狀實拍

以吉寶·凌云峰閣的會所為例，產權屬于開發商所有，租賃給專業的運動公司進行運營，包含了健身房、游泳池等功能，但對外運營，服務對象不僅僅是針對小區業主。物業則表示，設置了專門的商業電梯，外來人員不必進入小區內部。

而仁恒·濱河灣的會所，則由物業自有團隊運營的。

據悉該會所產權屬于開發商，目前由仁恒物業的專有團隊進行獨立運營，包括恒溫泳池、咖啡吧、羽毛球場、健身房等功能。只針對小區業主運營，也依然能做到“盈虧平衡”，殊為難得。

另一種情況是計入公攤面積，屬于業主共有的會所。大部分小區的業主，都天然拒絕對外運營，但困境在于，以現有的小區戶數和會所使用頻率，如何養活會所？

3、架空層泛會所

這是目前新建住宅中最常見的會所形式，也是后期最容易持續運營的一種。

以小區樓棟架空層來打造泛會所，往往是在小區缺乏空間修建集中式會所的功能補充。

一般以主題式打造為主，每個架空層設置一個主題，如閱讀室、健身空間等，更運動健身和兒童游戲功能。

越秀·望悅下沉式會所實拍圖

此類會所往往都計入公攤面積，屬全體業主所有，后期一般無須專業運營，也是三種會所形式最簡單的。目前大部分新建住宅，都使用了架空層泛會所，一方面便于管理，另一方面則增加業主的休閑娛樂場景。

這也是未來的會所趨勢，去年天府新區更是出臺新規，小區未來不再零架空層，這意味著，鼓勵開發商優化架空層泛會所功能，打造更多生活場景，成為新的內卷賽道。

哪些功能是剛需，哪些功能更挑客群

搞清楚會所的產權后，我們來看看會所都有哪些功能。

常見的包括健身房、兒童游樂、親子閱讀、游泳池、表演空間、私宴廳、小型會議空間、咖啡廳……

從前期部分已交付住宅項目的使用情況來看，以下幾個功能空間是大多數住宅小區業主高頻使用的：

1、使用最高頻的功能空間——

（1）健身體系

健身體系是會所利用率最高的功能，沒有之一。

它包含了健身房、瑜伽室、籃球場、壁球館、網球場等，功能多，場景豐富。

新希望·D10健身空間/兒童空間實拍圖

不管是剛需、改善還是終改置業，健康生活的需求都是業主的剛性需求，所不同的是，改善及高端項目更卷健身房的環境及配置。部分業主甚至選擇了私教上門，一對一教學，體驗感更優。

（2）兒童游樂空間

兒童游樂空間也是近年來新建小區打造配套的一個特色，并成為有適齡兒童購房家庭的關注項。

天宸上院親子空間意境圖

雨雪天氣、炎熱夏季，有個能遮風擋雨的遛娃會所，簡直擊中了媽媽們的心坎。在架空層或會所設置的閱讀空間、兒童游戲空間等，增加了業主親子互動的場所。

2、最花錢的功能空間——游泳池

泳池的運營成本，決定了它是最花錢的會所功能空間。

在小區修泳池是很多項目的標配，但無論是開發商還是物業公司，都很難進行泳池的運營，通常需委托專業機構，尤其是小地塊、戶數少的社區，巨額的養護費用將成為負擔。這也導致了部分小區，在交付一段時間后，室外泳池只能暫停開放。

對外運營，優點是攤薄運營費用，泳池經營更良性；缺點是人員雜亂，高峰期猶如下餃子，影響體驗感；只針對業主開放，體驗感更好，但養護費用過高，不少小區的泳池只能在夏季開放使用，開半年關半年。

3、最成都的會所空間——棋牌室

越來越多新項目將棋牌室作為成都小區的標配。

以仁和春天國際花園小區為例，麻將室由第三方公司進行對外運營，由于經營方式靈活，運營的較好。而吉寶·凌云峰閣則采用預約制，業主可提前預約使用，人多時還需要排隊。

但也有業主認為，打麻將是需要4個人配合的活動，需要在小區找到鄰居搭子，并不是一件容易的事。

4、最低頻使用的空間——

（1）私宴廳：

如果沒有設置廚房，私宴廳將淪為外賣或預制菜的專屬場所。不過已經有個別高改小區已意識到這一點，為私宴廳配置了私屬廚房，現做現吃。

（2）咖啡吧：

對于許多主城小區而言，周邊咖啡館云集，無論外賣還是到店，口味都更豐富，味型單一的會所咖啡就顯得比較“雞肋”了。

5、最看不懂的空間——SPA空間

商業競爭激烈，無論高端消費還是大眾消費，都已是紅海。SPA本就是低頻消費，何況專業的場所體驗感或許更好。

6、最商務的空間——會議室

一些高端小區配置小型會議空間、臨時辦公區，方便業主臨時辦公使用。

錦宸院會所會議室實景圖

愈發豐富的會所空間，確實能給業主帶來更多生活的想象，新項目琳瑯滿目的會所也與許多二手房拉開了代際差。但對于購房者而言，在做購房決策前，更應理性看待會所配置，畢竟，買房更重要的是地段、配套、戶型和價格，至于會所功能，外部的商業街區都能覆蓋。好的會所，會成為小區的加分項，但也許并非必備項。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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